استفاده از راه پله در ساختمان

به طور معمول، استفاده از راه پله در ساختمان برای عبور، دسترسی به واحدها و استفاده متعارف همه ساکنان مجاز است؛ اما هیچ مالک یا مستأجری حق ندارد با قرار دادن وسایل، مصالح، کفش، دوچرخه، کمد یا زباله، مسیر را مسدود یا استفاده دیگران را دشوار کند. برای مثال، اگر یکی از همسایه‌ها بخشی از پاگرد را به محل نگهداری وسایل شخصی تبدیل کرده باشد، استفاده از راه پله در ساختمان از سوی سایر ساکنان با مانع روبه‌رو می‌شود و می‌توان ابتدا از طریق مدیر ساختمان و سپس با اظهارنامه یا اقدام قضایی، رفع مزاحمت را پیگیری کرد.

راه پله، پاگرد، ورودی و مسیرهای دسترسی معمولاً از قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب می‌شوند؛ مگر اینکه در سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی یا توافق معتبر مالکان، وضعیت متفاوتی برای بخشی از ملک تعیین شده باشد. قسمت مشترک، متعلق به یک واحد خاص نیست و مالکیت مشاع همه مالکان را دارد. بنابراین اختصاص دادن آن به یک واحد، بدون رضایت معتبر سایر مالکان، اصولاً قابل پذیرش نیست.

این موضوع به معنای ممنوع بودن هر نوع استفاده شخصی نیست. عبور روزمره، توقف کوتاه برای جابه‌جایی وسایل یا قرار دادن موقت وسیله هنگام اسباب‌کشی، در صورتی که باعث ایجاد خطر یا مزاحمت نشود، می‌تواند استفاده متعارف تلقی شود. مشکل زمانی ایجاد می‌شود که استفاده یک نفر، امکان عبور، نظافت، امدادرسانی یا دسترسی ایمن دیگران را مختل کند.

در بسیاری از ساختمان‌ها، اختلاف از جایی شروع می‌شود که یکی از ساکنان پاگرد مقابل واحد خود را بخشی از فضای اختصاصی تصور می‌کند. صرف نزدیک بودن پاگرد به یک آپارتمان یا قرار گرفتن آن در مقابل درِ واحد، مالکیت اختصاصی ایجاد نمی‌کند. تشخیص نهایی، بر اساس اسناد مالکیت، نقشه ساختمان، مقررات داخلی و نحوه استفاده عملی از محل انجام می‌شود.

ملاک اصلی، ایجاد مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف خارج از حدود استفاده متعارف یا ایجاد خطر برای ساکنان است. موارد زیر معمولاً قابلیت اعتراض دارند:

• قرار دادن کمد، جاکفشی، گلدان بزرگ، دوچرخه یا وسایل حجیم در مسیر عبور.
• انبار کردن کارتن، مصالح ساختمانی، وسایل اسباب‌کشی یا لوازم اضافی برای مدت طولانی.
• گذاشتن زباله یا مواد بدبو و قابل اشتعال در راه پله و پاگرد.
• نصب در، حفاظ یا قفل برای جدا کردن بخشی از راه پله و اختصاص آن به یک واحد.
• پارک کردن موتورسیکلت یا گذاشتن وسایلی که عرض مفید مسیر را کاهش می‌دهد.
• شست‌وشو یا انجام فعالیتی که موجب لغزندگی، رطوبت، خرابی کف یا آسیب به دیوارها شود.

در ساختمان‌هایی که کودک، سالمند یا فرد کم‌توان رفت‌وآمد دارد، حساسیت موضوع بیشتر است. همچنین مسیر راه پله باید برای شرایط اضطراری، انتقال مصدوم و دسترسی نیروهای امدادی تا حد امکان باز باشد. حتی اگر مزاحمت به ظاهر کوچک باشد، تکرار آن می‌تواند مسئولیت مدنی یا الزام به رفع مزاحمت را به دنبال داشته باشد.

مدیر ساختمان وظیفه دارد امور مشترک را اداره و از اجرای تصمیم‌های قانونی مجمع عمومی مراقبت کند. هر مالک یا ساکن می‌تواند موضوع را به صورت کتبی به مدیر اطلاع دهد و درخواست کند در جلسه ساختمان مطرح شود. بهتر است در این درخواست، محل دقیق، نوع وسیله، مدت ایجاد مزاحمت و نتیجه‌ای که از ادامه وضعیت به وجود آمده، ذکر شود.

مجمع عمومی می‌تواند درباره نظم راهروها، ممنوعیت انبار کردن وسایل، زمان جابه‌جایی مصالح و شیوه پاک‌سازی قسمت‌های مشترک تصمیم بگیرد. تصمیم‌ها باید در حدود قانون و حقوق مالکان باشد. مدیر نیز نباید بدون مجوز قانونی، وسایل متعلق به ساکنان را خودسرانه دور بیندازد؛ مگر در وضعیت‌های فوری و خطرناک که اقدام برای جلوگیری از خسارت ضروری باشد.

اگر شخص مزاحم مستأجر باشد، بهتر است علاوه بر خود او، مالک واحد نیز در جریان قرار گیرد. مالک معمولاً در برابر نحوه استفاده مستأجر از قسمت‌های مشترک بی‌تفاوت نیست و می‌تواند از مستأجر بخواهد مقررات ساختمان را رعایت کند. ثبت تصمیم‌ها در صورت‌جلسه و نگهداری مکاتبات، در صورت ادامه اختلاف، ارزش اثباتی مهمی دارد.

برای حل اختلاف، بهتر است از روش‌های کم‌هزینه و مسالمت‌آمیز شروع شود. استفاده از راه پله در ساختمان زمانی به اختلاف حقوقی جدی تبدیل می‌شود که تذکرهای منطقی، تصمیم مدیر و مصوبه مجمع نادیده گرفته شود یا مزاحمت به شکل مستمر ادامه پیدا کند.

• گام اول: از وضعیت موجود عکس یا فیلم تهیه کنید؛ به‌گونه‌ای که محل، مانع و دشواری عبور قابل تشخیص باشد.
• گام دوم: موضوع را محترمانه و ترجیحاً کتبی به شخص مزاحم و مدیر ساختمان اطلاع دهید.
• گام سوم: در صورت بی‌نتیجه بودن تذکر، درخواست تشکیل جلسه یا درج موضوع در صورت‌جلسه مجمع را مطرح کنید.
• گام چهارم: برای ایجاد سابقه رسمی، اظهارنامه ارسال کنید و در آن، رفع مانع و خودداری از تکرار مزاحمت را بخواهید.
• گام پنجم: اگر مشکل ادامه یافت، با توجه به موضوع، دعوای رفع مزاحمت، رفع ممانعت از حق، الزام به جمع‌آوری مانع یا مطالبه خسارت احتمالی مطرح کنید.

در شرایطی که مانع خطر فوری ایجاد کرده است، مانند مسدود شدن مسیر خروج یا قرار گرفتن مواد قابل اشتعال، باید هم‌زمان با مدیر ساختمان، مراجع امدادی یا انتظامی مربوط نیز تماس گرفته شود. گزارش مأمور، صورت‌جلسه مدیر، شهادت ساکنان و تصاویر تاریخ‌دار می‌تواند برای اثبات وضعیت مؤثر باشد.

مدارک لازم به نوع دعوا و وضعیت ساختمان بستگی دارد، اما معمولاً این موارد مفید هستند:

• کارت ملی و اطلاعات هویتی خواهان.
• سند مالکیت، اجاره‌نامه یا مدرکی که رابطه شخص با ساختمان را نشان دهد.
• عکس و فیلم واضح از مانع یا نحوه استفاده غیرمتعارف.
• اظهارنامه، پیام‌های رسمی، نامه مدیر و صورت‌جلسه مجمع.
• مشخصات شاهدانی که مزاحمت یا ممانعت را مشاهده کرده‌اند.
• گزارش کارشناسی یا گزارش مرجع رسمی، در صورت وجود خسارت یا خطر فنی.

اگر خواهان مستأجر باشد، بهتر است قرارداد اجاره و مدارکی که حق استفاده او از مسیرهای مشترک را نشان می‌دهد نیز ضمیمه شود. در اختلافات مربوط به مالکیت یا اختصاصی بودن فضا، بررسی صورت‌مجلس تفکیکی و نقشه ساختمان اهمیت ویژه دارد.

در ادامه، نمونه متن کوتاهی برای ارائه به مدیر ساختمان یا ارسال به شخص مزاحم آورده می‌شود. متن باید با واقعیت پرونده تطبیق داده شود:

«با سلام، به اطلاع می‌رساند قرار دادن وسایل و تجهیزات در پاگرد و مسیر عبور طبقه، موجب کاهش فضای عبور، دشواری رفت‌وآمد ساکنان و ایجاد خطر در مواقع اضطراری شده است. با توجه به مشترک بودن فضای مذکور، تقاضا می‌شود حداکثر ظرف مدت متعارف، نسبت به جمع‌آوری وسایل و خودداری از تکرار این اقدام اقدام شود. در صورت ادامه وضعیت، موضوع از طریق مدیر ساختمان، اظهارنامه و مراجع صالح قانونی پیگیری خواهد شد.»

در صورتی که درخواست به مدیر ساختمان ارائه می‌شود، بهتر است یک نسخه از آن با امضای دریافت‌کننده نگهداری شود. اگر امکان دریافت رسید وجود ندارد، ارسال اظهارنامه یا پیام رسمی قابل استناد، روش مناسب‌تری برای ثبت مطالبه است.

هزینه پیگیری به نوع اقدام بستگی دارد. ارسال اظهارنامه، تنظیم دادخواست، هزینه دادرسی، حق‌الزحمه کارشناس و هزینه اجرای حکم، مبالغ جداگانه‌ای هستند و نمی‌توان برای همه پرونده‌ها عدد ثابتی تعیین کرد. اگر موضوع فقط تذکر و تصمیم‌گیری داخلی باشد، هزینه آن محدود به امور معمول ساختمان است؛ اما اقدام قضایی هزینه‌های قانونی خود را دارد.

مرجع رسیدگی نیز بر اساس ماهیت خواسته، ارزش دعوا و مقررات زمان ثبت درخواست تعیین می‌شود. دعوای حقوقی باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به مرجع صالح ارسال شود. اگر خسارت مالی مطالبه می‌شود، مستندات خسارت باید دقیق باشد. برای جلوگیری از طولانی شدن اختلاف، اقدام در زمان نزدیک به وقوع مزاحمت و جمع‌آوری دلیل، بهتر از صبر کردن تا زمان از بین رفتن آثار آن است.

آیا گذاشتن جاکفشی مقابل واحد مجاز است؟

اگر جاکفشی در فضای مشاع قرار گیرد و مسیر عبور، نظافت یا ایمنی را مختل کند، سایر ساکنان می‌توانند به آن اعتراض کنند. رضایت شفاهی چند نفر نیز لزوماً حق دائمی ایجاد نمی‌کند و تصمیم ساختمان باید با رعایت حقوق همه مالکان باشد.

آیا مدیر می‌تواند وسایل موجود در راه پله را جمع کند؟

مدیر می‌تواند اجرای مقررات و تصمیم مجمع را پیگیری کند، اما دور انداختن یا انتقال اموال شخصی بدون رعایت موازین قانونی ممکن است موجب مسئولیت شود. بهتر است ابتدا اخطار کتبی، تعیین مهلت و صورت‌جلسه انجام شود؛ مگر اینکه خطر فوری وجود داشته باشد.

اگر همسایه مسیر را قفل کند، چه اقدامی ممکن است؟

قفل کردن بخشی از مسیر مشترک و جلوگیری از دسترسی دیگران، می‌تواند قابل اعتراض و پیگیری حقوقی باشد. ابتدا باید وضعیت مالکیت و مجوز احتمالی بررسی شود و سپس با اظهارنامه، درخواست بازگشایی و در صورت لزوم دعوای مناسب مطرح گردد.

آیا مستأجر هم می‌تواند از مزاحمت شکایت کند؟

بله، مستأجری که به طور قانونی در ساختمان سکونت دارد، حق استفاده متعارف از قسمت‌های مشترک را دارد. او می‌تواند موضوع را به مدیر و مالک اطلاع دهد و در صورت استمرار مزاحمت، با ارائه قرارداد اجاره و مدارک لازم اقدام قانونی کند.

آیا استفاده از راه پله در ساختمان برای حمل وسایل بزرگ ممنوع است؟

حمل موقت وسایل بزرگ، در صورتی که با هماهنگی، بدون آسیب به ساختمان و بدون مسدود کردن طولانی مسیر انجام شود، معمولاً استفاده متعارف محسوب می‌شود. ممنوعیت زمانی مطرح است که وسایل برای مدت طولانی در راه پله بمانند یا عبور و ایمنی ساکنان را مختل کنند.

راه پله و پاگرد در اغلب ساختمان‌ها بخش مشترک محسوب می‌شوند و هیچ‌کس نمی‌تواند بدون مجوز معتبر، آنها را به انبار یا فضای اختصاصی تبدیل کند. بهترین روش، ثبت تصویری موضوع، اطلاع کتبی به مدیر، طرح اختلاف در مجمع و ارسال اظهارنامه است. اگر مزاحمت ادامه پیدا کرد، با بررسی اسناد و مدارک می‌توان دعوای متناسب را در مرجع صالح مطرح کرد. در موارد خطر فوری نیز حفظ ایمنی ساکنان مقدم است و باید از مراجع امدادی و قانونی کمک گرفت.