تخریب عمدی دیوار ساختمان اجاره شده

سلام شبتون بخیر
من مالک واحدی قدیمی در پایین ترین طبقه هستم و بنا به مشاهدات عینی متوجه خسارت و ریزش دیوار واحد خود شدم, البته این ریزش در مساحتی کوچک ولی به صورت عمیق از دیوار منزل من است.
این مسأله چندین سال است که قابل مشاهده بود اما گمان میکردم که به دلیل رطوبت ذاتی ساختمان های قدیمی ست اما اخیرا این شدت گرفته و فقط در منطقه ای محدود که مالک واحد بالایی در آن آشپزخانه دارد و اتاق تر محسوب میشود رخ داده ست.
رنگ و گچ و زیرسازی با فشار انگشت چون خمیر فرو می ریخت، بعد از کمی دست کشیدن به سادگی دیدم که رنگ و گچ و زیر سازی ریزش می کند سپس کار به آجر کشید و من لوله ی فاضلاب واحد بالا را مشاهده کردم. خدا خدا میکردم که از لوله باشد اما پس از بررسی مستمر دیدم که خیر لوله نشتی ندارد و مشکل از عایق رطوبتی واحد بالاست که متاسفانه ایشان را گرفتار مشکلات و هزینه های بسیار بیشتری میکند.
چرا که باید کف آشپزخانه را کنده و ایزوگام را تعمیر و دوباره بازسازی و سرامیک کنند.
این ساختمان قریب به نود سال عمر دارد و در خیابان لاله زار تهران ساخته شده، من طلب خسارت آنچنانی از مالک واحد بالایی ندارم، حتی اگر دیوار مرا یک زیر سازی ساده و سیمان کند هم کافی ست.
حال من از شما دو سوال دارم اول اینکه در صورتیکه ایشان تمکین نکرده و سرباز زد من چه باید بکنم و دوم اینکه همین که من کمی با دست برای آگاهی بیشتر این خمیر معجون شده از گچ و رنگ و زیرسازی را به زمین ریختم ، مسئولیت و قصوری را متوجه من میکند یا خیر؟
با توجه به اینکه ایشان مردی سن و سال دار و کمی تنگدست است و مطمئنا دردسر و هزینه های کندن کف و تعمیر نشتی و عایق رطوبتی و بازسازی دوباره ئ آشپزخانه ش برای او بسیار زمان بر و پر هزینه است...
از شما سپاس گذارم
امروز غروب با او صحبت کردم و او قرار است فردا بیاید و نگاهی بیاندازد
مجددا سپاسگزارم.

سلام آنچه شما توصیف کردید، دقیقاً مشمول مقررات تخریب و تضرر ناشی از عیوب ساختمان و نقص عایق‌کاری واحد بالایی می‌شود. در حقوق ایران، بر اساس ماده 132 قانون مدنی، هیچ‌کس نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که موجب تضرر همسایه شود، و نیز طبق قواعد تسبیب، هر کس سبب ورود خسارت به دیگری گردد، ضامن جبران است؛ حتی اگر عمدی در کار نباشد.

پاسخ به سؤال اول (اگر همسایه تمکین نکرد):

در وهله نخست توصیه می‌شود که موضوع به صورت توافقی و دوستانه حل‌وفصل شود، چرا که ورود به مسیر رسمی هزینه‌بر و زمان‌بر است.

اگر توافق نشد، شما می‌توانید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کنید و دادخواست الزام به رفع ضرر و جبران خسارت مطرح کنید. شورا در این موارد با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری (رشته ساختمان) علت را احراز کرده و مالک واحد بالایی را مکلف به تعمیر و جبران خسارت خواهد نمود.

اگر همسایه باز هم اقدام نکرد، رأی شورا ضمانت اجرا دارد و از طریق اجرای احکام می‌توان الزام عملی او را گرفت. حتی در صورت عدم امکان الزام، دادگاه می‌تواند اجازه دهد شما تعمیرات را انجام دهید و هزینه‌ها را از او مطالبه کنید.

پاسخ به سؤال دوم (آیا کندن و ریختن گچ توسط شما مسئولیت دارد؟)

خیر، مادامی که اقدام شما صرفاً برای بررسی ظاهری و اطلاع از منشأ خسارت بوده و باعث توسعه و تشدید خسارت نشده است، هیچ قصوری متوجه شما نیست.

حتی اگر بخشی از گچ و رنگ به دلیل سستی و پوسیدگی با دست شما جدا شده، این ناشی از ضعف سازه و رطوبت بوده نه تقصیر شما. بنابراین از منظر حقوقی و فنی مسئولیتی بر عهده شما قرار نمی‌گیرد.

راه‌حل حقوقی نهایی:

ابتدا موضوع را با همسایه محترمانه و مستند (عکس و فیلم از محل آسیب و لوله‌ها) مطرح کنید.

اگر حاضر به همکاری نشد، اظهارنامه رسمی به او بفرستید و رفع عیب و ترمیم خسارت را مطالبه کنید.

در صورت بی‌توجهی، دادخواست «الزام به رفع ضرر ناشی از رطوبت و تعمیرات و جبران خسارت» در شورای حل اختلاف محل ثبت نمایید.

نگران مسئولیت بابت کندن جزئی نباشید؛ مهم آن است که بدون مجوز، تعمیر اساسی در ملک همسایه انجام ندهید.

پیشنهاد عملی: چون ایشان فردی سالخورده و تنگدست هستند، بهتر است به جای مطالبه هزینه‌های سنگین، صرفاً الزام به رفع منشاء رطوبت و یک تعمیر حداقلی برای دیوار خود را بخواهید. این موضوع هم به نفع شماست و هم احتمال تمکین ایشان را بالا می‌برد.
برای حل دقیق مشکل خود به یکی از وکلای فعال در شهرهای زیر مراجعه کنید:
شماره وکیل اسلامشهر - وکیل طلاق در سعادت آباد - وکیل خوب در پرند