خسارت نم دادن سقف در آپارتمان

سلام
طبقه پایین ما تماس گرفتن و گفتن سقف تراس و اتاق خوابمون به شدت نم داده طوریکه بعد از چند روز گچ کپک زده...واحد ما دست مستاجره... مستاجر میگه شلنگ کولر باز شده ما خونه نبودیم و مالک رو مقصر میدونه... کولر دو ماه پیش سرویس شده و همه وسایلش سالم بودن...حتی شلنگ هم پوسیدگی نداره...مستاجر داخل تراس بلدرچین نگه میداره.
الان خسارت طبقه پایین با چه کسی هست؟

سلام

با توجه به شرح موضوع، اجازه دهید دقیق و حقوقی بررسی کنیم:

۱. مبنای مسئولیت حقوقی

در روابط همسایگی و خسارات ناشی از اموال، اصل کلی ماده ۳۲۸ قانون مدنی حاکم است:

«هر کس مال غیر را تلف کند ضامن آن است و باید مثل یا قیمت آن را بدهد، اعم از اینکه از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد.»

همچنین ماده ۳۳۱ قانون مدنی می‌گوید:

«هر کس سبب تلف مالی بشود و مباشر تلف، سبب اقوی از او نباشد، ضامن است.»

بنابراین هر کسی که سبب ورود خسارت شود، مسئول جبران آن خواهد بود.

۲. وضعیت مالک و مستأجر

مالک (موجر): تعهد اصلی مالک طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی این است که عین مستأجره را در وضعیتی که برای انتفاع مورد اجاره مناسب باشد، تحویل دهد و در طول اجاره نیز تعمیرات اساسی و لازم را بر عهده دارد.

مستأجر: طبق ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستأجر موظف است در استفاده از ملک، تعدی و تفریط نکند و آن را برای موردی که در اجاره‌نامه قید شده استفاده کند. در غیر این صورت مسئول خسارات وارده است.

۳. تطبیق بر موضوع شما

کولر دو ماه پیش سرویس شده و شلنگ هم پوسیدگی ندارد. بنابراین عیب ذاتی یا نقص در ساختمان اثبات نشده که مسئولیت مالک را توجیه کند.

اگر ترکیدن یا باز شدن شلنگ ناشی از بی‌احتیاطی یا عدم مراقبت مستأجر باشد (مثلاً عدم بستن صحیح شلنگ یا عدم حضور طولانی‌مدت و کنترل نکردن)، طبق مواد یادشده مسئولیت با مستأجر است.

نگهداری بلدرچین در تراس نیز می‌تواند موجب رطوبت یا فشار بر سیستم تخلیه و ایجاد شرایط خسارت شده باشد. این عمل خارج از استفاده متعارف از ملک است و مسئولیت آن متوجه مستأجر خواهد بود.

۴. مسئول جبران خسارت

با این شرایط، مسئول جبران خسارت طبقه پایین، مستأجر است نه مالک.
مالک تنها زمانی مسئول است که نقص از خود بنا یا تجهیزات اساسی (مثلاً ترکیدگی لوله اصلی یا خرابی سیستم لوله‌کشی ساختمان) باشد، نه مواردی که ناشی از نحوه استفاده مستأجر است.

۵. راهکار عملی

شما می‌توانید:

از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، دادخواست مطالبه خسارت علیه مستأجر تنظیم کنید.

از کارشناس رسمی دادگستری تقاضای کارشناسی نمایید تا مشخص شود منشأ نشت آب چیست و چه کسی مقصر است.

در صورت اعتراض طبقه پایین به مالک، مالک می‌تواند با طرح دعوی متقابل، مسئولیت را متوجه مستأجر کند.

نمونه متن لایحه دفاعیه برای مالک :
ریاست محترم شورای حل اختلاف

با سلام

احتراماً، در خصوص پرونده کلاسه ......... موضوع مطالبه خسارت از اینجانب به جهت نشت آب به واحد زیرین، معروض می‌دارد:

۱- ملک مورد اجاره از دو ماه پیش به آقای/خانم .......... اجاره داده شده و کولر واحد نیز قبل از تحویل سرویس کامل گردیده و بدون هیچ‌گونه نقص و عیب به مستأجر تحویل شده است.

۲- نشت آب اخیر ناشی از باز شدن شلنگ کولر بوده که مستأجر در زمان وقوع در ملک حضور نداشته و نظارت لازم را به عمل نیاورده است. این امر از مصادیق «تعدی و تفریط مستأجر» وفق ماده ۴۹۰ قانون مدنی می‌باشد.

۳- علاوه بر این، مستأجر در تراس واحد اقدام به نگهداری پرنده (بلدرچین) نموده که خارج از حدود استفاده متعارف از عین مستأجره بوده و می‌تواند سبب تشدید رطوبت و ورود خسارت به واحد زیری گردد.

۴- نظر به مراتب فوق و با استناد به مواد ۳۲۸، ۳۳۱، ۴۸۶ و ۴۹۰ قانون مدنی، مسئولیت جبران خسارات وارده متوجه مستأجر بوده و مالک هیچ‌گونه قصوری نداشته است.

لذا صدور حکم مبنی بر رد دعوی مطروحه علیه اینجانب و الزام مستأجر به جبران خسارت مورد استدعاست.

با احترام
امضاء – تاریخ

برای حل دقیق مشکل خود به یکی از وکلای فعال در شهرهای زیر مراجعه کنید:
وکیل خبره در شهریار - وکیل طلاق در پیروزی - وکیل دادگستری در شهریار