آخرین به‌روزرسانی ۱۴۰۵/۰۵/۲۳ (جمعه - ۲۳ مرداد ۱۴۰۵)

ممانعت استفاده از آسانسور توسط موجر در یک ساختمان استیجاری، بسته به وضعیت ملک، قرارداد اجاره و مقررات ساختمان می تواند موجب ایجاد اختلاف میان موجر و مستاجر شود. اگر آسانسور جزء مشاعات ساختمان باشد، صرف اینکه مالک واحد آن را اجاره داده است، معمولا به این معنا نیست که موجر می تواند مستاجر را از استفاده متعارف از آن محروم کند. مستاجر در مدت اجاره، در حدود قرارداد و عرف، حق استفاده از منافع مورد اجاره را دارد.

در موضوع ممانعت استفاده از آسانسور توسط موجر باید مشخص شود آسانسور متعلق به مشاعات ساختمان است یا به صورت اختصاصی در اختیار واحد قرار دارد، آیا مستاجر هزینه های قانونی مربوط به استفاده و نگهداری را پرداخت می کند، آیا ممنوعیت استفاده در قرارداد اجاره پیش بینی شده و آیا محدودیت ایجاد شده به دلیل تعمیرات، خرابی یا مسائل ایمنی است. پاسخ به این موارد می تواند نتیجه حقوقی پرونده را تغییر دهد.

ممانعت استفاده از آسانسور توسط موجر، در صورتی که بدون دلیل قانونی و برخلاف حقوق مستاجر انجام شود، می تواند از طریق مطالبه رفع ممانعت و حسب مورد مطالبه خسارت پیگیری شود. البته اگر محدودیت به علت فنی، ایمنی یا مقررات قانونی ساختمان ایجاد شده باشد، موضوع باید با توجه به همان شرایط بررسی شود.

اصل بر این است که موجر نمی تواند در طول مدت اجاره، بدون دلیل قانونی یا قراردادی، یکی از امکانات متعارف مورد استفاده از ملک را از مستاجر سلب کند. مطابق ماده 466 قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. بنابراین اگر استفاده از آسانسور عرفا و از نظر وضعیت ساختمان جزء امکانات قابل استفاده واحد باشد، مستاجر نیز در مدت اجاره حق استفاده متعارف از آن را خواهد داشت.

البته این حق مطلق نیست. برای مثال اگر استفاده از آسانسور به دلیل نقص فنی، دستور مقام مسئول، تعمیرات ضروری یا رعایت مقررات ایمنی موقتا متوقف شده باشد، نمی توان هر نوع محدودیتی را ممانعت غیرقانونی دانست. همچنین اگر قرارداد اجاره درباره نحوه استفاده از امکانات ساختمان شرط خاصی داشته باشد، مفاد قرارداد نیز باید مورد توجه قرار گیرد.

در ساختمان های آپارتمانی، آسانسور معمولا از قسمت های مشترک ساختمان محسوب می شود و استفاده از آن ارتباط مستقیمی با قسمت های اختصاصی واحد ندارد. قانون تملک آپارتمان ها نیز قسمت هایی از ساختمان را که اختصاصی نباشند و برای استفاده عموم شرکا مورد استفاده قرار گیرند، در زمره قسمت های مشترک قرار می دهد.

در نتیجه، موجر نمی تواند صرفا به دلیل مالک بودن یک واحد، آسانسور مشترک ساختمان را وسیله ای برای محدود کردن مستاجر قرار دهد. اگر آسانسور در قسمت های مشاع ساختمان قرار داشته باشد، نحوه استفاده از آن تابع مقررات ساختمان، تصمیمات قانونی مجمع عمومی و الزامات ایمنی است و مالک واحد نیز باید حقوق مستاجر را در مدت اجاره رعایت کند.

اگر دسترسی به آسانسور از طریق کلید، کارت یا سیستم کنترل ورود انجام شود و موجر عمدا دسترسی مستاجر را بدون دلیل موجه قطع کند، این اقدام می تواند مصداق ایجاد مزاحمت یا ممانعت از استفاده از منافع مورد اجاره تلقی شود؛ البته تشخیص عنوان حقوقی دقیق به شرایط پرونده و نحوه اقدام موجر بستگی دارد.

در چنین شرایطی بهتر است مستاجر ابتدا مدارکی مانند قرارداد اجاره، پیام های رد و بدل شده، شهادت سایر ساکنان و مدارکی که نشان دهد دسترسی به آسانسور برای واحد اجاره شده وجود داشته است را حفظ کند. این مدارک در صورت بروز اختلاف می توانند برای اثبات وضعیت قبلی و نحوه ایجاد محدودیت مورد استفاده قرار گیرند.

صرف وجود بدهی شارژ، لزوما به موجر اجازه نمی دهد شخصا استفاده مستاجر از آسانسور یا سایر امکانات مشاع را قطع کند. هزینه های مربوط به قسمت های مشترک ساختمان باید مطابق قانون تملک آپارتمان ها و مقررات مربوط مطالبه شود و مدیر یا مدیران ساختمان نیز برای وصول هزینه های مشترک روش قانونی مشخصی در اختیار دارند.

بنابراین اگر مستاجر شارژ یا هزینه های مشترک را پرداخت نکرده باشد، موجر یا مدیر ساختمان باید از روش قانونی برای مطالبه آن استفاده کنند. قطع خودسرانه دسترسی به آسانسور، به ویژه در شرایطی که آسانسور از امکانات مشترک ساختمان است، ممکن است موجب ایجاد مسئولیت برای شخصی شود که چنین محدودیتی را ایجاد کرده است.

اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکرده باشد، موجر می تواند از طرق قانونی برای مطالبه اجاره بها یا در صورت وجود شرایط، تخلیه ملک اقدام کند، اما اصل بر این نیست که بتواند شخصا امکانات مورد استفاده مستاجر را قطع کند و او را تحت فشار قرار دهد.

مطابق ماده 476 قانون مدنی، موجر باید عین مستاجره را در وضعی تسلیم کند که مستاجر بتواند استفاده مطلوب از آن را بکند و مطابق ماده 477 نیز موجر باید عین مستاجره را در حالتی تحویل دهد که مستاجر بتواند استفاده مطلوب از آن را داشته باشد. بنابراین در طول مدت اجاره، اقدامات موجر نباید بدون مجوز قانونی، استفاده متعارف مستاجر از منافع مورد اجاره را مختل کند.

ذکر نشدن آسانسور در قرارداد اجاره لزوما به معنی محروم بودن مستاجر از استفاده از آن نیست. بسیاری از امکانات ساختمان در قرارداد به صورت جداگانه ذکر نمی شوند، اما از نظر عرف و وضعیت ملک، جزء امکانات قابل استفاده واحد محسوب می شوند.

برای مثال، اگر یک واحد مسکونی در ساختمانی دارای آسانسور اجاره شود و آسانسور برای رفت و آمد معمول ساکنان استفاده شود، اصل بر این است که مستاجر نیز در مدت اجاره از آن استفاده کند، مگر اینکه قرارداد یا مقررات قانونی ساختمان محدودیت مشخصی ایجاد کرده باشد.

مفاد قرارداد اجاره در تعیین حقوق و تعهدات طرفین اهمیت دارد، اما هر شرطی صرفا به دلیل درج در قرارداد قابل اجرا نیست. شرط قرارداد باید با قوانین آمره، نظم عمومی و حقوق اشخاص تعارض نداشته باشد.

اگر در قرارداد به طور مشخص درباره استفاده از آسانسور توافقی شده باشد، باید متن دقیق شرط، علت درج آن و وضعیت ساختمان بررسی شود. برای مثال، ممکن است در یک ساختمان خاص به دلیل شرایط فنی یا مقررات داخلی، محدودیت خاصی برای استفاده وجود داشته باشد. بنابراین نمی توان بدون بررسی متن قرارداد و شرایط ملک، درباره اعتبار هر شرطی حکم کلی صادر کرد.

مدیر ساختمان مسئول اداره امور مشترک ساختمان در حدود اختیارات قانونی خود است، اما این اختیار به معنای امکان سلب خودسرانه حقوق اشخاص نیست. تصمیمات مربوط به ساختمان باید مطابق قانون تملک آپارتمان ها، آیین نامه اجرایی و تصمیمات معتبر مجمع عمومی اتخاذ شود.

اگر محدودیت استفاده از آسانسور به دلیل نقص فنی یا خطر ایمنی باشد، مدیر ساختمان می تواند برای حفظ سلامت ساکنان استفاده از آسانسور را تا زمان رفع مشکل متوقف کند. اما اگر محدودیت صرفا برای تنبیه یک مستاجر یا وادار کردن او به پرداخت بدهی ایجاد شده باشد، موضوع متفاوت است و می تواند قابل اعتراض باشد.

اگر ممانعت غیرقانونی موجر موجب ورود خسارت قابل اثبات به مستاجر شود، امکان مطالبه خسارت بسته به شرایط پرونده وجود دارد. برای مثال، اگر مستاجر به دلیل محدودیت ایجاد شده متحمل هزینه های ضروری یا خسارت مستقیم و قابل اثباتی شده باشد، باید رابطه میان اقدام موجر و خسارت ادعایی نیز اثبات شود.

مطالبه خسارت نیازمند اثبات اصل تخلف، ورود ضرر و رابطه سببیت میان اقدام شخص و خسارت است. بنابراین صرف ناراحتی یا دشوار شدن رفت و آمد، بدون وجود شرایط لازم برای مطالبه خسارت، لزوما به معنای استحقاق دریافت خسارت مالی نیست.

در قدم اول بهتر است مستاجر وضعیت را مستند کند. قرارداد اجاره، پیام های موجر، تصویر یا فیلم مربوط به قطع دسترسی، شهادت ساکنان و سایر مدارکی که نشان دهد استفاده از آسانسور برای مستاجر قبلا امکان پذیر بوده است، می تواند اهمیت داشته باشد.

در مرحله بعد، بهتر است مستاجر به صورت رسمی از موجر بخواهد مانع ایجاد شده را برطرف کند. ارسال اظهارنامه می تواند برای ثبت رسمی مطالبه و مشخص کردن خواسته مستاجر مفید باشد. اگر ممانعت ادامه پیدا کند، با توجه به ماهیت اختلاف و شرایط ساختمان، امکان طرح دعوای مناسب برای رفع ممانعت و در صورت وجود شرایط، مطالبه خسارت بررسی خواهد شد.

اگر موضوع همراه با اختلاف درباره شارژ ساختمان باشد، مدارک مربوط به پرداخت شارژ، صورتجلسات مجمع عمومی و مکاتبات با مدیر ساختمان نیز باید بررسی شود. انتخاب مسیر قانونی مناسب به این بستگی دارد که محدودیت را موجر ایجاد کرده، مدیر ساختمان اعمال کرده یا تصمیم معتبر مجمع عمومی مبنای آن بوده است.

ابتدا باید قرارداد اجاره و وضعیت حقوقی آسانسور بررسی شود. مشخص کردن اینکه آسانسور جزء مشاعات ساختمان است، آیا استفاده از آن از ابتدا در اختیار مستاجر بوده و آیا در قرارداد اجاره شرط خاصی وجود دارد، برای تعیین مسیر پیگیری اهمیت دارد.

در مرحله بعد باید دلیل ممانعت مشخص شود. اگر موجر به دلیل بدهی اجاره، بدهی شارژ یا اختلاف شخصی دسترسی مستاجر را قطع کرده باشد، این موضوع با توقف موقت آسانسور به دلیل خرابی یا مسائل ایمنی تفاوت دارد. مستاجر باید دلیل واقعی محدودیت را تا حد امکان با مدارک قابل اثبات مشخص کند.

سپس می توان از طریق اظهارنامه، رفع ممانعت را از موجر مطالبه کرد. اگر اختلاف برطرف نشود، بسته به شرایط پرونده می توان دعوای حقوقی مناسب را در مرجع صالح مطرح کرد. در صورتی که خسارت مستقیمی نیز ایجاد شده باشد، مطالبه آن باید همراه با دلایل مربوط به میزان و منشأ خسارت بررسی شود.

امکان اقدام قضایی وجود دارد، اما عنوان دقیق اقدام به نحوه ممانعت و حقوقی که از مستاجر سلب شده بستگی دارد. در بسیاری از موارد، اختلاف درباره استفاده از امکانات ملک ماهیت حقوقی دارد و باید از طریق دعوای متناسب با وضعیت پرونده پیگیری شود.

اگر اقدام موجر علاوه بر ممانعت از استفاده از منافع مورد اجاره، واجد شرایط یک عنوان کیفری خاص نیز باشد، موضوع باید جداگانه بررسی شود. صرف قطع آسانسور به تنهایی نمی تواند بدون بررسی جزئیات، عنوان کیفری مشخصی داشته باشد.

استفاده از آسانسور به طبقه واحد ارتباطی با میزان مالکیت یا حق اختصاصی موجر و مستاجر ندارد. آسانسور در ساختمان های دارای قسمت های مشترک، اصولا برای استفاده متعارف ساکنان ساختمان ایجاد شده است و میزان استفاده هر واحد باید مطابق مقررات ساختمان و شرایط فنی تعیین شود.

البته هزینه های مربوط به تعمیر و نگهداری آسانسور ممکن است بر اساس مقررات ساختمان و نحوه استفاده یا تصمیمات معتبر مجمع عمومی میان مالکان تقسیم شود. این موضوع با حق استفاده از آسانسور تفاوت دارد و نباید صرف اختلاف در پرداخت هزینه ها، بدون مجوز قانونی، با سلب حق استفاده از آسانسور یکی دانسته شود.

اگر آسانسور واقعا دچار نقص فنی باشد و استفاده از آن خطرناک تشخیص داده شود، توقف استفاده تا زمان تعمیر می تواند اقدامی برای حفظ ایمنی ساکنان باشد. در این وضعیت، محدودیت استفاده را نمی توان صرفا به عنوان ممانعت غیرقانونی از حقوق مستاجر تلقی کرد.

اما اگر ادعای خرابی صرفا بهانه ای برای جلوگیری از استفاده یک مستاجر خاص باشد، موضوع متفاوت خواهد بود. برای تشخیص وضعیت، می توان به گزارش شرکت سرویس آسانسور، صورتجلسات ساختمان، اظهارات مدیر و سایر مدارک فنی مراجعه کرد.

ایجاد حق فسخ برای مستاجر موضوعی جدا از اصل ممانعت از استفاده است و به شدت و آثار اقدام موجر، مفاد قرارداد و مقررات قانون مدنی بستگی دارد. هر نوع محدودیت در استفاده از امکانات ساختمان لزوما باعث ایجاد حق فسخ نمی شود.

اگر ممانعت به اندازه ای باشد که استفاده متعارف از مورد اجاره را به طور جدی مختل کند یا شرایط قانونی مربوط به تخلف موجر از تعهدات خود وجود داشته باشد، امکان بررسی حق فسخ یا سایر حقوق قانونی مستاجر مطرح می شود. تشخیص این موضوع نیازمند بررسی قرارداد و وضعیت واقعی ملک است.

آیا موجر می تواند مستاجر را از استفاده از آسانسور منع کند؟

اگر آسانسور جزء مشاعات ساختمان باشد و استفاده از آن از امکانات متعارف واحد اجاره شده محسوب شود، موجر اصولا نمی تواند بدون دلیل قانونی یا قراردادی دسترسی مستاجر را قطع کند. با این حال، شرایط قرارداد، مقررات ساختمان و دلایل ایجاد محدودیت باید بررسی شود.

آیا به دلیل پرداخت نکردن اجاره می توان آسانسور را برای مستاجر قطع کرد؟

صرف عدم پرداخت اجاره بها معمولا مجوزی برای قطع خودسرانه امکانات مورد استفاده مستاجر نیست. موجر برای مطالبه اجاره بها و در صورت وجود شرایط برای تخلیه، باید از روش های قانونی استفاده کند.

آیا به دلیل نپرداختن شارژ می توان کارت آسانسور مستاجر را غیرفعال کرد؟

بدهی شارژ باید از طریق روش های قانونی مربوط به مطالبه هزینه های مشترک پیگیری شود. قطع دسترسی مستاجر به آسانسور بدون مجوز قانونی می تواند محل اختلاف و اعتراض باشد و باید با توجه به مقررات ساختمان و شرایط پرونده بررسی شود.

اگر موجر کلید آسانسور را از مستاجر بگیرد چه اقدامی می توان انجام داد؟

مستاجر می تواند ابتدا از طریق اظهارنامه، رفع ممانعت و برقراری مجدد دسترسی را مطالبه کند. در صورت ادامه محدودیت، با توجه به شرایط پرونده امکان طرح دعوای حقوقی مناسب و در صورت وجود شرایط، مطالبه خسارت وجود دارد.

آیا آسانسور جزء مشاعات ساختمان است؟

در ساختمان های آپارتمانی، آسانسور معمولا از قسمت های مشترک ساختمان محسوب می شود، مگر اینکه وضعیت خاص ملک یا اسناد مربوط، شرایط متفاوتی را نشان دهد. استفاده از قسمت های مشترک تابع قانون تملک آپارتمان ها و مقررات ساختمان است.

آیا خرابی آسانسور به موجر اجازه می دهد استفاده مستاجر را متوقف کند؟

اگر آسانسور واقعا دچار نقص فنی باشد و استفاده از آن خطرناک باشد، توقف موقت استفاده برای تعمیر و حفظ ایمنی می تواند موجه باشد. اما اگر خرابی صرفا بهانه ای برای محروم کردن مستاجر باشد، موضوع متفاوت است و باید بررسی شود.

آیا ممانعت از استفاده آسانسور می تواند باعث فسخ قرارداد اجاره شود؟

صرف ممانعت از استفاده آسانسور لزوما حق فسخ ایجاد نمی کند. اگر اقدام موجر موجب اختلال اساسی در انتفاع از مورد اجاره شود و شرایط قانونی لازم وجود داشته باشد، امکان بررسی حق فسخ یا سایر ضمانت اجراهای قانونی مطرح خواهد بود.

ممانعت استفاده از آسانسور توسط موجر در صورتی که آسانسور جزء مشاعات ساختمان و از امکانات متعارف مورد اجاره باشد، بدون دلیل قانونی یا قراردادی می تواند موجب تضییع حقوق مستاجر شود. موجر برای وصول اجاره بها یا سایر مطالبات خود اصولا باید از روش های قانونی استفاده کند و نمی تواند صرفا با قطع دسترسی به امکانات ساختمان، مستاجر را تحت فشار قرار دهد.

در مقابل، اگر توقف آسانسور به علت خرابی، تعمیرات، خطرات ایمنی یا تصمیم معتبر و قانونی مربوط به اداره ساختمان باشد، وضعیت متفاوت است. بنابراین برای پیگیری موضوع باید قرارداد اجاره، مقررات ساختمان، علت ممانعت، وضعیت مشاعات و مدارک موجود بررسی شود. در صورت ادامه ممانعت، مستاجر می تواند ابتدا رفع محدودیت را به صورت رسمی مطالبه کند و در صورت برطرف نشدن مشکل، حسب شرایط برای پیگیری حقوقی و مطالبه خسارت اقدام کند.