آخرین به روزرسانی ۱۴۰۵/۰۴/۳۰ (سه شنبه - ۳۰ تیر ۱۴۰۵)

مسئول پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان

مسئول پرداخت هزینه تعمیر و خسارت ناشی از نشتی لوله عبوری از واحد آپارتمان با چه کسی است؟
سلام .اگه از در ساختمان ما هر طبقه ۳ واحد دارد. که لوله های هر طبقه به صورت جدا گانه به سمت پایین می آید .به طور مثال من ک طبقه دوم هستم از گوشه سرویس بهداشتی ما سه تا لوله به صورت عمودی عبور کرده به سمت پایین،حالا توی همون محدوده خونه ما دچار نم زدگی شده ،وفعلا معلوم نیست مربوط به کدام لوله است.اگه در هنگام تعمیر مشخص بشه لوله مربوط به طبقه چهارم است که در طبقه ما)طبقه دوم(احتمالا از اتصالات دچار نشتی شده است،آیا هزینه تعمیرات و خسارت به عهده خودمون است یا طبقه ای که لوله مربوط به آن می باشد؟

پاسخ وکیل :

اگر پس از بررسی و تعمیر مشخص شود که نم زدگی و نشتی ایجاد شده در واحد شما ناشی از لوله اختصاصی واحد طبقه چهارم است، در اصل هزینه تعمیر لوله، جبران خسارت وارده به واحد شما و سایر خسارات ناشی از نشتی بر عهده مالک همان واحد (طبقه چهارم) خواهد بود؛ زیرا منشأ خسارت از قسمت اختصاصی آن واحد بوده است.

اما اگر مشخص شود نشتی مربوط به لوله های مشترک ساختمان مانند رایزرهای مشترک، لوله فاضلاب اصلی، لوله آب مشترک یا سایر تاسیسات مشترک ساختمان است، هزینه تعمیر و در برخی موارد خسارت، مطابق قانون تملک آپارتمان ها بر عهده همه مالکان ساختمان خواهد بود و از محل شارژ یا هزینه های مشترک پرداخت می شود.

بنابراین تا زمانی که علت دقیق نشتی مشخص نشده باشد، نمی توان مسئول پرداخت هزینه را به طور قطعی تعیین کرد.

مبنای قانونی مسئولیت در اینگونه خسارت ها

یکی از اختلافات رایج در آپارتمان ها، خسارت ناشی از ترکیدگی یا نشتی لوله هایی است که از داخل واحدهای دیگر عبور می کنند. قانونگذار برای این موضوع قواعد مشخصی در قانون تملک آپارتمان ها، آیین نامه اجرایی آن و همچنین قانون مدنی پیش بینی کرده است.

اصل کلی در حقوق ایران این است که هر شخص مسئول جبران خسارتی است که در نتیجه فعل یا تقصیر او یا اموال متعلق به او به دیگری وارد شود.

اگر لوله متعلق به واحد طبقه چهارم باشد

فرض کنیم پس از باز کردن سقف یا دیوار مشخص شود:

لوله صرفا مربوط به سرویس بهداشتی یا آشپزخانه واحد طبقه چهارم است.
این لوله فقط فاضلاب یا آب همان واحد را منتقل می کند.
نشتی نیز از اتصال یا شکستگی همان لوله ایجاد شده است.

در این صورت، چون لوله جزء تاسیسات اختصاصی واحد طبقه چهارم محسوب می شود، مسئولیت با مالک همان واحد است.

در چنین وضعیتی مالک طبقه چهارم باید هزینه های زیر را پرداخت کند:

هزینه تعمیر لوله معیوب
هزینه بازسازی قسمت تخریب شده واحد شما
هزینه رنگ آمیزی، گچ کاری یا کاشی کاری آسیب دیده
خسارات ناشی از نم زدگی، ریزش گچ یا خرابی سقف و دیوار
در صورت ورود خسارت به وسایل منزل، جبران آن نیز حسب مورد امکان پذیر است.
اگر لوله از داخل واحد شما عبور کند، آیا مسئولیت با شماست؟

خیر.

عبور لوله از داخل واحد شما به معنای مالکیت یا مسئولیت شما نسبت به آن لوله نیست.

در بسیاری از ساختمان ها، به دلیل طراحی تاسیسات، رایزرهای آب و فاضلاب از داخل واحدهای دیگر عبور می کنند. صرف اینکه لوله در داخل دیوار یا سقف واحد شما قرار دارد، باعث نمی شود هزینه تعمیر آن بر عهده شما باشد.

مالکیت لوله بر اساس کاربری و تعلق آن تعیین می شود، نه محل عبور آن.

بنابراین اگر لوله متعلق به واحد طبقه چهارم باشد، حتی اگر در سقف یا دیوار واحد شما قرار گرفته باشد، مسئولیت تعمیر آن با مالک همان واحد خواهد بود.

اگر لوله جزء مشاعات ساختمان باشد

در مقابل، ممکن است پس از بررسی مشخص شود نشتی مربوط به:

لوله فاضلاب اصلی ساختمان
رایزر مشترک
لوله آب مشترک
تاسیسات مشترک

است.

مطابق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها، قسمت هایی از ساختمان که مورد استفاده اختصاصی یک یا چند مالک نیست، از قسمت های مشترک محسوب می شوند.

همچنین بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها، هزینه های مربوط به حفظ، نگهداری و تعمیر قسمت های مشترک بر عهده همه مالکان است.

بنابراین اگر منشأ نشتی از قسمت مشترک باشد:

هزینه تعمیر لوله از محل هزینه های مشترک پرداخت می شود.
مدیر ساختمان موظف است نسبت به رفع عیب اقدام کند.
مالکان نیز باید سهم قانونی خود را پرداخت کنند.
مسئولیت جبران خسارت بر اساس قانون مدنی

مطابق ماده ۳۲۸ قانون مدنی:

هر کس مال غیر را تلف کند ضامن آن است و باید مثل یا قیمت آن را بدهد.

همچنین مطابق ماده ۳۳۱ قانون مدنی، هرگاه شخصی سبب ورود خسارت به دیگری شود، در صورتی که عرفا ورود خسارت مستند به عمل او باشد، مسئول جبران خسارت خواهد بود.

بنابراین اگر ثابت شود نشتی لوله اختصاصی طبقه چهارم باعث آسیب به سقف، دیوار یا وسایل واحد شما شده است، مالک آن واحد مسئول جبران خسارت خواهد بود.

اگر مالک طبقه چهارم همکاری نکند چه باید کرد؟

گاهی مالک واحد بالایی حاضر به تعمیر لوله یا پرداخت خسارت نیست.

در این صورت بهتر است اقدامات زیر انجام شود:

ابتدا موضوع را به مدیر ساختمان اطلاع دهید.
از محل نشتی عکس و فیلم تهیه کنید.
در صورت امکان از تاسیسات کار یا کارشناس گزارش کتبی دریافت کنید.
اگر خسارت قابل توجه است، از شورای حل اختلاف درخواست تامین دلیل کنید.

تامین دلیل باعث می شود کارشناس رسمی میزان خسارت و علت آن را قبل از تعمیر ثبت کند و بعدها در دادگاه قابل استناد باشد.

پس از آن، در صورت امتناع مالک، می توانید دادخواست مطالبه خسارت و الزام به جبران خسارت را علیه وی مطرح کنید.

اگر برای پیدا کردن نشتی مجبور به تخریب سقف یا دیوار شوید

در بسیاری از موارد، قبل از مشخص شدن منشأ نشتی، لازم است قسمتی از سقف یا دیوار تخریب شود.

اگر پس از باز کردن محل مشخص شود:

لوله متعلق به طبقه چهارم بوده است؛
نشتی نیز از همان لوله ایجاد شده است؛

در این حالت معمولا تمام هزینه های متعارف مربوط به یافتن محل نشتی، تعمیر لوله و بازسازی قسمت های تخریب شده نیز بر عهده مالک همان واحد خواهد بود؛ زیرا این اقدامات برای رفع عیب لوله اختصاصی او انجام شده است.

اما اگر مشخص شود نشتی مربوط به مشاعات بوده، هزینه های مزبور جزء هزینه های مشترک ساختمان محسوب می شود.

نقش بیمه ساختمان

اگر ساختمان دارای بیمه آتش سوزی با پوشش ترکیدگی لوله یا بیمه مسئولیت مدیر ساختمان باشد، ممکن است بخشی از هزینه های تعمیر و خسارت توسط شرکت بیمه پرداخت شود. البته این موضوع بستگی به نوع بیمه نامه و سقف تعهدات آن دارد و مانع از مسئولیت شخص مقصر در مواردی که قانون او را مسئول می داند، نخواهد بود.

نکات مهم
صرف عبور لوله از داخل واحد شما، مسئولیت تعمیر آن را بر عهده شما قرار نمی دهد.
ابتدا باید توسط تعمیرکار یا کارشناس مشخص شود لوله متعلق به کدام واحد یا کدام قسمت از ساختمان است.
اگر لوله اختصاصی واحد طبقه چهارم باشد، اصل بر این است که هزینه تعمیر و جبران خسارت با مالک همان واحد است.
اگر لوله مشترک ساختمان باشد، هزینه ها بر اساس قانون تملک آپارتمان ها بین مالکان تقسیم می شود.
در صورت اختلاف، گزارش کارشناس رسمی دادگستری مهم ترین دلیل برای تعیین مسئولیت خواهد بود.
راه حل نهایی

با توجه به توضیحی که ارائه کرده اید، اگر پس از بررسی مشخص شود نشتی از لوله اختصاصی واحد طبقه چهارم است، مالک آن واحد مسئول پرداخت هزینه تعمیر لوله، بازسازی قسمت های تخریب شده و جبران خسارت های وارد شده به واحد شما خواهد بود. اما اگر مشخص شود نشتی از لوله یا تاسیسات مشترک ساختمان است، هزینه تعمیر بر عهده مجموعه مالکان و از محل هزینه های مشترک ساختمان پرداخت می شود.

برای جلوگیری از اختلاف، توصیه می شود پیش از هرگونه تعمیر اساسی، علت نشتی توسط یک تاسیسات کار متخصص یا در صورت وجود اختلاف، از طریق تامین دلیل و کارشناسی رسمی مشخص شود تا مسئول پرداخت هزینه ها به صورت مستند تعیین گردد.