آخرین به‌روزرسانی ۱۴۰۵/۰۶/۲۸ (شنبه - ۲۸ شهریور ۱۴۰۵)

در مورد آب بها ساکنین آپارتمان های خالی از سکنه، اصل این است که خالی بودن واحد به تنهایی باعث حذف تمام هزینه های آب نمی شود؛ اما مالک نباید بابت مصرف واقعی که انجام نشده، بدون دلیل و مستند مطالبه ای بپردازد. آب بها ساکنین آپارتمان های خالی از سکنه باید با توجه به نوع کنتور، میزان مصرف ثبت شده، هزینه های ثابت و سهم واحد از مخارج مشترک ساختمان محاسبه شود. بنابراین، ابتدا باید مشخص شود واحد کنتور مستقل دارد یا از کنتور مشترک استفاده می کند.

برای مثال، مالکی را تصور کنید که چند ماه در واحد خود سکونت نداشته، اما مدیر ساختمان مبلغی بابت آب از او مطالبه کرده است. اگر ساختمان دارای کنتور مشترک باشد، ممکن است بخشی از مبلغ مربوط به مصرف کلی ساختمان، شست وشوی راهروها، فضای سبز یا نظافت مشاعات باشد. در مقابل، اگر کنتور مستقل وجود داشته و عدد آن در مدت خالی بودن واحد تغییری نکرده باشد، مطالبه هزینه مصرفی قابل اعتراض است؛ هرچند ممکن است هزینه های ثابت یا سهم هزینه های عمومی همچنان برقرار باشد.

در ساختمان های آپارتمانی باید میان سه موضوع تفاوت گذاشت: آب مصرفی داخل واحد، آب مصرفی مشاعات و هزینه های ثابت یا خدمات مرتبط با انشعاب. این سه مورد گاهی در یک قبض یا یک صورت حساب ساختمان جمع می شوند و همین موضوع باعث اختلاف میان مالک، مستأجر، مدیر و شرکت آب و فاضلاب می شود.

اگر هر واحد کنتور مستقل داشته باشد، مبلغ قبض اصولا بر اساس قرائت همان کنتور و تعرفه مربوط به کاربری ملک تعیین می شود. در چنین وضعی، نبودن ساکن معمولا به معنی نبودن مصرف است؛ اما باید احتمال نشتی، خرابی شیرآلات، باز ماندن شیر اصلی یا ثبت اشتباه کنتور نیز بررسی شود. همچنین برخی مبالغ ممکن است ارتباط مستقیم با مقدار مصرف نداشته باشند و به عنوان هزینه ثابت، آبونمان یا خدمات انشعاب در قبض درج شوند.

در ساختمان دارای کنتور مشترک، شرکت آب و فاضلاب معمولا کل مصرف را برای یک اشتراک محاسبه می کند و نحوه تقسیم مبلغ میان واحدها بر عهده ساختمان است. تصمیم مدیر یا مجمع عمومی ساختمان باید با مقررات مربوط به هزینه های مشترک و مصوبات معتبر ساختمان سازگار باشد. خالی بودن یک واحد، به خودی خود آن را از پرداخت هزینه های مشترک معاف نمی کند؛ زیرا بسیاری از این هزینه ها برای حفظ و اداره ملک انجام می شوند، نه فقط برای استفاده مستقیم یک ساکن.

هزینه مصرف اختصاصی، مبلغی است که به استفاده داخل یک واحد ارتباط دارد؛ مانند آبی که برای آشامیدن، شست وشو یا استفاده از سرویس های همان واحد مصرف شده است. هزینه مشاع، مبلغی است که برای قسمت های مشترک پرداخت می شود؛ مانند شست وشوی پارکینگ، نظافت راه پله، آبیاری باغچه یا مصرف آب در موتورخانه، در صورتی که چنین مصرفی وجود داشته باشد.

در آب بها ساکنین آپارتمان های خالی از سکنه، بخش مشاع معمولا مهم ترین محل اختلاف است. ممکن است یک واحد هیچ مصرف داخلی نداشته باشد، اما همچنان از تأسیسات مشترک، لوله کشی، مخزن، پمپ، فضای سبز یا خدمات عمومی ساختمان برخوردار باشد. به همین دلیل، ادعای «من در خانه نبوده ام» برای حذف همه مبالغ کافی نیست و باید منشأ هر مبلغ جداگانه مشخص شود.

در مقابل، مدیر ساختمان حق ندارد بدون ارائه صورتحساب، قرائت کنتور یا روش محاسبه روشن، مبلغی دلخواه از مالک مطالبه کند. صورت جلسه مجمع، گزارش قرائت کنتور، قبض صادرشده و جدول تقسیم هزینه ها باید تا حد امکان در اختیار مالکان قرار گیرد. شفافیت در این مرحله معمولا از طرح دعوا و ایجاد اختلاف طولانی جلوگیری می کند.

پاسخ به این پرسش به وضعیت کنتور بستگی دارد. در واحد دارای کنتور مستقل، مبلغ مصرفی باید با عدد کنتور و سوابق قبض هماهنگ باشد. اگر قبض برای دوره ای صادر شده که واحد خالی بوده، مالک می تواند درخواست بررسی قرائت، کنترل سلامت کنتور و بازدید از محل کند. خالی بودن واحد دلیل قطعی بر صفر بودن مصرف نیست؛ زیرا نشتی پنهان، خرابی فلاش تانک، استفاده نگهبان یا کارگر، و حتی اشتباه در انتساب کنتور می تواند مبلغ ایجاد کند.

در ساختمان دارای کنتور مشترک، ابتدا مصرف کل از قبض مشخص می شود. سپس باید روشن باشد که تقسیم بر اساس تعداد افراد، تعداد واحدها، متراژ، میزان مصرف تخمینی یا ترکیبی از این روش ها انجام شده است. روش تقسیم باید با تصمیم معتبر ساختمان و ماهیت هزینه سازگار باشد. برای مثال، اگر هزینه مربوط به مصرف مشاع باشد، نمی توان آن را بدون هیچ توضیحی به عنوان مصرف اختصاصی یک واحد خالی ثبت کرد.

آب بها ساکنین آپارتمان های خالی از سکنه ممکن است شامل سهمی از هزینه های مشترک باشد، اما این موضوع با دریافت مبلغ کامل مصرف کل ساختمان از یک واحد تفاوت دارد. مالک می تواند ریز محاسبه را مطالبه کند و در صورت وجود اشتباه، اصلاح صورت حساب را بخواهد.

در رابطه میان مالک و مستأجر، قرارداد اجاره اهمیت زیادی دارد. معمولا هزینه مصرفی آب، برق و گاز بر عهده استفاده کننده است؛ اما هزینه های مربوط به تعمیرات اساسی، انشعاب یا تصمیمات خاص ساختمان ممکن است بر عهده مالک باشد. اگر واحد خالی و بدون مستأجر باشد، مسئولیت پرداخت هزینه های مربوط به مالکیت و هزینه های مشترک معمولا متوجه مالک است، مگر اینکه توافق معتبر دیگری وجود داشته باشد.

در برابر شرکت آب و فاضلاب، شخصی که اشتراک به نام اوست یا طبق مقررات مشترک شناخته می شود، ممکن است مسئول پیگیری قبض و بدهی باشد. انتقال مالکیت، تخلیه ملک یا پایان اجاره باید به شکل رسمی و قابل اثبات اعلام شود. صرف ادعای شفاهی درباره خالی بودن ملک، معمولا برای اصلاح سوابق اشتراک کافی نیست.

اعتراض را بهتر است از مسیر مستند و مرحله ای انجام دهید. ابتدا قبض، تصویر کنتور، تاریخ آخرین قرائت و صورت حساب ساختمان را جمع آوری کنید. سپس از مدیر یا هیئت مدیره بخواهید مبنای محاسبه و سهم واحد را به صورت کتبی اعلام کند. اگر اختلاف مربوط به قبض شرکت آب و فاضلاب است، درخواست بررسی از دفتر خدمات مشترکین یا واحد پاسخ گویی همان شرکت ثبت کنید.

• از کنتور در تاریخ مشخص عکس بگیرید؛ به گونه ای که شماره کنتور و عدد آن قابل مشاهده باشد.
• قبض های چند دوره قبل را با قبض مورد اعتراض مقایسه کنید.
• بررسی کنید کنتور واقعا متعلق به همان واحد است و شماره آن با قبض تطبیق دارد.
• در صورت احتمال نشتی، شیرهای داخل واحد و مسیرهای قابل دسترس را بررسی کنید.
• در مورد کنتور مشترک، ریز مصرف مشاعات و روش تقسیم هزینه را از مدیر مطالبه کنید.
• اعتراض خود را از طریق پیام، اظهارنامه یا نامه دارای رسید ثبت کنید تا تاریخ و محتوای آن قابل اثبات باشد.

اگر شرکت آب و فاضلاب پس از بررسی، اصلاحی انجام نداد و دلایل فنی یا مستندات مالک نشان دهنده اشتباه باشد، موضوع می تواند از طریق مراجع صالح قضایی پیگیری شود. در این مرحله، خواسته می تواند حسب مورد شامل اصلاح محاسبه، الزام به بررسی فنی، مطالبه وجه پرداخت شده بدون استحقاق یا جلوگیری از مطالبه مبلغ غیرواقعی باشد. انتخاب عنوان دقیق خواسته به اسناد و وضعیت اشتراک بستگی دارد.

مدیر ساختمان اصولا باید هزینه های مشترک را از مسیر قانونی مطالبه کند و نمی تواند برای وصول طلب، خودسرانه خدمات ضروری یک واحد را قطع یا مانع استفاده مالک از قسمت های مشترک شود. قطع آب اختصاصی نیز موضوعی فنی و حساس است و انجام آن بدون مجوز و رعایت مقررات می تواند موجب مسئولیت شود. مدیر می تواند بدهی را با صورت حساب و مدارک مطالبه کند و در صورت پرداخت نشدن، از روش های قانونی استفاده کند.

اگر آب ساختمان به علت بدهی کلی اشتراک در معرض قطع شدن باشد، بهتر است مالکان و مدیر برای پرداخت یا تقسیط بدهی اقدام کنند و سپس سهم هر واحد را با اسناد روشن مشخص نمایند. اختلاف داخلی نباید موجب نادیده گرفتن سلامت و ایمنی سایر ساکنان شود.

برای اعتراض موفق، ادعا باید با مدارک همراه باشد. تصویر قرارداد اجاره یا سند مالکیت، گواهی تخلیه، گزارش نگهبانی، عکس کنتور در ابتدا و انتهای دوره، قبض های قبلی، گزارش بازدید فنی و مکاتبات با مدیر ساختمان می تواند مفید باشد. اگر ملک برای مدت طولانی خالی بوده، مدارکی مانند عدم مصرف برق یا گاز نیز ممکن است به عنوان قرینه مورد استفاده قرار گیرد؛ البته این مدارک به تنهایی میزان آب را اثبات نمی کنند.

در مواردی که احتمال نشتی وجود دارد، گزارش کارشناس یا تعمیرکار متخصص اهمیت بیشتری پیدا می کند. اگر اختلاف فنی جدی باشد، می توان از مرجع صالح درخواست ارجاع امر به کارشناس کرد. بهتر است پیش از تعمیر، از محل نشتی و وضعیت کنتور عکس و فیلم تهیه شود تا امکان مقایسه و اثبات علت افزایش مصرف وجود داشته باشد.

آیا خالی بودن واحد باعث معافیت کامل از پرداخت آب می شود؟

خیر. خالی بودن واحد ممکن است مصرف اختصاصی را کاهش دهد یا به صفر برساند، اما سهم هزینه های مشاع و مبالغ ثابت لزوما حذف نمی شود. میزان قابل پرداخت باید بر اساس نوع کنتور و مقررات معتبر ساختمان مشخص شود.

اگر کنتور مستقل عددی نشان ندهد، آیا هیچ مبلغی تعلق نمی گیرد؟

نه همیشه. ممکن است هزینه ثابت، خدمات انشعاب یا سهم آب مشاعات جداگانه وجود داشته باشد. با این حال، مطالبه مبلغ مصرفی قابل توجه بدون قرائت یا دلیل فنی، قابل اعتراض است.

آیا مدیر می تواند مبلغ آب را بر اساس تعداد افراد تقسیم کند؟

در ساختمان دارای کنتور مشترک، روش تقسیم باید بر اساس تصمیم معتبر ساختمان و ماهیت هزینه تعیین شود. مدیر نمی تواند بدون مبنای روشن و اطلاع مالکان، روش جدیدی ایجاد کند یا مبلغ را سلیقه ای محاسبه کند.

اعتراض به قبض را باید به مدیر ساختمان ارائه کرد یا شرکت آب و فاضلاب؟

اگر اشتباه در قبض رسمی، قرائت یا شناسه اشتراک است، اعتراض باید به شرکت آب و فاضلاب ارائه شود. اگر اختلاف درباره نحوه تقسیم قبض میان واحدهاست، ابتدا باید از مدیر و هیئت مدیره توضیح و ریز محاسبه خواست.

آیا مالک می تواند به دلیل اختلاف، مبلغ را کلا پرداخت نکند؟

خودداری کامل از پرداخت ممکن است باعث ایجاد بدهی و طرح مطالبه شود. راهکار مناسب، پرداخت بخش غیرمورد اختلاف، اعلام اعتراض کتبی نسبت به بخش disputed و نگهداری مدارک پرداخت و مکاتبات است. در اختلاف جدی، مشاوره حقوقی پیش از اقدام قضایی می تواند از انتخاب نادرست خواسته جلوگیری کند.

آب بها ساکنین آپارتمان های خالی از سکنه با یک قاعده واحد برای همه ساختمان ها تعیین نمی شود. کنتور مستقل، کنتور مشترک، هزینه آب مشاعات، مبالغ ثابت و مقررات داخلی ساختمان، همگی در تعیین مبلغ نقش دارند. خالی بودن واحد معمولا مصرف اختصاصی را منتفی می کند، اما لزوما سهم مالک از هزینه های مشترک را از بین نمی برد. برای جلوگیری از پرداخت نادرست، باید قبض و کنتور بررسی، روش تقسیم هزینه مطالبه و اعتراض به صورت مکتوب ثبت شود. در صورت بی نتیجه ماندن پیگیری، استفاده از کارشناس و مراجعه به مرجع صالح قضایی، راهکار قانونی و قابل اتکاتری از قطع خودسرانه آب یا خودداری بدون مستند از پرداخت خواهد بود.