رای اکثریت در انجام امور مشاعی ساختمان

در موضوع رای اکثریت در انجام امور مشاعی ساختمان، اصل بر این است که تصمیم درباره اداره، نگهداری و تعمیر قسمت‌های مشترک با رعایت قانون تملک آپارتمان‌ها، آیین‌نامه اجرایی و توافق معتبر مالکان گرفته شود؛ اما اکثریت همیشه به معنای نصف به علاوه یک نفر نیست و در بسیاری از موارد، مساحت قسمت‌های اختصاصی نیز در تعیین اعتبار تصمیم اثر دارد. برای مثال، اگر چند مالک قصد تعمیر آسانسور یا ایزوگام پشت‌بام را داشته باشند، رای اکثریت در انجام امور مشاعی ساختمان زمانی قابل اتکا است که جلسه، نصاب، نحوه رای‌گیری و موضوع تصمیم به‌درستی ثبت شده باشد.

قسمت‌های مشاع، بخش‌هایی از ساختمان هستند که مالکیت آن‌ها به همه مالکان واحدها تعلق دارد و استفاده از آن‌ها اختصاصی نیست. زمین ساختمان، راهروها، راه‌پله، آسانسور، پشت‌بام، نمای خارجی، موتورخانه، تأسیسات مشترک و فضای ورودی معمولاً در این دسته قرار می‌گیرند. هیچ مالکی نمی‌تواند بدون مجوز قانونی یا تصمیم معتبر مجمع، بخشی از مشاعات را تصرف، مسدود یا اختصاصی کند.

تصمیم‌های مربوط به نظافت، نگهداری، تعمیرات ضروری، بیمه ساختمان، انتخاب مدیر، پرداخت هزینه‌های مشترک و انعقاد قرارداد با شرکت خدماتی، معمولاً در صلاحیت مجمع مالکان یا مدیر ساختمان در حدود اختیارات قانونی اوست. با این حال، تغییر اساسی در مشاعات، ایجاد بنا، تغییر کاربری یا واگذاری استفاده اختصاصی از بخش مشترک، ممکن است به رضایت گسترده‌تر مالکان و رعایت مقررات دیگری نیاز داشته باشد.

در بررسی رای اکثریت در انجام امور مشاعی ساختمان باید میان دو موضوع تفاوت گذاشت: نخست، رسمیت جلسه و امکان تصمیم‌گیری؛ دوم، تعداد آرای لازم برای تصویب موضوع. ممکن است جلسه در نوبت اول به دلیل حاضر نشدن تعداد کافی از مالکان رسمیت پیدا نکند و در نوبت بعد با رعایت شرایط قانونی تشکیل شود. بنابراین، صرف ادعای حضور چند مالک برای معتبر دانستن تصمیم کافی نیست.

بر اساس مقررات آپارتمان‌نشینی، در برخی تصمیم‌های مربوط به اداره مال مشترک، اکثریت باید هم از نظر تعداد مالکان و هم از نظر مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی سنجیده شود. در نتیجه، رأی مالک یک واحد کوچک لزوماً ارزش برابر با رأی مالک واحدی با مساحت بسیار بیشتر ندارد؛ مگر اینکه قانون، سند رسمی، اساسنامه یا توافق معتبر مالکان ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.

برای جلوگیری از اختلاف، در دعوت‌نامه جلسه باید موضوع دقیق بررسی شود. عنوان کلی مانند «رسیدگی به امور ساختمان» می‌تواند بعداً زمینه اعتراض ایجاد کند. بهتر است موضوعاتی مانند «تصمیم‌گیری درباره تعمیر موتورخانه»، «انتخاب مدیر»، «تعیین مبلغ شارژ» یا «بررسی قرارداد نگهداری آسانسور» جداگانه در دستور جلسه نوشته شود.

مدیر ساختمان نماینده اجرایی مالکان است و وظیفه دارد تصمیم‌های معتبر مجمع را اجرا کند، هزینه‌های مشترک را پیگیری نماید، حساب درآمد و مخارج را نگهداری کند و برای حفظ بنا اقدامات لازم را انجام دهد. مدیر نمی‌تواند خارج از حدود اختیار خود، در مشاعات تغییر اساسی ایجاد کند یا هزینه قابل توجهی را بدون ضرورت و مجوز مناسب به مالکان تحمیل نماید.

مجمع عمومی مالکان درباره مسائل مهم ساختمان تصمیم می‌گیرد. انتخاب و عزل مدیر، تصویب بودجه تعمیرات، تعیین حق‌الزحمه مدیر، بررسی گزارش مالی و تصمیم‌گیری درباره قراردادهای مهم باید در صورت‌جلسه درج شود. بهتر است نام مالکان حاضر، شماره واحد، میزان سهم یا مساحت اختصاصی، نتیجه رأی‌گیری و امضای افراد حاضر در صورت‌جلسه ثبت شود.

اگر مالک به شخص دیگری وکالت می‌دهد تا در جلسه شرکت کند، وکالت‌نامه باید قابل استناد باشد و حدود اختیار وکیل در آن روشن شود. همچنین، در صورت وجود چند مالک برای یک واحد، بهتر است نماینده آنان به‌طور مشخص معرفی شود تا درباره اعتبار رأی و میزان مشارکت اختلاف ایجاد نشود.

تعمیر خرابی خطرناک لوله اصلی، رفع نقص آسانسور، جلوگیری از نفوذ آب از پشت‌بام یا تعمیر سیستم برق مشترک، با تغییر اساسی در نما یا ساخت‌وساز در حیاط و پشت‌بام یکسان نیست. در امور ضروری، تأخیر ممکن است موجب خسارت بیشتر شود و مدیر می‌تواند در حدود وظایف خود برای اقدام فوری عمل کند؛ البته باید موضوع، هزینه و ضرورت اقدام را در اولین فرصت به اطلاع مالکان برساند.

در مقابل، نصب سازه جدید، تبدیل بخشی از مشاعات به انباری اختصاصی، تغییر نمای ساختمان، بستن راه عبور یا احداث اتاقک روی پشت‌بام، نیازمند بررسی دقیق مقررات، حقوق سایر مالکان، ضوابط شهرداری و گاهی رضایت اشخاصی است که از تصمیم زیان می‌بینند. تصویب چنین اقدامی با رأی ناقص یا بدون بررسی حقوق مالکان مخالف، می‌تواند موجب طرح دعوای جلوگیری از مزاحمت، رفع تصرف یا اعاده وضع سابق شود.

هیچ مالک یا استفاده‌کننده‌ای نمی‌تواند صرفاً به دلیل استفاده نکردن از آسانسور، پارکینگ یا بخشی از تأسیسات، از پرداخت سهم قانونی خود از هزینه‌های مشترک خودداری کند؛ مگر آنکه موضوع مشمول استثنای قانونی یا توافق معتبر باشد. هزینه‌های مشترک معمولاً بر اساس نوع هزینه و مقررات مربوط، میان مالکان یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود و همه هزینه‌ها الزاماً بر مبنای مساحت واحد محاسبه نمی‌شوند.

اگر مالکی از پرداخت شارژ مصوب خودداری کند، مدیر باید ابتدا میزان بدهی، دوره زمانی، مبنای محاسبه و مهلت پرداخت را به شکل قابل اثبات اعلام کند. در ادامه، در صورت باقی ماندن بدهی، امکان استفاده از ضمانت‌اجراهای قانونی و طرح دعوای مطالبه هزینه‌های مشترک وجود دارد. قطع خودسرانه آب، برق یا گاز اختصاصی واحد، تهدید، ممانعت از ورود یا انتشار مطالب توهین‌آمیز درباره مالک بدهکار، راه‌حل قانونی محسوب نمی‌شود و ممکن است برای مدیر مسئولیت ایجاد کند.

در صورتی که تصمیم با دعوت نادرست، فقدان نصاب، جعل امضا، محروم کردن غیرقانونی یک مالک از حضور، محاسبه اشتباه آرا یا تجاوز به حقوق اختصاصی افراد گرفته شده باشد، مالک معترض باید ابتدا مدارک را جمع‌آوری کند. صورت‌جلسه، دعوت‌نامه، پیام‌های اطلاع‌رسانی، فهرست حاضران، اسناد مالکیت، قراردادها، رسیدهای پرداخت و تصاویر محل می‌تواند برای بررسی اعتبار تصمیم اهمیت داشته باشد.

اعتراض شفاهی معمولاً کافی نیست. مالک می‌تواند اعتراض خود را به‌صورت کتبی به مدیر و هیئت‌مدیره تحویل دهد و رسید دریافت کند یا آن را با روش قابل اثبات ارسال نماید. اگر تصمیم موجب خسارت فوری است، باید در متن اعتراض، موضوع، دلیل مخالفت، درخواست توقف اجرا و خطر ناشی از ادامه اقدام به‌روشنی بیان شود.

در اختلاف درباره رای اکثریت در انجام امور مشاعی ساختمان، راه‌حل قضایی به نوع خواسته بستگی دارد. ممکن است موضوع، ابطال یا بی‌اعتباری تصمیم مجمع، الزام به ارائه اسناد مالی، مطالبه هزینه‌ها، جلوگیری از ادامه عملیات، رفع مزاحمت یا مطالبه خسارت باشد. مرجع صالح نیز با توجه به نوع دعوا، ارزش خواسته و مقررات جاری تعیین می‌شود؛ بنابراین، پیش از ثبت دادخواست باید عنوان دقیق خواسته و طرف‌های دعوا مشخص شوند.

• سند مالکیت یا مدرکی که رابطه مالک با واحد را نشان دهد.
• صورت‌جلسه مجمع و هرگونه دعوت‌نامه یا اطلاعیه مربوط به جلسه.
• فهرست حاضران و غایبان و مدارک نمایندگی یا وکالت اشخاص حاضر.
• قرارداد تعمیر، پیش‌فاکتور، رسید پرداخت، گزارش کارشناس یا تصاویر قبل و بعد از اقدام.
• اظهارنامه، نامه اعتراضی، پیام‌ها و مدارکی که اطلاع‌رسانی یا مخالفت را ثابت کند.
• اسناد مربوط به شارژ، بدهی، گزارش مالی و گردش حساب ساختمان در صورت اختلاف مالی.

برای ثبت دعوا یا درخواست، ابتدا باید در سامانه خدمات قضایی ثبت‌نام و احراز هویت انجام شود و سپس متن دادخواست با خواسته روشن، شرح ماجرا و دلایل پیوست ارائه گردد. در پرونده‌های فنی مانند اختلاف درباره ضرورت تعمیر یا میزان خسارت، درخواست کارشناسی می‌تواند به روشن شدن موضوع کمک کند. هزینه دادرسی به نوع دعوا و ارزش خواسته وابسته است و مبلغ آن باید بر اساس تعرفه زمان ثبت محاسبه شود.

آیا رأی مدیر ساختمان به‌تنهایی برای هر اقدامی کافی است؟

خیر. مدیر در امور جاری و ضروری، در حدود قانون و تصمیم‌های مجمع اختیار دارد؛ اما تغییر اساسی در مشاعات، هزینه‌های مهم خارج از بودجه یا واگذاری منافع مشترک معمولاً نیازمند تصمیم معتبر مالکان است. حدود اختیار مدیر باید از صورت‌جلسه، توافق مالکان و مقررات ساختمان مشخص شود.

آیا مالک غایب می‌تواند بعداً به تصمیم مجمع اعتراض کند؟

غیبت به‌تنهایی مانع اعتراض نیست. اگر جلسه برخلاف مقررات دعوت شده باشد، نصاب رعایت نشده باشد یا تصمیم به حقوق قانونی مالک لطمه بزند، امکان پیگیری وجود دارد. با این حال، اعتراض باید مستند و در زمان مناسب انجام شود و مالک نمی‌تواند صرفاً به دلیل نپسندیدن نتیجه، هر تصمیم قانونی را بی‌اعتبار کند.

آیا مستأجر می‌تواند در رأی‌گیری شرکت کند؟

اصل تصمیم‌گیری درباره مالکیت و امور اساسی بر عهده مالک یا نماینده قانونی اوست. مستأجر ممکن است با اجازه مالک در جلسه حضور داشته باشد یا درباره امور اجرایی اظهارنظر کند، اما اعتبار رأی او به حدود نمایندگی و موضوع تصمیم بستگی دارد. بهتر است نمایندگی مستأجر یا شخص دیگر به‌صورت روشن و قابل اثبات اعلام شود.

اگر یک مالک با تعمیر ضروری مخالفت کند، چه می‌شود؟

مخالفت یک نفر لزوماً مانع تعمیر ضروری و حفظ ساختمان نیست، به‌ویژه اگر خطر یا خسارت فوری وجود داشته باشد. مدیر باید ضرورت اقدام و هزینه آن را مستند کند و تا حد امکان پیش از اجرا یا بلافاصله پس از آن، موضوع را به مالکان اطلاع دهد. اختلاف درباره میزان هزینه یا نحوه تقسیم آن می‌تواند جداگانه پیگیری شود.

آیا می‌توان مشاعات را با رأی اکثریت به یک مالک اختصاص داد؟

صرف رأی اکثریت همیشه برای سلب حق استفاده سایر مالکان یا ایجاد مالکیت اختصاصی کافی نیست. چنین اقدامی باید با اسناد مالکیت، مقررات ثبتی، حقوق ارتفاقی، ضوابط شهرداری و رضایت‌های لازم سازگار باشد. در بسیاری از موارد، توافق خصوصی نمی‌تواند حقوق قانونی مالکانی را که رضایت نداده‌اند از بین ببرد.

رای اکثریت در انجام امور مشاعی ساختمان زمانی معتبر و قابل اجراست که موضوع در حدود اختیار مجمع یا مدیر باشد، جلسه با دعوت و نصاب صحیح تشکیل شود، شیوه محاسبه آرا رعایت گردد و نتیجه در صورت‌جلسه دقیق ثبت شود. برای امور جاری و تعمیرات ضروری، اقدام سریع و مستند اهمیت دارد؛ اما در تغییرات اساسی، اختصاصی کردن مشاعات یا تصمیم‌های زیان‌بار، باید رضایت‌ها و الزامات قانونی با دقت بیشتری بررسی شود. بهترین راه پیشگیری از اختلاف، تنظیم صورت‌جلسه شفاف، نگهداری مدارک مالی و ارسال اعتراض کتبی پیش از طرح دعواست.