مزایده گذاشتن آپارتمان بابت مهریه زمانی امکان‌پذیر است که شوهر بابت پرداخت مهریه بدهکار باشد، آپارتمان به نام او ثبت شده باشد و ملک نیز جزء مستثنیات دین محسوب نشود. بنابراین، مزایده گذاشتن آپارتمان بابت مهریه خودکار و فوری نیست و باید پس از تشکیل پرونده اجرایی، شناسایی مال، ارزیابی رسمی و رعایت تشریفات قانونی انجام شود. برای مثال، اگر زوجه مهریه خود را مطالبه کند و مشخص شود همسرش مالک یک واحد آپارتمان لوکس است، اما از پرداخت بدهی خودداری می‌کند، زوجه می‌تواند توقیف ملک و فروش آن از طریق مزایده را درخواست کند؛ البته اگر آپارتمان تنها محل سکونت متناسب با شأن زوج باشد، ممکن است توقیف و فروش آن با محدودیت جدی روبه‌رو شود.
اصل بر این است که اموال متعلق به بدهکار برای پرداخت دین قابل توقیف هستند؛ اما این اصل استثناهایی دارد. مهم‌ترین استثنا، مستثنیات دین است. خانه‌ای که بدهکار و خانواده او در آن زندگی می‌کنند، در صورتی که با وضعیت اجتماعی و نیاز متعارف آنان متناسب باشد، معمولاً در شمار مستثنیات دین قرار می‌گیرد و نمی‌توان آن را برای پرداخت مهریه فروخت.
با این حال، حمایت از محل سکونت به معنای مصونیت مطلق هر خانه‌ای نیست. اگر آپارتمان بسیار گران‌قیمت یا نامتناسب با شأن و نیاز بدهکار باشد، مرجع اجرا می‌تواند موضوع را بررسی کند. در چنین شرایطی، ممکن است فروش ملک و تهیه محل سکونت متناسب مطرح شود و مبلغ اضافه برای پرداخت بدهی اختصاص یابد. تشخیص این موضوع به ارزش ملک، تعداد اعضای خانواده، وضعیت زندگی، محل سکونت و سایر دارایی‌های بدهکار بستگی دارد.
اگر آپارتمان اجاره داده شده باشد، خالی باشد یا بدهکار ملک دیگری برای سکونت داشته باشد، امکان توقیف آن بیشتر است. همچنین، اگر ملک به صورت مشاع متعلق به چند نفر باشد، اصولاً فقط سهم متعلق به زوج قابل توقیف است؛ مگر اینکه سایر مالکان نیز با فروش کل ملک موافق باشند یا وضعیت حقوقی ملک اجازه فروش کامل را بدهد.
مطالبه مهریه از دو مسیر اصلی پیگیری می‌شود: اجرای ثبت و دادگاه خانواده. در بسیاری از پرونده‌ها، زوجه ابتدا از طریق دفتر ازدواج و واحد اجرای اسناد لازم‌الاجرا اقدام می‌کند. پس از صدور اجراییه، به شوهر فرصت قانونی برای پرداخت یا معرفی مال داده می‌شود. در صورت شناسایی آپارتمان، زوجه می‌تواند درخواست توقیف آن را ارائه کند.
اگر پرونده از طریق دادگاه پیگیری شود، پس از صدور حکم قطعی یا فراهم شدن شرایط اجرای سند، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارسال می‌شود. زوجه یا وکیل او باید مشخصات ملک، شماره پلاک ثبتی، نشانی و اطلاعات مالک را در اختیار مرجع اجرا قرار دهد. چنانچه ملک در سامانه‌های ثبتی به نام زوج باشد، امکان استعلام و توقیف آن فراهم می‌شود.
در عمل، انتخاب مسیر مناسب به وضعیت پرونده بستگی دارد. اگر سند ازدواج رسمی و اطلاعات ملک مشخص باشد، اجرای ثبت می‌تواند مسیر مناسبی باشد. اگر درباره مالکیت، مستثنیات دین، اعسار، انتقال مال یا وجود اختلاف جدی ابهام وجود داشته باشد، رسیدگی قضایی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
فرآیند فروش آپارتمان برای پرداخت مهریه معمولاً چند مرحله دارد و انجام هر مرحله بدون رعایت مرحله قبل ممکن نیست:
برای مزایده گذاشتن آپارتمان بابت مهریه، صرف ادعای مالکیت یا ارائه نشانی ملک کافی نیست. معمولاً باید مالکیت زوج از طریق سند رسمی یا استعلام ثبتی احراز شود. اگر آپارتمان در رهن بانک، توقیف شخص دیگر یا دارای حقوق اشخاص ثالث باشد، این موارد در ارزیابی و تصمیم مرجع اجرا اثر می‌گذارد.
اگر آپارتمان در رهن بانک باشد، حق مرتهن بر ملک باید در نظر گرفته شود. در چنین وضعی، فروش ملک بدون تعیین تکلیف حقوق بانک امکان‌پذیر نیست و معمولاً طلب مرتهن مقدم بر طلبی است که بعداً توقیف شده است. ارزش واقعی قابل وصول برای مهریه نیز به میزان بدهی، اولویت توقیف و مبلغ باقی‌مانده پس از تسویه حقوق مقدم بستگی دارد.
در مورد ملک مشاع، سهم زوج قابل توقیف است؛ اما فروش سهم مشاع همیشه مانند فروش یک واحد مستقل انجام نمی‌شود و ممکن است مشتری کمتری داشته باشد. اگر ملک سند تفکیکی نداشته باشد یا اختلافی میان شرکا وجود داشته باشد، بررسی وضعیت ثبتی و حقوقی آن پیش از درخواست مزایده ضروری است.
همچنین اگر زوج آپارتمان را پس از مطالبه مهریه به دیگری منتقل کرده باشد، باید زمان انتقال و قصد او بررسی شود. هر انتقالی الزاماً جرم یا معامله صوری نیست؛ اما انتقال با هدف فرار از پرداخت دین، در صورت اثبات شرایط قانونی، می‌تواند پیامدهای حقوقی و کیفری داشته باشد. در این وضعیت، اقدام سریع برای توقیف و بررسی سوابق ثبتی اهمیت زیادی دارد.
برای پیگیری این موضوع، معمولاً مدارک زیر مورد نیاز است:
هزینه‌های پرونده با توجه به مسیر انتخابی، نوع درخواست، کارشناسی، آگهی و تشریفات اجرایی متفاوت است. هزینه ارزیابی معمولاً باید طبق تعرفه مربوط پرداخت شود و در نهایت ممکن است در محاسبات اجرایی از بدهکار مطالبه شود. بهتر است پیش از ثبت درخواست، هزینه‌های همان مرحله از دفتر خدمات یا واحد اجرا استعلام شود.
زوج می‌تواند ادعا کند آپارتمان محل سکونت متناسب اوست یا توان پرداخت یکجای مهریه را ندارد. این ادعا به خودی خود باعث پایان پرونده نمی‌شود و باید در مرجع مربوط بررسی شود. در موضوع مستثنیات دین، وضعیت واقعی ملک و زندگی بدهکار اهمیت دارد؛ در موضوع اعسار نیز درآمد، هزینه‌های ضروری، دارایی‌ها، بدهی‌ها و توان پرداخت بررسی می‌شود.
اعسار معمولاً به معنای از بین رفتن مهریه نیست، بلکه ممکن است باعث تعیین پیش‌قسط و اقساط شود. اگر زوج اقساط تعیین‌شده را نپردازد، زوجه می‌تواند از مرجع اجرا پیگیری کند و در صورت شناسایی مال، توقیف آن را بخواهد. از سوی دیگر، اگر ملک واقعاً تنها خانه متناسب زوج باشد، اصرار بر فروش آن ممکن است نتیجه ندهد و معرفی اموال دیگر یا مطالبه اقساط راهکار مؤثرتری باشد.
اگر مهریه در سند رسمی ازدواج درج شده باشد، معمولاً امکان آغاز عملیات اجرایی از طریق اجرای ثبت وجود دارد و همیشه نیاز به طرح دعوای جداگانه در دادگاه نیست. با این حال، در مواردی مانند اختلاف درباره مالکیت، مستثنیات دین یا اعتراض اشخاص ثالث، مراجعه قضایی نیز ممکن است ضروری شود.
خیر، پاسخ به ارزش و تناسب ملک بستگی دارد. خانه متناسب با شأن و نیاز متعارف معمولاً حمایت می‌شود؛ اما خانه بسیار گران یا نامتناسب ممکن است مشمول بررسی برای فروش و تهیه مسکن مناسب‌تر قرار گیرد.
در بسیاری از موارد، محکوم‌له می‌تواند طبق شرایط اعلامی در مزایده شرکت کند یا طلب خود را با مبلغ قابل وصول تهاتر کند؛ اما این موضوع به مقررات همان مرجع، میزان طلب، قیمت ملک و پرداخت مابه‌التفاوت احتمالی بستگی دارد. شرایط آگهی مزایده باید به دقت بررسی شود.
اصل بر این است که فقط به اندازه طلب و هزینه‌های قانونی از مال وصول شود و مازاد متعلق به مالک یا صاحبان حق باشد. اگر ملک به صورت کامل فروخته شود، پس از کسر بدهی‌های مقدم و هزینه‌های قانونی، مبلغ باقی‌مانده باید طبق مقررات به صاحب آن پرداخت شود.
بله، طرفین و اشخاص ذی‌نفع می‌توانند در مهلت اعلام‌شده در ابلاغ یا آگهی، اعتراض خود را به مرجع اجرا ارائه کنند. اعتراض باید مستند باشد؛ برای مثال، ایراد به مساحت، وضعیت ثبتی، ارزش واقعی، وجود حقوق اشخاص ثالث یا رعایت نشدن تشریفات قانونی.
باید زمان انتقال، واقعی یا صوری بودن معامله، وجود عوض واقعی و قصد فرار از دین بررسی شود. زوجه می‌تواند با ارائه مدارک انتقال و دلایل خود، حسب مورد درخواست ابطال معامله، توقیف حقوق قابل وصول یا رسیدگی به عنوان فرار از دین را مطرح کند. اقدام سریع و جمع‌آوری سوابق ثبتی اهمیت زیادی دارد.
مزایده گذاشتن آپارتمان بابت مهریه نیازمند وجود طلب قطعی یا قابل اجرا، احراز مالکیت زوج و رعایت تشریفات توقیف، ارزیابی و فروش است. مهم‌ترین مانع، مستثنیات دین و به‌ویژه خانه‌ای است که محل سکونت متناسب بدهکار محسوب می‌شود. رهن بانک، مالکیت مشاع، توقیف‌های قبلی و انتقال به اشخاص دیگر نیز باید پیش از درخواست فروش بررسی شوند. بهترین اقدام این است که زوجه ابتدا وضعیت ثبتی ملک و سوابق توقیف را استعلام کند، سپس از مرجع اجرای ثبت یا اجرای احکام، حسب مورد، توقیف و ارزیابی رسمی را درخواست نماید و مهلت‌های اعتراض و مزایده را از دست ندهد.