در اختلاف متراژ در واحد مسکونی قولنامه ای پیش فروش 70 درصد و مطالبه قیمت روز توسط فروشنده، اصل بر اجرای مفاد قرارداد و محاسبه بر اساس قیمت توافق‌شده است، نه تعیین یک‌طرفه ارزش روز ملک. در اختلاف متراژ در واحد مسکونی قولنامه ای پیش فروش 70 درصد و مطالبه قیمت روز توسط فروشنده، صرف اینکه ساختمان به مرحله 70 درصد رسیده یا ارزش املاک افزایش یافته، به‌تنهایی برای فروشنده حق مطالبه قیمت روز ایجاد نمی‌کند. اگر فروشنده از تحویل یا تنظیم سند خودداری کند، خریدار باید قرارداد، پرداخت‌ها، میزان پیشرفت و مساحت واقعی را مستند کرده و حسب مورد الزام به ایفای تعهد، تحویل ملک، تنظیم سند رسمی، اصلاح مبلغ یا مطالبه خسارت را پیگیری کند.
برای مثال، خریدار یک واحد را با قولنامه و بر مبنای مبلغ مشخص خریداری کرده و تا مرحله‌ای از ساخت، بخش زیادی از ثمن را پرداخته است. پس از افزایش قیمت ملک، فروشنده ادعا می‌کند چون پروژه 70 درصد پیشرفت دارد یا متراژ نهایی با متراژ اولیه تفاوت کرده، باید قیمت روز پرداخت شود. در چنین وضعی، ابتدا باید روشن شود 70 درصد مربوط به پیشرفت ساختمان است یا میزان پرداخت ثمن؛ سپس مفاد قرارداد، نحوه محاسبه اختلاف مساحت و شرط تعدیل قیمت بررسی شود.
در قراردادهای پیش‌فروش، مبلغ معامله و شیوه پرداخت باید تا حد امکان روشن باشد. اگر قیمت به‌صورت قطعی تعیین شده و در قرارداد شرطی برای تعدیل، افزایش قیمت، تغییر هزینه ساخت یا محاسبه ارزش روز پیش‌بینی نشده باشد، فروشنده نمی‌تواند صرفاً با استناد به افزایش قیمت بازار، مبلغ بیشتری مطالبه کند. افزایش قیمت پس از امضای قرارداد، اصولاً ریسک اقتصادی فروشنده است؛ مگر اینکه قرارداد به‌طور معتبر ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.
در برخی قراردادها، قیمت نهایی بر اساس متراژ قطعی مندرج در صورت‌مجلس تفکیکی، مصالح مصرفی، شاخص مشخص، هزینه‌های قانونی یا توافق‌های مرحله‌ای محاسبه می‌شود. این شروط باید از نظر متن، زمان اجرا و روش محاسبه قابل تشخیص باشند. عباراتی مانند «قیمت روز در زمان تحویل» یا «مبلغ نهایی پس از اتمام پروژه تعیین می‌شود» ممکن است منشأ اختلاف شوند و تفسیر آنها به متن کامل قرارداد، عرف معامله و رفتار طرفین وابسته است.
بنابراین در موضوع اختلاف متراژ در واحد مسکونی قولنامه ای پیش فروش 70 درصد و مطالبه قیمت روز توسط فروشنده، پاسخ قطعی بدون مطالعه قولنامه، رسیدها و مدارک فنی ممکن نیست؛ اما قاعده عملی این است که فروشنده تنها در حدود تعهد قراردادی و مابه‌التفاوت واقعی متراژ می‌تواند وجه مطالبه کند، نه هر مبلغی که بر اساس قیمت روز بازار تعیین کرده باشد.
متراژ مندرج در قرارداد پیش‌فروش ممکن است تقریبی یا قطعی باشد. برای تشخیص مساحت نهایی، معمولاً باید به نقشه مصوب، صورت‌مجلس تفکیکی، گواهی پایان کار و مدارک فنی ساختمان توجه کرد. اندازه‌گیری شخصی خریدار یا فروشنده، بدون مبنای فنی معتبر، به‌تنهایی برای تعیین مبلغ نهایی کافی نیست.
اگر مساحت نهایی کمتر از مقدار توافق‌شده باشد، خریدار می‌تواند متناسب با قرارداد، کاهش مبلغ معامله یا استرداد مابه‌التفاوت را مطالبه کند. اگر مساحت بیشتر باشد، پرداخت مابه‌التفاوت فقط در صورتی قابل طرح است که قرارداد چنین موضوعی را پذیرفته باشد و میزان افزایش نیز با مدارک رسمی احراز شود. در مواردی که اختلاف از حد مقرر در قرارداد یا مقررات مربوط بیشتر باشد، ممکن است برای خریدار حق فسخ یا سایر حقوق قراردادی ایجاد شود.
نکته مهم این است که اختلاف متراژ با افزایش قیمت ملک تفاوت دارد. اگر واحد در زمان قرارداد 100 متر با قیمت هر متر مشخص پیش‌فروش شده باشد و بعداً ارزش هر متر در بازار افزایش یابد، این افزایش لزوماً مبنای محاسبه جدید نیست. اما اگر واحد در پایان کار 103 متر تشخیص داده شود و قرارداد روش محاسبه مابه‌التفاوت را تعیین کرده باشد، موضوع افزایش سه متر باید جداگانه و طبق همان روش بررسی شود.
عبارت 70 درصد در قولنامه می‌تواند معانی متفاوتی داشته باشد و همین موضوع در بسیاری از پرونده‌ها باعث اختلاف می‌شود. گاهی منظور، پرداخت 70 درصد ثمن در زمان امضای قرارداد است؛ گاهی این عبارت به پیشرفت فیزیکی ساختمان اشاره دارد و در مواردی نیز به سهم مالک یا میزان قدرالسهم ارتباط پیدا می‌کند. هیچ‌کدام از این معانی را نمی‌توان بدون توجه به جمله کامل قرارداد قطعی دانست.
اگر خریدار 70 درصد مبلغ را پرداخت کرده باشد، فروشنده باید نسبت به مبلغ باقی‌مانده و زمان پرداخت آن مطابق قرارداد عمل کند. پرداخت بخش عمده ثمن، به‌تنهایی مالکیت رسمی را ایجاد نمی‌کند، اما می‌تواند انجام تعهدات خریدار و آمادگی او برای اجرای قرارداد را نشان دهد. در مقابل، اگر 70 درصد مربوط به پیشرفت عملیات ساختمانی باشد، باید با گزارش ناظر، صورت‌وضعیت، پروانه، گزارش کارشناسی یا سایر اسناد قابل اعتماد اثبات شود.
در پرونده اختلاف متراژ در واحد مسکونی قولنامه ای پیش فروش 70 درصد و مطالبه قیمت روز توسط فروشنده، خواهان یا خوانده باید دقیقاً مشخص کند این عدد در کدام بند آمده، چه واحدی برای آن ذکر شده و ارتباط آن با مبلغ معامله چیست. تفسیر جداگانه یک عدد، بدون بررسی کل قرارداد، ممکن است نتیجه پرونده را تغییر دهد.
پیش‌فروش ساختمان از نظر حقوقی موضوعی حساس است و قانون برای آن تشریفات و اسناد خاصی در نظر گرفته است. با این حال، قولنامه عادی ممکن است در روابط طرفین، به‌عنوان دلیل وقوع توافق و تعهدات آنان مورد بررسی قرار گیرد؛ اعتبار و قابلیت اجرای آن به محتوای قرارداد، امضای طرفین، اختیار فروشنده، وضعیت مالکیت زمین و رعایت الزامات قانونی بستگی دارد.
خریدار باید بررسی کند فروشنده مالک رسمی زمین بوده یا از مالک اختیار معتبر داشته است، مجوزهای ساخت وجود داشته، واحد مورد معامله قابل شناسایی بوده و مشخصات آن مانند طبقه، شماره، پارکینگ، انباری، مساحت و زمان تحویل در قرارداد آمده است یا نه. اگر فروشنده مالک نباشد یا قرارداد با حقوق اشخاص ثالث تعارض داشته باشد، دعوا ممکن است علاوه بر فروشنده، به اشخاص دیگری نیز مربوط شود.
در اختلاف متراژ در واحد مسکونی قولنامه ای پیش فروش 70 درصد و مطالبه قیمت روز توسط فروشنده، عادی بودن قرارداد به‌معنای بی‌ارزش بودن آن نیست؛ اما خریدار برای الزام به تنظیم سند رسمی یا تحویل، ممکن است به مدارک تکمیلی مانند سند مادر، پروانه ساختمانی، پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی نیاز داشته باشد. بهتر است پیش از طرح دعوا، وضعیت ثبتی ملک و امکان انتقال رسمی آن استعلام شود.
در صورت اختلاف درباره متراژ، دادگاه معمولاً به اسناد فنی و نظر کارشناس رسمی توجه می‌کند. اگر فروشنده ملک را به دیگری منتقل کرده، قرارداد را انکار می‌کند یا از اجرای تعهدات امتناع دارد، بررسی فوری وضعیت ثبتی و احتمال طرح درخواست‌های تأمینی اهمیت دارد.
مدارک اصلی شامل اصل قولنامه یا تصویر برابر با اصل آن، رسیدهای پرداخت، چک‌ها، پیام‌ها و مکاتبات، اظهارنامه، نقشه و مشخصات فنی، پروانه ساخت، گزارش پیشرفت، مدارک هویتی و هر نوشته‌ای است که درباره متراژ یا قیمت روز میان طرفین ردوبدل شده است. اگر پرداخت‌ها نقدی بوده، شهادت شهود و اقرارهای مکتوب نیز می‌تواند در ارزیابی ادله مؤثر باشد.
دعواهای مرتبط با حقوق عینی و تعهدات مربوط به ملک، معمولاً در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح می‌شوند؛ بااین‌حال، نوع خواسته و ترکیب دعاوی می‌تواند بر صلاحیت اثر بگذارد. ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می‌شود و هزینه دادرسی، هزینه کارشناسی و سایر هزینه‌ها بر اساس نوع و ارزش خواسته تعیین می‌گردد. مبلغ دقیق بدون بررسی خواسته و ارزش معاملاتی یا مالی پرونده قابل اعلام نیست.
برای مطالبه خسارت، وجود تعهد روشن، تخلف فروشنده، ورود ضرر و رابطه میان تخلف و زیان اهمیت دارد. اگر در قرارداد وجه التزام تعیین شده باشد، همان شرط در حدود اعتبار قانونی مبنای مطالبه قرار می‌گیرد. در صورت نبود وجه التزام، میزان خسارت باید با دلیل و در چارچوب مقررات اثبات شود.
خیر. اگر قیمت قطعی باشد و شرط معتبر تعدیل یا تعیین قیمت در زمان تحویل وجود نداشته باشد، افزایش بازار به‌تنهایی مبلغ قرارداد را تغییر نمی‌دهد.
خریدار می‌تواند بر اساس قرارداد و مدارک رسمی، کاهش متراژ و استرداد مابه‌التفاوت را مطالبه کند و در صورت وجود شرایط لازم، حقوقی مانند فسخ را نیز بررسی کند.
اگر مبلغ اضافی خارج از قرارداد یا بدون مبنای روشن مطالبه شده باشد، خریدار می‌تواند با اعلام آمادگی برای پرداخت مبلغ واقعی و قراردادی، الزام فروشنده به انجام تعهد را پیگیری کند.
گزارش خصوصی می‌تواند برای شروع مذاکره یا طرح ادعا مفید باشد، اما دادگاه ممکن است موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع دهد و مدارک ثبتی و فنی را ملاک قرار دهد.
در بسیاری از موارد، امکان طرح چنین خواسته‌ای وجود دارد؛ اما نتیجه به مالکیت فروشنده، اعتبار قرارداد، مشخص بودن واحد و فراهم بودن مقدمات قانونی و ثبتی انتقال بستگی دارد.
صرف مطالبه مبلغ بیشتر، جرم محسوب نمی‌شود و معمولاً اختلاف قراردادی است. موضوع کیفری زمانی مطرح می‌شود که رفتارهایی مانند جعل، استفاده از سند مجعول، انتقال مال دیگری یا فریب عمدی با دلایل کافی وجود داشته باشد.
در اختلاف متراژ در واحد مسکونی قولنامه ای پیش فروش 70 درصد و مطالبه قیمت روز توسط فروشنده، معیار اصلی متن قرارداد، مساحت قطعی مندرج در اسناد رسمی و تعهدات قابل اثبات طرفین است. پیشرفت 70 درصدی ساختمان یا افزایش ارزش بازار، بدون شرط قراردادی، حق مطالبه قیمت روز را ایجاد نمی‌کند. خریدار باید از پرداخت خودداری نکند، بلکه مبلغ واقعی و مورد قبول قرارداد را با حفظ حقوق خود اعلام کند، اظهارنامه بفرستد، کارشناسی بگیرد و در صورت امتناع فروشنده، خواسته مناسب مانند الزام به تحویل، تنظیم سند، کاهش ثمن یا مطالبه خسارت را از مسیر قانونی پیگیری کند.