پرداخت هزینه های ملک استیجاری
در پرداخت هزینه های ملک استیجاری، اصل کلی این است که هزینههای جاری و مصرفی بر عهده مستاجر و هزینههای اساسی، ضروری و مربوط به حفظ قابلیت استفاده ملک بر عهده موجر است؛ مگر آنکه قرارداد یا عرف معتبر ترتیب دیگری تعیین کرده باشد. برای مثال، اگر آبگرمکن خانه به دلیل فرسودگی از کار بیفتد، معمولا تعمیر اساسی آن با موجر است، اما هزینه سرویس دورهای یا خسارت ناشی از استفاده نادرست میتواند بر عهده مستاجر باشد. بنابراین پرداخت هزینه های ملک استیجاری باید بر اساس متن قرارداد، علت ایجاد هزینه، عرف محل و اسناد پرداخت بررسی شود، نه صرفا بر مبنای ادعای یکی از طرفین.
قاعده اصلی تقسیم هزینهها میان موجر و مستاجر
قانون مدنی، تعمیرات و مخارجی را که برای امکان استفاده متعارف از ملک ضروری است، اصولا بر عهده موجر قرار میدهد؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره شرط دیگری درج شده باشد یا عرف معتبر محل تکلیف متفاوتی ایجاد کند. منظور از تعمیرات ضروری، اقداماتی است که نبود آنها استفاده معمول از ملک را مختل میکند یا ممکن است به ساختمان و تأسیسات اصلی آسیب بزند.
در مقابل، مستاجر معمولا مسئول پرداخت هزینههایی است که به مصرف روزمره، استفاده شخصی و نگهداری عادی از ملک مربوط میشود. هزینه آب، برق، گاز، تلفن، اینترنت، شارژ جاری ساختمان و تخلیه فاضلاب، در بیشتر قراردادهای اجاره بر عهده مستاجر قرار میگیرد؛ مگر آنکه قرارداد، این هزینهها را به شکل دیگری تقسیم کرده باشد.
- هزینه تعویض لامپ، فیوز، شیشه شکستهشده بر اثر بیاحتیاطی و تعمیرات جزئی ناشی از استفاده معمول، غالبا بر عهده مستاجر است.
- هزینه خرابی لولههای اصلی، تأسیسات فرسوده، موتورخانه، آسانسور و بخشهای مشترک ساختمان، با توجه به علت خرابی و مفاد قرارداد، معمولا بر عهده موجر یا در بخش مشاع بر عهده مالکین قرار میگیرد.
- هزینههای مربوط به دکوراسیون، تغییرات ظاهری و تجهیزاتی که مستاجر به میل خود نصب کرده است، اصولا بر عهده همان شخص است.
- هزینه تعمیر خسارتی که مستاجر، اعضای خانواده، کارکنان یا مهمانان او ایجاد کردهاند، میتواند از مستاجر مطالبه شود.
تأثیر قرارداد اجاره بر مسئولیت پرداخت
اولین سندی که برای بررسی پرداخت هزینه های ملک استیجاری باید مطالعه شود، قرارداد اجاره است. در قراردادهای دقیق، وضعیت هزینه تعمیرات، شارژ، مالیات، عوارض، بیمه، قبوض و تعمیر وسایل داخل ملک مشخص میشود. عباراتی مانند «تمام هزینهها بر عهده مستاجر است» ممکن است باعث اختلاف شوند؛ زیرا باید روشن شود منظور از تمام هزینهها، هزینههای مصرفی است یا تعمیرات اساسی را نیز شامل میشود.
اگر قرارداد رسمی یا عادی درباره یک هزینه سکوت کرده باشد، باید علت هزینه و عرف را بررسی کرد. برای نمونه، خراب شدن شیر آب به دلیل فرسودگی طبیعی با شکستن عمدی شیر تفاوت دارد. همچنین اگر مستاجر هنگام تحویل ملک، عیب موجود را مشاهده کرده و بدون اعتراض آن را پذیرفته باشد، اثبات مسئولیت موجر ممکن است دشوارتر شود؛ مگر اینکه عیب پنهان باشد یا استفاده از ملک را به شکل جدی مختل کند.
بهتر است هنگام امضای قرارداد، فهرست وسایل و تأسیسات ملک، وضعیت ظاهری، شماره کنتورها، میزان شارژ معوق، تعمیرات لازم و مسئول پرداخت هر هزینه در یک صورتجلسه جداگانه نوشته شود. عکس و فیلم تاریخدار از ملک نیز میتواند در زمان اختلاف، وضعیت اولیه را بهتر نشان دهد.
کدام هزینهها معمولا با مالک است؟
هزینه تعمیر یا تعویض بخشهایی که برای انتفاع از ملک ضروری هستند، در حالت معمول بر عهده مالک است. خرابی اساسی سیستم گرمایش، نمزدگی ناشی از نقص سازه یا لولهکشی اصلی، خرابی سیمکشی فرسوده، تعمیر سقف و رفع عیب اساسی درب ورودی از نمونههای متداول هستند. البته تشخیص نهایی به علت خرابی، شدت آن و شرایط قرارداد بستگی دارد.
موجر نمیتواند صرفا به دلیل اینکه ملک را اجاره داده است، از انجام تعمیرات ضروری خودداری کند؛ زیرا مستاجر باید بتواند از مورد اجاره مطابق قرارداد استفاده کند. اگر خرابی فوری باشد، مستاجر باید موضوع را بدون تأخیر به موجر اطلاع دهد و فرصت متعارف برای اقدام بدهد. انجام تعمیر بدون اطلاع مالک ممکن است موجب اختلاف درباره ضرورت هزینه، مبلغ پرداختی و امکان مطالبه آن شود.
در شرایط اضطراری، مانند ترکیدگی لوله اصلی، خطر برقگرفتگی یا خرابیای که احتمال ورود خسارت بیشتر دارد، مستاجر باید برای جلوگیری از توسعه زیان اقدام فوری انجام دهد. در این حالت، حفظ فاکتور، گزارش تعمیرکار، عکس قبل و بعد از تعمیر و پیامهای ارسالشده برای موجر اهمیت زیادی دارد. مبلغ قابل مطالبه نیز باید متعارف و متناسب با ضرورت تعمیر باشد.
کدام هزینهها معمولا با مستاجر است؟
هزینههای مصرفی و جاری، مانند قبوض آب، برق و گاز، معمولا بر عهده استفادهکننده از ملک است. شارژ ماهانه نیز در بیشتر قراردادها از مستاجر دریافت میشود؛ با این حال، هزینههای سرمایهای ساختمان مانند بازسازی اساسی نما، تعویض کامل آسانسور یا تعمیرات عمده سازهای را نباید بدون بررسی قرارداد و مصوبات ساختمان به طور خودکار هزینه جاری مستاجر دانست.
مستاجر باید ملک را مطابق قرارداد و به صورت متعارف استفاده کند. اگر خسارت ناشی از بیاحتیاطی یا استفاده برخلاف توافق باشد، مالک میتواند هزینه تعمیر را مطالبه کند. برای مثال، سوراخکاری گسترده دیوارها، تغییر مسیر تأسیسات، نصب تجهیزات سنگین بدون اجازه یا وارد کردن آسیب به کفپوش، ممکن است مسئولیت مالی ایجاد کند.
پرداخت اجارهبها با هزینه تعمیرات متفاوت است. مستاجر معمولا نمیتواند بدون توافق یا دلیل قانونی، هزینه تعمیر را خودسرانه از اجارهبها کسر کند. اقدام امنتر این است که ابتدا مطالبه کتبی انجام شود، نظر موجر دریافت گردد و درباره نحوه پرداخت یا تهاتر توافق مکتوب صورت گیرد.
اگر مالک از تعمیرات ضروری خودداری کند چه باید کرد؟
در گام نخست، موضوع باید به صورت روشن و قابل اثبات به موجر اعلام شود. ارسال اظهارنامه، پیام قابل استناد یا نامهای که در آن نوع خرابی، تاریخ اطلاع، میزان اختلال در استفاده و درخواست مهلت برای تعمیر نوشته شده، اهمیت دارد. تماس تلفنی به تنهایی معمولا برای اثبات جزئیات اختلاف کافی نیست.
پس از اطلاعرسانی، باید از تعمیرکار معتبر برآورد هزینه گرفت. اگر تعمیرات بدون اجازه مالک انجام شود، مستاجر باید نشان دهد که تعمیر ضروری بوده، تأخیر موجب خسارت میشده و مبلغ پرداختی غیرمتعارف نبوده است. در صورت ادامه اختلاف، مطالبه وجه پرداختشده، الزام موجر به انجام تعمیر یا مطالبه خسارت، بسته به وضعیت پرونده قابل بررسی است.
مرجع رسیدگی با توجه به نوع خواسته، مبلغ مطالبه، محل وقوع ملک و مقررات جاری تعیین میشود. ثبت درخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ارائه قرارداد، اظهارنامه، فاکتورها و گزارش کارشناسی معمولا نقطه شروع رسیدگی است. در پروندههای فنی، دادگاه ممکن است موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع دهد.
مدارک لازم برای اثبات پرداخت هزینه
برای اثبات پرداخت هزینه های ملک استیجاری، تنها ارائه یک رسید بانکی همیشه کافی نیست؛ باید ارتباط مبلغ پرداختی با ملک و تعمیر مورد اختلاف نیز مشخص باشد. مدارک زیر میتواند مفید باشد:
- قرارداد اجاره و هرگونه الحاقیه یا توافق بعدی؛
- رسید پرداخت، فاکتور رسمی یا دستنوشته دارای تاریخ و مشخصات تعمیرکار؛
- تصاویر و فیلم خرابی پیش از تعمیر و وضعیت ملک پس از آن؛
- پیامها، اظهارنامهها و مکاتبات مربوط به اطلاع دادن خرابی به موجر؛
- گزارش مدیر ساختمان درباره خرابی بخشهای مشترک؛
- شهادت اشخاصی که از خرابی، اطلاع مالک یا انجام تعمیر مطلع بودهاند؛
- نظریه کارشناس درباره علت خرابی و ضرورت تعمیر.
اگر تعمیرکار وجه را نقدی دریافت کرده است، گرفتن رسیدی شامل نام طرفین، نشانی ملک، شرح دقیق کار، قطعات مصرفی، مبلغ و تاریخ پرداخت ضروری است. همچنین بهتر است فاکتور با شماره تماس تعمیرکار نگهداری شود تا امکان بررسی اصالت آن وجود داشته باشد.
پرسشهای مهم درباره هزینههای اجاره
آیا مستاجر میتواند هزینه تعمیر را از اجاره کم کند؟
کسر خودسرانه هزینه از اجاره ریسک حقوقی دارد. این کار زمانی قابل دفاعتر است که موجر از خرابی مطلع شده، از اقدام خودداری کرده، ضرورت تعمیر اثبات شود و توافق کتبی یا مبنای قانونی روشنی برای کسر وجود داشته باشد. در غیر این صورت، موجر ممکن است مبلغ اجاره را معوق بداند و علیه مستاجر اقدام کند.
هزینه خرابی کولر یا پکیج با چه کسی است؟
اگر خرابی ناشی از استهلاک، نقص فنی یا عمر دستگاه باشد، هزینه اساسی معمولا بر عهده مالک است. اما سرویس دورهای، فیلتر، جرمگیری و خسارت ناشی از استفاده نادرست ممکن است بر عهده مستاجر باشد. نوع تعمیر، علت خرابی و متن قرارداد تعیینکننده است.
آیا شارژ ساختمان همیشه با مستاجر است؟
شارژ مربوط به مصرف و خدمات جاری ساختمان معمولا توسط مستاجر پرداخت میشود. در مقابل، هزینههای اساسی و سرمایهای ساختمان ممکن است بر عهده مالک باشد. بهترین روش، تعیین دقیق اقلام شارژ در قرارداد و تفکیک هزینه جاری از هزینه بازسازی و تعمیرات عمده است.
اگر مالک ودیعه را بابت تعمیرات کسر کند چه میشود؟
مالک نمیتواند بدون دلیل و مدرک معتبر هر مبلغی را از ودیعه کسر کند. خسارت باید به مستاجر منتسب باشد و میزان آن با فاکتور، توافق یا نظر کارشناس قابل اثبات باشد. مستاجر نیز باید هنگام تخلیه، تسویه قبوض، تحویل کلید و صورتجلسه وضعیت ملک را مستند کند.
آیا پیامک برای اعلام خرابی اعتبار دارد؟
پیامک، پیامرسان و مکاتبه الکترونیکی میتواند به عنوان قرینه و دلیل مورد توجه قرار گیرد؛ بهخصوص اگر شماره یا حساب کاربری متعلق به موجر باشد و متن پیام، تاریخ و موضوع خرابی را به روشنی نشان دهد. برای اختلافهای مهم، اظهارنامه رسمی اطمینان بیشتری ایجاد میکند.
راهکار عملی برای جلوگیری از اختلاف
برای مدیریت پرداخت هزینه های ملک استیجاری، در زمان تحویل ملک صورتجلسه تنظیم کنید، قبوض را تا تاریخ تحویل تفکیک نمایید و مسئولیت هر نوع تعمیر را با عبارت روشن بنویسید. در طول اجاره نیز هر خرابی را فوری اطلاع دهید و قبل از تعمیر، درباره مسئول پرداخت و سقف هزینه توافق کنید. استفاده از تعمیرکار معتبر و پرداخت بانکی نیز امکان اثبات موضوع را افزایش میدهد.
در صورت اختلاف، از تهدید، قطع خودسرانه خدمات یا امتناع کامل از پرداخت اجاره خودداری کنید. ابتدا مدارک را جمعآوری، سپس مطالبه کتبی را ارسال و در صورت بینتیجه ماندن، با توجه به خواسته و مبلغ، از مسیر قضایی مناسب اقدام کنید. بررسی قرارداد توسط متخصص حقوقی نیز میتواند از طرح دعوای نادرست یا پرداخت هزینه اضافی جلوگیری کند.
جمع بندی
مسئولیت هزینهها در اجاره، به یک تقسیم ساده و همیشگی محدود نمیشود. هزینههای مصرفی و نگهداری روزمره معمولا با مستاجر و تعمیرات اساسی و ضروری معمولا با موجر است؛ اما قرارداد، عرف، علت خرابی و مدارک پرداخت نقش تعیینکننده دارند. برای اثبات پرداخت هزینه های ملک استیجاری باید قرارداد، فاکتور، پیامهای اطلاعرسانی، تصاویر و گزارش کارشناسی را منظم نگه داشت. مهمترین اقدام نیز اطلاع فوری و کتبی به طرف مقابل و پرهیز از کسر خودسرانه هزینه از اجارهبهاست.