آخرین به روزرسانی ۱۴۰۵/۰۴/۳۰ (سه شنبه - ۳۰ تیر ۱۴۰۵)

خوانده دعوای اثبات مالکیت و رفع تصرف عدوانی

پرسش مردمی درباره خوانده دعوای اثبات مالکیت و رفع تصرف عدوانی چیست ؟
سلام . خوانده ی دعوای اثبات مالکیت و رفع تصرف عدوانی کیست؟(منظور در دعوای حقوقی است)

پاسخ وکیل :

در دعوای حقوقی، خوانده دعوای اثبات مالکیت شخصی است که مالکیت خواهان را انکار می کند یا سند، ادعا یا حقی برخلاف مالکیت خواهان دارد. همچنین خوانده دعوای رفع تصرف عدوانی شخصی است که در زمان تقدیم دادخواست، ملک را بدون مجوز قانونی در تصرف خود دارد و از تحویل آن به متصرف یا مالک قانونی خودداری می کند.

بنابراین، اگر شخصی هم مالکیت شما را انکار کرده و هم ملک را در تصرف دارد، می توانید هر دو خواسته (اثبات مالکیت و رفع تصرف عدوانی) را علیه همان شخص مطرح کنید. اما اگر متصرف شخصی غیر از منکر مالکیت باشد، بسته به شرایط ممکن است لازم باشد هر یک از آنها به عنوان خوانده در دعوا طرف قرار گیرند.

بررسی حقوقی دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت زمانی مطرح می شود که شخصی مدعی مالکیت مالی اعم از زمین، خانه، باغ یا هر مال غیرمنقول دیگری باشد، اما سند رسمی مالکیت به نام او وجود نداشته یا مالکیت وی مورد اختلاف قرار گرفته باشد.

هدف این دعوا آن است که دادگاه با بررسی دلایل و مدارک، مالکیت خواهان را احراز و اعلام کند.

خوانده این دعوا چه کسی است؟

در دعوای اثبات مالکیت، خوانده باید شخصی باشد که نتیجه دعوا مستقیما به حقوق او مربوط می شود. به عبارت دیگر، خوانده می تواند یکی از اشخاص زیر باشد:

شخصی که خود را مالک ملک معرفی کرده است.
شخصی که مالکیت خواهان را انکار می کند.
شخصی که سند یا مبایعه نامه ای برخلاف ادعای خواهان در اختیار دارد.
کسی که در صورت صدور حکم، حقوق او تحت تاثیر قرار می گیرد.

برای مثال، اگر شخص «الف» زمینی را با قولنامه از شخص «ب» خریداری کرده و اکنون شخص «ج» مدعی مالکیت همان زمین است، دعوای اثبات مالکیت باید علیه شخص «ج» که ادعای مالکیت دارد مطرح شود.

بررسی حقوقی دعوای رفع تصرف عدوانی

مطابق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی:

دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن درخواست می کند.

بر اساس این ماده، در دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی، دادگاه وارد بررسی مالکیت نمی شود، بلکه سه موضوع را بررسی می کند:

خواهان قبلا متصرف ملک بوده باشد.
خوانده بدون رضایت خواهان ملک را متصرف شده باشد.
تصرف خوانده بدون مجوز قانونی باشد.

در این دعوا، اثبات مالکیت شرط رسیدگی نیست و صرف اثبات سبق تصرف برای خواهان کفایت می کند.

خوانده دعوای رفع تصرف عدوانی چه کسی است؟

خوانده این دعوا، متصرف فعلی ملک است؛ یعنی شخصی که هنگام تقدیم دادخواست، ملک را در اختیار دارد.

برای مثال:

اگر شخصی زمین شما را تصرف کرده و در آن سکونت دارد، همان شخص خوانده دعوا خواهد بود.
اگر متصرف، ملک را به شخص دیگری واگذار کرده باشد، در بسیاری از موارد باید متصرف فعلی طرف دعوا قرار گیرد؛ زیرا اجرای حکم علیه شخصی امکان پذیر است که در زمان رسیدگی، ملک در اختیار او باشد.
اگر دعوای اثبات مالکیت و رفع تصرف عدوانی همزمان مطرح شوند

در عمل، گاهی شخصی هم مالکیت خواهان را انکار می کند و هم ملک را در اختیار دارد.

در این صورت معمولا خواسته های زیر به صورت همزمان مطرح می شوند:

اثبات مالکیت
رفع تصرف عدوانی
خلع ید (در صورت احراز مالکیت)
قلع و قمع مستحدثات (در صورت وجود بنا یا دیوار)
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (در صورت وجود شرایط قانونی)

اما باید توجه داشت که اگر ملک دارای سند رسمی باشد، در بسیاری از موارد دعوای خلع ید از نظر حقوقی مناسب تر از دعوای اثبات مالکیت خواهد بود؛ زیرا مالکیت با سند رسمی احراز شده و نیازی به اثبات مجدد آن نیست.

مواد قانونی مرتبط
ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی

این ماده دعوای تصرف عدوانی را تعریف کرده و بیان می کند که موضوع اصلی این دعوا، اعاده تصرف است، نه رسیدگی به مالکیت.

ماده ۱۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی

بر اساس این ماده، در دعوای تصرف عدوانی، خواهان باید سبق تصرف خود و تصرف فعلی خوانده و عدوانی بودن تصرف را اثبات کند.

ماده ۳۵ قانون مدنی

مطابق این ماده:

تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

این ماده یکی از مهم ترین امارات قانونی در دعاوی مربوط به مالکیت و تصرف است و دادگاه در بررسی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول به آن توجه می کند.

نکات مهم
اگر ملک دارای سند رسمی به نام خواهان باشد، معمولا نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت نیست و دعوای خلع ید علیه متصرف اقامه می شود.
در دعوای رفع تصرف عدوانی، دادگاه درباره مالک واقعی تصمیم گیری نمی کند، بلکه فقط بررسی می کند چه کسی قبلا متصرف بوده و آیا تصرف فعلی بدون رضایت و مجوز قانونی انجام شده است یا خیر.
اگر شخصی که ملک را در تصرف دارد، ملک را در جریان رسیدگی به دیگری منتقل کند، ممکن است حسب مورد انتقال گیرنده نیز باید وارد دعوا شود تا حکم قابلیت اجرا داشته باشد.
اگر خوانده اشتباه انتخاب شود و شخصی که تصرف فعلی ندارد طرف دعوا قرار گیرد، ممکن است دادگاه دعوا را نسبت به او قابل استماع نداند یا حکم صادره قابلیت اجرا نداشته باشد.
راه حل نهایی

اگر قصد دارید اثبات مالکیت را مطرح کنید، خوانده باید شخصی باشد که مالکیت شما را انکار می کند یا ادعای مالکیت نسبت به ملک دارد.

اگر قصد دارید رفع تصرف عدوانی را مطرح کنید، خوانده باید متصرف فعلی ملک باشد؛ یعنی شخصی که در زمان تقدیم دادخواست، ملک را بدون رضایت و مجوز قانونی در اختیار دارد.

در مواردی که یک نفر هم مدعی مالکیت است و هم ملک را در تصرف دارد، می توان هر دو خواسته را علیه همان شخص مطرح کرد. اما اگر منکر مالکیت و متصرف دو شخص متفاوت باشند، لازم است با توجه به وضعیت پرونده، هر یک در جایگاه مناسب به عنوان خوانده طرف دعوا قرار گیرند تا رأی دادگاه از نظر حقوقی صحیح و قابل اجرا باشد.