مسئول پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان
در بیشتر موارد، مسئول پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان با تشخیص نوع تعمیر مشخص میشود؛ هزینه تعمیر بخشهای اختصاصی معمولا بر عهده مالک همان واحد یا شخصی است که موجب خسارت شده و هزینه تعمیر قسمتهای مشترک میان مالکان یا استفادهکنندگان تقسیم میشود. بنابراین، مسئول پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان را نمیتوان بدون بررسی منشأ خرابی، قرارداد اجاره و مقررات ساختمان تعیین کرد.
برای مثال، اگر لوله آب داخل دیوار اختصاصی یک واحد دچار ترکیدگی شود و خرابی ناشی از فرسودگی باشد، مالک باید هزینه تعمیر را پرداخت کند؛ اما اگر یکی از ساکنان با بیاحتیاطی به درِ پارکینگ، آسانسور یا تأسیسات مشترک آسیب بزند، جبران خسارت بر عهده همان شخص خواهد بود. در مقابل، هزینه سرویس دورهای آسانسور یا تعمیر پشتبام معمولا از هزینههای مشترک ساختمان محسوب میشود.
تشخیص بخش اختصاصی و مشاع
اولین مرحله برای تعیین مسئول پرداخت، مشخص کردن این موضوع است که خرابی در قسمت اختصاصی واحد رخ داده یا در قسمت مشترک ساختمان. قسمت اختصاصی، بخشی است که در سند مالکیت یا صورتمجلس تفکیکی به یک واحد تعلق دارد؛ مانند کف داخلی، دیوارهای داخلی، شیرآلات، کابینت، پکیج و لولهکشی اختصاصی، مگر اینکه منشأ آن به تأسیسات مشترک مربوط باشد.
قسمتهای مشترک شامل زمین ساختمان، اسکلت، نمای خارجی، راهپله، راهرو، پشتبام، آسانسور، موتورخانه، تأسیسات اصلی آب و فاضلاب، لولههای اصلی، کنتورها و سایر بخشهایی است که اختصاصی بودن آنها در سند مشخص نشده است. صرف اینکه بخشی از تأسیسات در داخل یک واحد قرار دارد، لزوما به معنای اختصاصی بودن آن نیست. برای نمونه، لوله اصلی آب که از داخل یک واحد عبور میکند، ممکن است همچنان جزء مشاعات باشد.
- خرابی وسایل و تجهیزات اختصاصی، اصولا بر عهده مالک یا استفادهکننده مسئول است.
- تعمیر تأسیسات و قسمتهای مشترک، از محل شارژ ساختمان و با مشارکت مالکان پرداخت میشود.
- اگر خرابی ناشی از تقصیر یک شخص باشد، هزینه قابل مطالبه از همان شخص است.
- در موارد مشکوک، نظر کارشناس تأسیسات یا کارشناس رسمی میتواند منشأ خرابی را روشن کند.
تفاوت هزینههای جاری و تعمیرات اساسی
هزینههای جاری مانند نظافت، برق مشاعات، سرویس آسانسور، نگهداری فضای سبز و شستوشوی مخزن آب، معمولا به صورت ماهانه یا دورهای از مالکان یا اشخاصی که پرداخت شارژ بر عهده آنهاست دریافت میشود. این هزینهها حتی در مواردی که مالک از واحد خود استفاده نمیکند، ممکن است همچنان برقرار باشد؛ زیرا بسیاری از آنها برای حفظ و اداره ساختمان پرداخت میشوند.
هزینههای اساسی مانند تعمیر یا ایزوگام پشتبام، تعویض پمپ اصلی، تعمیر نمای ساختمان، بازسازی موتورخانه یا تعمیر ستون و اسکلت، معمولا پس از تصویب مجمع عمومی و تعیین سهم هر واحد دریافت میشود. سهم مالکان در هزینههای مشترک، اصل بر تناسب با مساحت اختصاصی است؛ مگر هزینهای که ارتباطی با مساحت نداشته باشد و طبق قانون یا تصمیم معتبر ساختمان به شکل مساوی تقسیم شود.
مدیر ساختمان باید تا حد امکان پیش از انجام تعمیرات اساسی، موضوع را در جلسه مجمع مطرح کند، برآورد هزینه بگیرد و تصمیم ساختمان را در صورتجلسه ثبت کند. در وضعیتهای اضطراری، مانند ترکیدگی لوله اصلی یا خطر ریزش بخشی از نما، مدیر میتواند برای جلوگیری از خسارت بیشتر اقدام فوری انجام دهد و سپس گزارش هزینهها و اقدامات خود را به مالکان ارائه کند.
تکلیف مالک و مستأجر در پرداخت
در رابطه میان مالک و مستأجر، باید ابتدا قرارداد اجاره بررسی شود. هزینههای مربوط به استفاده روزمره و نگهداری معمول، مانند تعویض لامپ داخل واحد، رفع گرفتگی ناشی از استفاده نادرست یا تعمیر خرابیهای جزئی، معمولا بر عهده مستأجر قرار میگیرد؛ اما تعمیرات اساسی و خرابیهایی که برای قابل استفاده بودن ملک ضروری است و ناشی از تقصیر مستأجر نیست، اصولا وظیفه مالک محسوب میشود.
با این حال، قرارداد میتواند درباره بسیاری از هزینهها توافق متفاوتی داشته باشد. برای مثال، ممکن است طرفین توافق کنند شارژ ماهانه، سرویس کولر یا تعمیر پکیج بر عهده مستأجر باشد. چنین توافقی در رابطه داخلی موجر و مستأجر اهمیت دارد، ولی مدیر ساختمان برای دریافت هزینههای مشترک باید طبق مقررات ساختمان و اسناد مربوط اقدام کند. به همین دلیل، مسئول پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان در برابر مدیر ساختمان ممکن است با مسئول نهایی پرداخت میان موجر و مستأجر یکسان نباشد.
اگر مستأجر در اثر بیاحتیاطی یا استفاده نادرست به ملک یا مشاعات خسارت بزند، مالک میتواند هزینه تعمیر را از او مطالبه کند. در صورتی که خرابی ناشی از فرسودگی عادی یا نقص قدیمی ملک باشد، نمیتوان بدون دلیل کافی، مستأجر را مسئول دانست. ثبت وضعیت ملک هنگام تحویل، عکسبرداری از خرابیها و درج تعهدات تعمیراتی در قرارداد، از اختلافهای بعدی جلوگیری میکند.
نحوه مطالبه شارژ و هزینه تعمیر از مالک یا ساکن
مدیر ساختمان باید مبلغ مطالبهشده، علت هزینه، سهم واحد و در صورت امکان ریز مخارج را مشخص کند. مطالبه شفاهی معمولا برای اثبات بدهی کافی نیست و بهتر است اخطار کتبی، پیام قابل استناد، صورتجلسه مجمع یا اظهارنامه رسمی ارسال شود. در اظهارنامه باید مبلغ بدهی، دوره زمانی، مستند تصویب هزینه و مهلت پرداخت به روشنی درج شود.
طبق مقررات مربوط به آپارتماننشینی، مدیر میتواند برای هزینههای مشترک پرداختنشده، پس از طی تشریفات قانونی، از ابزارهای مقرر برای مطالبه بدهی استفاده کند. قطع خودسرانه آب، برق، گاز یا خدماتی که جزء حقوق اساسی ساکنان است، میتواند برای مدیر مسئولیت ایجاد کند. هرگونه محدودیت در استفاده از خدمات مشترک باید با رعایت دقیق قانون و بدون ایجاد خطر یا خسارت انجام شود.
در صورت ادامه بدهی، مدیر میتواند با ارائه مدارکی مانند صورتجلسه انتخاب مدیر، اساسنامه یا مقررات داخلی، ریز بدهی، مدارک پرداخت تعمیرات و مستندات ابلاغ، از مرجع صالح درخواست مطالبه وجه کند. انتخاب مرجع رسیدگی به مبلغ خواسته و مقررات جاری زمان طرح دعوا بستگی دارد و ممکن است در صلاحیت دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی قرار گیرد.
مدارک لازم برای حل اختلاف
هر شخصی که قصد مطالبه هزینه تعمیرات یا دفاع در برابر آن را دارد، باید مدارک مربوط به علت خرابی و میزان هزینه را جمعآوری کند. مهمترین مدارک عبارتاند از:
- سند مالکیت یا اجارهنامه واحد.
- صورتمجلس تفکیکی، نقشه تأسیسات یا مدارکی که اختصاصی یا مشاع بودن بخش را نشان دهد.
- صورتجلسه مجمع عمومی و تصمیم مربوط به تعمیر.
- فاکتور، قرارداد پیمانکار، رسید پرداخت و گزارش انجام کار.
- عکس و فیلم از محل خرابی، پیش از تعمیر و پس از آن.
- گزارش مدیر ساختمان یا شهادت ساکنان.
- اظهارنامه یا اخطار کتبی و مدارک ابلاغ آن.
- گزارش کارشناس تأسیسات یا کارشناس رسمی در صورت اختلاف فنی.
فاکتور به تنهایی همیشه برای اثبات مسئولیت کافی نیست. باید ارتباط میان هزینه پرداختشده و خرابی مورد اختلاف نیز ثابت شود. برای مثال، اگر مدیر ساختمان فاکتور تعمیر پمپ آب را ارائه کند، بهتر است صورتجلسه، گزارش خرابی و نحوه تقسیم سهم هر واحد نیز وجود داشته باشد.
راهکار عملی برای جلوگیری از اختلاف
پیش از پرداخت یا رد کردن هزینه، از مدیر بخواهید نوع خرابی، علت آن، سهم واحد و مبنای محاسبه را کتبی اعلام کند. اگر خرابی فنی است، بازدید تعمیرکار بیطرف یا کارشناس میتواند از طرح ادعاهای متناقض جلوگیری کند. همچنین هر پرداختی باید با رسید انجام شود و در توضیحات رسید، بابت دقیق پرداخت ذکر شود.
اگر مالک یا مستأجر معتقد است هزینهای به او ارتباط ندارد، بهتر است به جای خودداری کامل از پرداخت شارژ، بخش قطعی و مورد قبول را پرداخت و نسبت به بخش مورد اختلاف اعتراض کتبی کند. خودداری کامل از پرداخت ممکن است موجب انباشت بدهی و دشوارتر شدن دفاع شود. اعتراض باید همراه با دلیل، عکس، گزارش کارشناسی یا اشاره به بند قرارداد باشد.
در مواردی که خرابی فوری است، مانند نشت شدید آب، اتصال برق، ریزش نما یا از کار افتادن سیستم حیاتی ساختمان، ابتدا باید برای جلوگیری از آسیب جانی و مالی اقدام شود. پس از رفع خطر، موضوع هزینه و مسئولیت میان مالکان بررسی شود. تأخیر عمدی در تعمیر یک خرابی خطرناک ممکن است خسارت بیشتری ایجاد کند و مسئولیت شخصی را که از اقدام لازم خودداری کرده، افزایش دهد.
پرسشهای متداول
آیا هزینه تعمیر آسانسور بر عهده مالک است یا مستأجر؟
تعمیرات اساسی آسانسور معمولا جزء هزینههای ساختمان و بر عهده مالکان است، مگر اینکه خرابی بر اثر استفاده نادرست شخص مشخصی ایجاد شده باشد. هزینه سرویس و نگهداری دورهای ممکن است طبق قرارداد اجاره بر عهده مستأجر قرار گیرد. در هر حال، قرارداد و تصمیم معتبر مجمع باید بررسی شود.
اگر خرابی لوله داخل واحد باشد، چه کسی باید هزینه را بدهد؟
محل ظاهری خرابی به تنهایی تعیینکننده نیست. باید مشخص شود لوله متعلق به واحد است یا بخشی از لوله اصلی و مشترک ساختمان. اگر لوله اختصاصی و خرابی ناشی از فرسودگی باشد، مالک مسئول است؛ اما اگر لوله مشاع باشد، هزینه از محل هزینههای مشترک پرداخت میشود. در صورت اختلاف، نظر کارشناس اهمیت زیادی دارد.
آیا مالک واحد خالی هم باید در هزینههای مشترک شرکت کند؟
بله، خالی بودن واحد معمولا باعث معافیت کامل از هزینههای مشترک نمیشود. هزینههایی مانند نگهداری، مدیریت، بیمه یا تعمیرات ضروری برای ساختمان ایجاد میشود، حتی اگر واحد مورد استفاده نباشد. البته هزینههایی که مستقیما به میزان مصرف مربوط است، ممکن است طبق مقررات ساختمان شیوه محاسبه متفاوتی داشته باشد.
اگر مستأجر شارژ را پرداخت نکند، مدیر باید از چه کسی مطالبه کند؟
این موضوع به ماهیت هزینه، قرارداد اجاره و مقررات قابل اجرا بستگی دارد. مدیر باید مدارک بدهی را تنظیم و طبق تشریفات قانونی مطالبه کند. مالک نیز بهتر است در قرارداد، تکلیف شارژ و نحوه جبران بدهی مستأجر را روشن کند؛ زیرا اختلاف میان موجر و مستأجر، لزوما مانع مطالبه هزینههای مشترک ساختمان نمیشود.
آیا میتوان بدون اجازه مدیر، تعمیر قسمت مشاع را انجام داد؟
در حالت عادی، تصمیمگیری درباره قسمتهای مشاع باید از مسیر مدیر یا مجمع عمومی انجام شود. در شرایط اضطراری که تأخیر باعث خسارت بیشتر میشود، اقدام فوری برای رفع خطر قابل توجیه است؛ اما شخص اقدامکننده باید ضرورت کار، مبلغ هزینه و ارتباط آن با ساختمان را مستند کند و موضوع را سریع به مدیر و مالکان اطلاع دهد.
جمع بندی
برای تعیین مسئول پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان باید سه موضوع بررسی شود: محل خرابی، علت ایجاد خسارت و مفاد قرارداد یا تصمیم معتبر ساختمان. تعمیر بخش اختصاصی معمولا بر عهده مالک یا شخص مقصر است و تعمیر قسمتهای مشاع از هزینههای مشترک تأمین میشود. مدیر ساختمان نیز باید مبلغ و مبنای مطالبه را شفاف اعلام کند و برای وصول بدهی، تشریفات قانونی را رعایت نماید. مستندسازی خرابی، دریافت نظر فنی، تنظیم صورتجلسه و ارسال مطالبه کتبی، مهمترین اقدامات عملی برای حل اختلاف و جلوگیری از طرح دعوای طولانی است.