حق استفاده از پارکینگ مشاع
سوال در مورد حق استفاده از پارکینگ مشاع :با سلام
من در مجتمع ۶۰ واحدی یک واحد دارم که هیچ کدام واحدها پارکینگ اختصاصی و سندی ندارند و همه پارکینگ ها روباز و جز مشاعات محسوب میشوند. تعداد ۱۱ پارکینگ در جهت غربی مجتمع و مابقی در سمت شرقی مجتمع قراردارند. یعنی از ۳۰ واحد در جهت غربی مجتمع تنها ۱۱ واحد میتوانند از پارکینگ های غربی که در سمت واحدشون قرار دارد استفاده کنند. و بقیه واحدهای غربی باید در پارکینگ سوم که در جایی دورتر و در جهت شرقی قرار دارند ماشین خود را پارک کنند. قبلتر هیبت مدیره جلسه ای برگزار کرده که من به هر دلیلی نتونستم شرکت کنم و به قول خودشون قرعه کشی کردند و تعداد ۱۱ واحد از ۳۰ واحد غربی رو در سمت غربی پارکینگ داده و یک راهبند هم در ورودی آن نصب کرده که استفاده از آن را اختصاصی کرده و به مابقی در جهت شرقی پارکینگ اختصاص داده و برای آنها هم راهبند نصب کرده. من از مدیر ساختمان خواستم که حق استفاده از پارکینگ های غربی را به دلیل اینکه تعداد محدودی هستند مابین واحدهای غربی بصورت چرخشی هر سه ماه یکبار یا شش ماه یکبار تغییر بده، که ایشان قبول نکردند و گفتند به هیچ عنوان امکان پذیر نیست و برای دفاع از حقم برم و با حکم قاضی بیام و ازشون درخواست کنم. میخواستم ببینم آیا قانون این حق رو به من میده که شکایت کنم و بتونم در سمت غربی بصورت چرخشی پارکینگ داشته باشم یا اینکه میگه چون هییت مدیره این تصمیم رو گرفته و به تصویب رسانده ، شکستن این تصمیم امکان پذیر نیست؟!
همچنین این شکایت شامل دعوای تصرف عدوانی میشه یا دعوای مزاحمت؟!
ممنون میشم منو راهنمایی بفرمایید
استدلال حقوقی کوتاه وکیل برای سوال
با توجه به توضیحاتی که ارائه کردهاید، موضوع حق استفاده از پارکینگ مشاع از منظر حقوقی، از جمله موضوعات مهم در قانون تملک آپارتمانها، آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها و مقررات قانون مدنی درباره اموال مشاع است. سعی میکنم همانند یک وکیل، با استناد به مواد قانونی، موضوع را به صورت دقیق بررسی کنم.
۱. وضعیت حقوقی پارکینگهای مجتمع
آنچه در سؤال شما اهمیت اساسی دارد این است که هیچیک از واحدها پارکینگ اختصاصی و دارای سند رسمی ندارند.
موضوع حق استفاده از پارکینگ مشاع یعنی تمام پارکینگها جزء قسمتهای مشترک (مشاعات) محسوب میشوند.
مطابق ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها:
قسمتهای مشترک، قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنان تعلق میگیرد.
همچنین ماده ۴ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها نیز بیان میکند که قسمتهای مشترک قابل تملک اختصاصی نیست مگر آنکه قانون یا سند مالکیت ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.
در نتیجه، اگر پارکینگها در سند رسمی هیچ واحدی قید نشده باشند، هیچ مالکی حق انحصاری نسبت به هیچ محل پارک ندارد.
۲. آیا هیئتمدیره میتواند قسمتی از مشاعات را دائماً به عدهای اختصاص دهد؟
پاسخ از نظر حقوقی خیر، مگر با رضایت تمام مالکان ذینفع.
زیرا هیئتمدیره صرفاً مدیر اداره مشاعات است و مالک آنها نیست.
اختیارات هیئتمدیره در قانون تملک آپارتمانها، اداره امور مشترک است؛ نه تغییر حقوق مالکانه افراد.
بنابراین هیئتمدیره نمیتواند:
بخشی از مشاعات را برای همیشه به گروهی اختصاص دهد؛
حق استفاده سایر مالکان را از بین ببرد؛
برای بعضی مالکین حق دائمی ایجاد کند.
اگر چنین تصمیمی موجب شود برخی مالکان همیشه از پارکینگ نزدیک محروم شوند، این تصمیم میتواند خارج از حدود اختیارات هیئتمدیره باشد.
۳. آیا رأی مجمع عمومی همه چیز را قانونی میکند؟
خیر.
یکی از اشتباهات رایج مدیران ساختمان همین است.
تصمیمات مجمع عمومی تا زمانی معتبر هستند که برخلاف قوانین آمره و حقوق مالکانه افراد نباشند.
طبق قواعد عمومی حقوق مدنی، اکثریت نمیتوانند حقوق قانونی اقلیت را از بین ببرند.
برای مثال:
اگر مجمع تصویب کند:
فقط ۱۰ نفر همیشه از حیاط استفاده کنند،
چنین مصوبهای باطل است؛ زیرا مشاعات متعلق به همه است.
در پرونده شما نیز اگر قرعهکشی فقط یک بار انجام شده باشد و همان وضعیت برای همیشه تثبیت شده باشد، در واقع برای ۱۱ مالک یک حق اختصاصی دائمی ایجاد شده که قانون چنین اختیاری به هیئتمدیره نداده است.
۴. آیا قرعهکشی اولیه قانونی بوده است؟
اصل قرعهکشی میتواند قانونی باشد.
زیرا زمانی که تعداد محل پارک کمتر از تعداد متقاضیان است، یکی از بهترین راههای رعایت عدالت، قرعه است.
اما سؤال اصلی این است:
آیا قرعه باید دائمی باشد یا دورهای؟
در قوانین ایران مادهای وجود ندارد که بگوید:
قرعه باید هر سه ماه تکرار شود.
اما از اصول عدالت و استفاده برابر از مال مشاع چنین استنباط میشود که اگر استفاده دائمی موجب تبعیض شود، دادگاه میتواند آن تصمیم را ناعادلانه تشخیص دهد.
به بیان دیگر:
قرعهکشی یکباره برای همیشه، نتیجهای شبیه واگذاری اختصاصی پارکینگ ایجاد میکند.
در حالی که پارکینگ هنوز مشاع است.
بنابراین استدلال شما مبنی بر چرخشی شدن، از نظر حقوقی قابل دفاع است.
۵. آیا میتوانید از دادگاه بخواهید پارکینگها چرخشی شوند؟
به نظر من بله، امکان طرح دعوا وجود دارد.
اما باید توجه کنید که دادگاه مستقیماً قانونی درباره گردش سهماهه ندارد.
شما باید از دادگاه بخواهید:
تصمیم هیئتمدیره مبنی بر اختصاص دائمی پارکینگهای غربی را ابطال کند؛
استفاده برابر از مشاعات را تضمین نماید.
پس از آن دادگاه ممکن است اعلام کند:
قرعه باید دورهای باشد؛
یا شیوه عادلانه دیگری تعیین شود.
بنابراین خواسته اصلی شما بهتر است:
ابطال تصمیم هیئتمدیره یا مجمع عمومی نسبت به اختصاص دائمی پارکینگهای غربی و الزام به رعایت حقوق مساوی مالکین در استفاده از قسمتهای مشترک.
۶. آیا راهبند قانونی است؟
نصب راهبند فینفسه غیرقانونی نیست.
هیئتمدیره میتواند برای نظم ساختمان راهبند نصب کند.
اما اگر راهبند موجب شود:
عدهای همیشه وارد شوند؛
عدهای همیشه محروم شوند،
در این قسمت تصمیم قابل اعتراض خواهد بود.
مشکل اصلی راهبند نیست؛
بلکه اختصاص دائمی استفاده از مشاعات است.
۷. آیا این موضوع دعوای تصرف عدوانی است؟
به نظر من خیر.
طبق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی:
دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده است.
در پرونده شما:
قبلاً متصرف محل مشخصی نبودهاید؛
پارکینگ اختصاصی نداشتهاید؛
تصرف سابق شما نسبت به همان محل ثابت نیست.
پس شرایط دعوای تصرف عدوانی وجود ندارد.
۸. آیا دعوای مزاحمت است؟
این موضوع از دعوای تصرف عدوانی به مزاحمت نزدیکتر است.
طبق ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی:
دعوای مزاحمت دعوایی است که متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت شخصی را بنماید که بدون خارج کردن مال از تصرف او، مزاحم استفاده وی شده است.
اما باز هم پرونده شما دقیقاً منطبق با دعوای مزاحمت نیز نیست.
زیرا اختلاف اصلی بر سر حق استفاده از مشاعات است.
به همین دلیل اغلب دادگاهها چنین پروندههایی را تحت عنوان:
الزام به رعایت حقوق مشاع،
ابطال تصمیمات خلاف قانون هیئتمدیره،
رفع ممانعت از حق،
رسیدگی میکنند.
۹. آیا دعوای ممانعت از حق مناسبتر است؟
بله.
اتفاقاً به نظر من عنوان حقوقی مناسبتر میتواند دعوای رفع ممانعت از حق باشد.
طبق ماده ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی:
دعوای ممانعت از حق عبارت است از دعوایی که به موجب آن شخص رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را درخواست میکند.
شما ادعا میکنید:
هیئتمدیره مانع استفاده برابر شما از قسمت مشترک شده است.
این عنوان به واقعیت پرونده نزدیکتر است.
۱۰. اگر پرونده به دادگاه برود احتمال موفقیت چقدر است؟
اگر مدارک زیر وجود داشته باشد:
سندی که نشان دهد پارکینگها اختصاصی نیستند؛
صورتجلسه هیئتمدیره یا مجمع؛
وجود راهبند؛
مشخص بودن اینکه ۱۱ نفر همیشه استفاده میکنند؛
اثبات اینکه این وضعیت دائمی شده،
به نظر من شانس قابل توجهی برای اثبات این است که تصمیم اتخاذشده خارج از حدود اختیارات هیئتمدیره بوده است.
با این حال، باید توجه داشت که نتیجه نهایی وابسته به تشخیص دادگاه و نحوه طرح خواسته است. دادگاه ممکن است تصمیم را ابطال کند، ولی لزوماً هیئتمدیره را ملزم به اجرای دقیق الگوی «هر سه یا شش ماه یکبار» نکند؛ بلکه ممکن است تعیین شیوه عادلانه استفاده را به مجمع یا هیئتمدیره، با رعایت حقوق برابر همه مالکان، واگذار کند.
جمعبندی حقوقی
با توجه به قوانین موجود، چون تمام پارکینگها مشاع هستند و هیچیک دارای سند اختصاصی نیست، اصل بر برابری حق استفاده همه مالکان از این قسمت مشترک است. هیئتمدیره اختیار اداره مشاعات را دارد، اما اختیار ندارد با یک تصمیم، برای گروهی از مالکان حق استفاده دائمی و انحصاری از بخشی از مشاعات ایجاد کند، مگر اینکه مبنای قانونی یا رضایت لازم وجود داشته باشد. بنابراین، اگر قرعهکشی انجامشده منجر به تخصیص دائمی ۱۱ جای پارک غربی به ۱۱ واحد شده و سایر مالکان غربی برای همیشه از آن محروم ماندهاند، این تصمیم قابل اعتراض حقوقی است.
از نظر نوع دعوا نیز، موضوع شما تصرف عدوانی نیست؛ زیرا تصرف سابق شما بر محل مشخصی از بین نرفته است. همچنین صرفاً دعوای مزاحمت هم نیست. مناسبترین رویکرد، بسته به نحوه تنظیم دادخواست، میتواند درخواست ابطال تصمیم خلاف قانون هیئتمدیره یا مجمع عمومی در خصوص نحوه تخصیص مشاعات، همراه با الزام به رعایت حقوق مساوی مالکان در استفاده از پارکینگهای مشاع باشد و در صورت اقتضای شرایط، طرح دعوای رفع ممانعت از حق نیز قابل بررسی است.
اگر قصد طرح دعوا دارید، پیشنهاد میشود دادخواست توسط وکیلی تنظیم شود که علاوه بر استناد به قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن، به مواد ۵۷۶ تا ۵۸۲ قانون مدنی درباره اداره و انتفاع از مال مشاع و نیز مواد ۱۵۸ تا ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی درباره دعاوی تصرف، ممانعت از حق و مزاحمت استناد کند. انتخاب صحیح عنوان خواسته و استدلال حقوقی، در اینگونه پروندهها نقش مهمی در افزایش احتمال موفقیت دارد.
مهم ترین خدمات کیفری سایت داد وکیل در تهران
مهترین خدمات وکالت در استان تهران
مهترین خدمات حقوقی و خانواده سایت داد وکیل
بر چسب ها :
مراحل رسیدگی به پرونده حقوقی شما
مرحله اول
مرحله دوم
مرحله سوم