آخرین به‌روزرسانی ۱۴۰۵/۰۶/۲۶ (پنجشنبه - ۲۶ شهریور ۱۴۰۵)

در وضعیت عدم همکاری بعضی از مالکین واحدها برای جلوگیری از خسارت جانی و مالی، مدیر ساختمان نباید منتظر رضایت همه مالکان بماند؛ اگر خطر فوری باشد، باید اقدامات ضروری برای رفع خطر را انجام دهد و مستندات آن را حفظ کند. در یک سناریوی رایج، ترکیدگی لوله اصلی، فرسودگی آسانسور، اتصال برق یا ریزش بخشی از نما، جان و مال ساکنان را تهدید می‌کند، اما چند مالک با تعمیر یا پرداخت هزینه مخالفت می‌کنند. در چنین شرایطی، عدم همکاری بعضی از مالکین واحدها برای جلوگیری از خسارت جانی و مالی می‌تواند با ارسال اظهارنامه، تشکیل جلسه رسمی، تأمین دلیل و در صورت لزوم طرح دعوا پیگیری شود.

نخست باید مشخص شود مشکل مربوط به قسمت اختصاصی یک واحد است یا قسمت‌های مشترک ساختمان. تأسیسات اصلی آب، فاضلاب، برق، گاز، موتورخانه، پشت‌بام، راه‌پله، آسانسور، پارکینگ مشاع و نمای ساختمان معمولاً در زمره قسمت‌های مشترک قرار می‌گیرند؛ البته تشخیص نهایی به سند، نقشه، مقررات ساختمان و وضعیت فنی ملک بستگی دارد.

اگر خطر فوری است، مدیر یا ساکنان باید بدون تأخیر با آتش‌نشانی، شرکت‌های خدماتی، تعمیرکار متخصص یا مراجع امدادی تماس بگیرند. قطع موقت گاز یا برق، تخلیه محل خطر، نصب حفاظ، جلوگیری از استفاده از آسانسور یا ایمن‌سازی نما، در صورت ضرورت، می‌تواند برای جلوگیری از حادثه انجام شود. این اقدامات باید متناسب، ضروری و تا حد امکان با نظر کارشناس یا متخصص فنی باشد.

در این مرحله، مدیر ساختمان باید از محل خطر، خرابی، ترک‌ها، نشتی، تابلوهای برق، تجهیزات معیوب و وضعیت قسمت‌های مشترک عکس و فیلم تهیه کند. تاریخ، ساعت، اظهارات ساکنان و اقدامات انجام‌شده نیز باید در صورت‌جلسه درج شود. اگر خسارت قریب‌الوقوع است، حفظ جان مقدم است و اختلاف مالی را می‌توان بعداً پیگیری کرد.

مدیر ساختمان نماینده اجرایی مجموعه در اداره امور مشترک است و باید برای نگهداری، تعمیر و ایمنی قسمت‌های مشاع اقدام کند. تصمیم‌گیری درباره تعمیرات عادی و ضروری، جمع‌آوری هزینه‌ها و انتخاب پیمانکار باید تا حد امکان از طریق مجمع عمومی و با تنظیم صورت‌جلسه انجام شود.

همه مالکان و استفاده‌کنندگان، صرف‌نظر از اینکه در ساختمان سکونت دارند یا واحد خود را اجاره داده‌اند، در هزینه‌های مربوط به قسمت‌های مشترک طبق مقررات و سهم مقرر مسئولیت دارند. خالی بودن واحد یا استفاده نکردن از برخی امکانات، معمولاً به‌تنهایی موجب معافیت از پرداخت هزینه‌های ضروری مشترک نمی‌شود.

در شرایط عدم همکاری بعضی از مالکین واحدها برای جلوگیری از خسارت جانی و مالی، مدیر باید نشان دهد که موضوع را به شکل روشن و قابل اثبات به مالکان اطلاع داده است. ارسال دعوت‌نامه جلسه، اعلام برآورد هزینه، ارائه گزارش کارشناس، ثبت مخالفت مالکان در صورت‌جلسه و تعیین مهلت منطقی برای همکاری، از اقدامات مهمی است که بعداً در رسیدگی قضایی ارزش اثباتی دارد.

جلسه ساختمان باید با اعلام قبلی، دستور جلسه مشخص و ذکر موضوع خطر برگزار شود. در صورت‌جلسه باید نشانی ساختمان، تاریخ جلسه، اسامی حاضرین، میزان مالکیت یا واحدها، شرح مشکل، گزارش فنی، پیشنهادهای تعمیر، مبلغ تقریبی و نتیجه رأی‌گیری نوشته شود. بهتر است مخالفت هر مالک، علت مخالفت و امتناع احتمالی او از امضا نیز ثبت شود.

اگر برخی مالکان در جلسه شرکت نمی‌کنند، این موضوع باید با روش قابل اثبات به آنها اطلاع داده شود؛ برای مثال، ارسال دعوت‌نامه از طریق اظهارنامه یا روش‌هایی که دریافت آن قابل اثبات باشد. تصمیمات ساختمان نباید مبهم باشد. باید مشخص شود چه شخصی مأمور گرفتن قیمت، انتخاب پیمانکار، پرداخت هزینه و ارائه گزارش نهایی است.

چنانچه خطر فوری باشد، انجام اقدام ضروری را نباید صرفاً به دلیل نبودن یکی از مالکان متوقف کرد. با این حال، مدیر باید از تعمیرات غیرضروری، انتخاب پیمانکار فاقد صلاحیت یا هزینه‌کرد بدون مدرک اجتناب کند. دریافت چند پیش‌فاکتور، عقد قرارداد کتبی و نگهداری فاکتور پرداخت، از بروز اختلاف بعدی جلوگیری می‌کند.

یکی از عملی‌ترین راه‌ها در عدم همکاری بعضی از مالکین واحدها برای جلوگیری از خسارت جانی و مالی، ارسال اظهارنامه رسمی است. در اظهارنامه باید خطر موجود، محل خرابی، گزارش متخصص، ضرورت اقدام، مبلغ تقریبی سهم هر مالک، مهلت پرداخت یا اعلام همکاری و پیامدهای ادامه بی‌توجهی به‌صورت دقیق بیان شود.

اظهارنامه نباید حاوی توهین، تهدید یا نسبت دادن جرم بدون دلیل باشد. بهتر است متن آن بر واقعیت‌های قابل اثبات تمرکز کند و از مالک خواسته شود در مهلت معقول، هزینه سهم خود را پرداخت یا برای بازدید و تعمیر همکاری کند. اگر خطر جانی وجود دارد، باید فوریت موضوع و احتمال افزایش خسارت نیز به روشنی نوشته شود.

ارسال اظهارنامه به‌تنهایی تضمین نمی‌کند که مالک حتماً هزینه را بپردازد، اما نشان می‌دهد که او از خطر و ضرورت تعمیر اطلاع داشته است. این موضوع در دعوای مطالبه هزینه، جبران خسارت یا بررسی تقصیر احتمالی اهمیت دارد.

پیش از تعمیر، به‌ویژه وقتی احتمال از بین رفتن آثار خرابی وجود دارد، درخواست تأمین دلیل می‌تواند مفید باشد. در این فرایند، وضعیت موجود توسط کارشناس بررسی و گزارش می‌شود تا بعداً بتوان از آن برای اثبات منشأ خرابی، میزان خسارت، ضرورت اقدام و سهم مسئولیت اشخاص استفاده کرد.

مدارک مهم برای عدم همکاری بعضی از مالکین واحدها برای جلوگیری از خسارت جانی و مالی شامل سند یا مدرک مدیریت، صورت‌جلسه مجمع، اظهارنامه و گواهی ابلاغ، گزارش کارشناس، عکس و فیلم تاریخ‌دار، فاکتورها، قرارداد پیمانکار، رسیدهای بانکی، پیام‌های ردوبدل‌شده و شهادت ساکنان است.

در صورتی که خرابی ناشی از عملکرد پیمانکار، سازنده، شرکت خدماتی یا مالک یک واحد باشد، باید رابطه میان عمل یا ترک عمل شخص و خسارت احتمالی اثبات شود. صرف وقوع حادثه برای مسئول شناختن یک فرد کافی نیست. گزارش فنی و نظر کارشناس معمولاً در تشخیص علت خرابی نقش اساسی دارد.

اگر مدیر یا یکی از مالکان برای جلوگیری از خطر، هزینه ضروری را پرداخت کند، امکان مطالبه سهم سایر افراد، در صورت وجود شرایط قانونی و مدارک کافی، وجود دارد. مبلغ مورد مطالبه باید بر اساس هزینه واقعی و مستند، سهم قانونی یا قراردادی هر مالک و میزان ارتباط هزینه با قسمت مشترک محاسبه شود.

برای طرح دعوا، صورت‌جلسه تصمیم‌گیری، مدارک مالکیت، گزارش خرابی، فاکتور رسمی یا معتبر، رسید پرداخت، اظهارنامه و نظریه کارشناسی اهمیت دارد. اگر هنوز تعمیر انجام نشده و خطر ادامه دارد، درخواست اقدام فوری یا دستور موقت، با توجه به شرایط پرونده، قابل بررسی است؛ پذیرش چنین درخواستی به تشخیص مرجع قضایی و احراز فوریت وابسته است.

در پرونده‌های مربوط به عدم همکاری بعضی از مالکین واحدها برای جلوگیری از خسارت جانی و مالی، مرجع رسیدگی بر اساس خواسته انتخاب می‌شود. دعوای مطالبه هزینه یا الزام به انجام تعهد معمولاً در مرجع حقوقی صالح محل وقوع ملک بررسی می‌شود، اما برای تشخیص دقیق مرجع، نوع خواسته، مبلغ، وضعیت طرفین و مقررات جاری باید بررسی شود.

خیر، مخالفت یک یا چند مالک همیشه مانع انجام تعمیرات ضروری قسمت‌های مشترک نیست. اگر خطر واقعی و فوری باشد، مدیر باید برای رفع خطر اقدام کند؛ اما لازم است ضرورت تعمیر، تناسب هزینه و رعایت تشریفات مدیریت ساختمان قابل اثبات باشد. تعمیرات اساسی، تغییرات ظاهری یا اقداماتی که جنبه تجملی دارند، با تعمیر اضطراری تفاوت دارند و نباید بدون تصمیم معتبر انجام شوند.

در صورت مشترک بودن هزینه و اثبات ضرورت آن، می‌توان سهم مالک ممتنع را مطالبه کرد. ابتدا مطالبه کتبی و اظهارنامه رسمی توصیه می‌شود و در صورت بی‌نتیجه بودن، دعوای حقوقی مطرح خواهد شد. میزان محکومیت به اسناد مالی، سهم مالک، نظر کارشناس و رابطه هزینه با قسمت مشترک بستگی دارد.

در خطرهایی مانند آتش‌سوزی، نشت گاز، ریزش نما، برق‌گرفتگی یا خرابی جدی آسانسور، باید فوراً محل ناایمن تخلیه و با مرجع امدادی یا متخصص مربوط تماس گرفته شود. مدیر نباید برای جمع‌آوری رضایت همه مالکان، جان افراد را به خطر بیندازد. پس از ایمن‌سازی اولیه، گزارش و مدارک هزینه‌ها باید حفظ شود.

مدیر صرفاً به دلیل مدیر بودن، مسئول همه حوادث ساختمان نیست. مسئولیت او ممکن است زمانی مطرح شود که از خطر مطلع بوده، توان یا تکلیف اقدام داشته و بدون دلیل موجه از انجام اقدامات ضروری خودداری کرده باشد. تشخیص مسئولیت به علت حادثه، میزان اطلاع، امکان پیشگیری و رابطه مستقیم میان کوتاهی و خسارت بستگی دارد.

هزینه‌ها به نوع درخواست یا دعوا، ارزش مالی خواسته، تعداد اقدامات مورد نیاز و تعرفه‌های زمان ثبت بستگی دارد. هزینه تأمین دلیل، کارشناسی، اظهارنامه و دادرسی ممکن است جداگانه محاسبه شود. در صورت صدور رأی به نفع خواهان، مطالبه برخی هزینه‌های قابل قبول قانونی از طرف مقابل قابل بررسی است، اما نتیجه قطعی به رأی مرجع رسیدگی وابسته خواهد بود.

در مواجهه با عدم همکاری بعضی از مالکین واحدها برای جلوگیری از خسارت جانی و مالی، اولویت با ایمن‌سازی فوری، حفظ جان ساکنان و جلوگیری از گسترش خسارت است. پس از آن، باید مشکل به‌صورت فنی مستند، جلسه ساختمان برگزار، تصمیم‌ها در صورت‌جلسه ثبت و اظهارنامه رسمی ارسال شود. جمع‌آوری گزارش کارشناسی، تأمین دلیل، نگهداری فاکتورها و اثبات سهم هر مالک، مسیر مطالبه هزینه را هموار می‌کند. اگر خطر ادامه داشته باشد یا همکاری انجام نشود، مراجعه به مرجع حقوقی صالح و بررسی امکان دستور فوری، راهکار عملی بعدی است.