عدم حضور خریدار در محضر به‌تنهایی باعث فسخ خودکار معامله یا انتقال مالکیت به فروشنده نمی‌شود. اگر خریدار در تاریخ تعیین‌شده حاضر نشود، فروشنده باید در دفترخانه حاضر باشد، مدارک لازم را ارائه کند و در صورت امکان گواهی حضور خود و عدم حضور طرف مقابل را دریافت کند. برای مثال، اگر در مبایعه‌نامه تاریخ مشخصی برای انتقال سند تعیین شده باشد و خریدار بدون عذر موجه حاضر نشود، فروشنده می‌تواند با ارسال اظهارنامه، مطالبه وجه التزام یا پیگیری حقوقی را آغاز کند؛ اما پیش از فروش ملک به شخص دیگر، باید وضعیت قرارداد را به‌صورت قانونی روشن کند.
خیر. قرارداد خرید و فروش، در اصل با توافق طرفین و تحقق شرایط قانونی، ایجاد می‌شود و صرف حاضر نشدن یکی از طرفین در دفترخانه، معمولاً موجب انحلال خودکار آن نیست. باید متن مبایعه‌نامه، شرط فسخ، وجه التزام، مهلت انجام تعهد و علت غیبت خریدار بررسی شود.
ممکن است در قرارداد شرط شده باشد که اگر خریدار در موعد مقرر برای انتقال سند حاضر نشود، مبلغ مشخصی به‌عنوان خسارت بپردازد یا فروشنده حق فسخ داشته باشد. در این حالت، اجرای حق فروشنده به متن دقیق شرط و نحوه تنظیم آن بستگی دارد. اگر چنین شرطی وجود نداشته باشد، فروشنده نمی‌تواند صرفاً با استناد به غیبت خریدار، معامله را فسخ‌شده تلقی کند.
همچنین اگر خریدار مدعی شود که تاریخ دفترخانه به او اعلام نشده، مدارک فروشنده کامل نبوده یا مانع موجهی برای حضور داشته است، موضوع نیازمند بررسی اسناد و دلایل هر دو طرف خواهد بود. بنابراین، اقدام عجولانه مانند تنظیم قرارداد جدید یا انتقال ملک به دیگری می‌تواند برای فروشنده مسئولیت قراردادی و حتی اختلافات بعدی ایجاد کند.
اولین اقدام، حضور واقعی فروشنده در دفترخانه در تاریخ و ساعت مندرج در قرارداد است. فروشنده باید اصل مدارک هویتی، سند مالکیت، مفاصاحساب‌ها، مدارک مربوط به ملک و هر مدرکی را که برای انتقال سند لازم است، همراه داشته باشد. اگر فروشنده خود نیز مدارک لازم را ارائه نکند، اثبات تخلف خریدار دشوار می‌شود.
در پرونده‌های عدم حضور خریدار در محضر، گواهی دفترخانه به‌تنهایی همیشه برای اثبات همه ادعاها کافی نیست، اما می‌تواند یکی از مهم‌ترین دلایل برای نشان دادن آمادگی فروشنده و تخلف طرف مقابل باشد. اگر دفترخانه به دلیل ناقص بودن مدارک یا وجود مانع ثبتی گواهی صادر نکند، باید علت آن را روشن کرده و برای رفع نقص اقدام شود.
اظهارنامه وسیله‌ای رسمی برای اعلام خواسته و ثبت موضع قانونی فروشنده است. در اظهارنامه باید مشخص شود که خریدار طبق قرارداد در چه تاریخی و در کدام دفترخانه مکلف به حضور بوده، چه تعهدی انجام نشده و فروشنده چه درخواستی دارد. این درخواست می‌تواند حضور در موعد جدید، پرداخت وجه التزام یا اعلام موضع درباره ادامه قرارداد باشد.
در متن اظهارنامه نباید بدون بررسی حقوقی، معامله فسخ‌شده اعلام شود؛ مگر اینکه شرط قراردادی یا دلیل قانونی کافی برای فسخ وجود داشته باشد. بهتر است تاریخ مراجعه جدید، شماره دفترخانه، موضوع انتقال سند و آثار ادامه نیافتن همکاری، دقیق و بدون ابهام بیان شود.
اگر در قرارداد برای تأخیر یا عدم حضور خریدار مبلغی به‌عنوان وجه التزام تعیین شده باشد، فروشنده می‌تواند با استناد به قرارداد، مطالبه آن را مطرح کند. میزان قابل مطالبه، شرایط پرداخت و امکان جمع آن با الزام به انجام تعهد، به متن قرارداد و برداشت مرجع رسیدگی از مفاد شرط بستگی دارد.
برای مطالبه وجه التزام، معمولاً باید وجود قرارداد معتبر، تعهد خریدار به حضور، تعیین موعد، تخلف از تعهد و مبلغ یا روش محاسبه خسارت اثبات شود. اگر تاریخ حضور به‌صورت دقیق تعیین نشده یا به شکل قابل اثبات به خریدار اطلاع داده نشده باشد، ادعای فروشنده ممکن است با دشواری روبه‌رو شود.
برای اثبات عدم حضور خریدار در محضر، فروشنده باید نشان دهد که خودش در موعد مقرر حاضر و آماده اجرای تعهد بوده است. گواهی دفترخانه، اظهارنامه، رسید پرداخت هزینه‌های انتقال، مدارک آماده‌شده برای تنظیم سند و شهادت اشخاص حاضر می‌تواند در کنار یکدیگر مورد استفاده قرار گیرد.
در صورتی که قرارداد برای هر روز تأخیر مبلغی تعیین کرده باشد، محاسبه خسارت از تاریخ و شرایطی انجام می‌شود که در قرارداد آمده است. دادگاه معمولاً به مفاد روشن قرارداد، نحوه اثبات تخلف و وجود یا نبود مانع قانونی توجه می‌کند. اگر عدم حضور ناشی از قصور خود فروشنده باشد، مطالبه خسارت از خریدار با مشکل مواجه خواهد شد.
تا زمانی که معامله اول به‌طور معتبر فسخ نشده، اقاله نشده یا بی‌اعتباری آن به نحو قانونی مشخص نشده است، فروش مجدد ملک اقدام پرخطری محسوب می‌شود. قرارداد نخست ممکن است همچنان معتبر باشد و خریدار بتواند انجام تعهدات قراردادی یا جبران خسارت را مطالبه کند.
اگر در مبایعه‌نامه برای عدم حضور خریدار حق فسخ پیش‌بینی شده باشد، فروشنده باید شیوه اعمال آن را رعایت کند. گاهی قرارداد، ارسال اظهارنامه یا اعلام فسخ در مهلت مشخص را لازم می‌داند. در چنین وضعی، رعایت نکردن تشریفات مقرر می‌تواند باعث اختلاف درباره اعتبار فسخ شود.
اگر شرط فسخ وجود نداشته باشد، فروشنده باید با توجه به وضعیت پرونده، از مشاور حقوقی درباره طرح دعوای مناسب مانند مطالبه وجه التزام، تأیید فسخ در صورت وجود مبنای قانونی یا تعیین تکلیف قرارداد راهنمایی بگیرد. انتخاب خواسته نادرست ممکن است موجب طولانی شدن رسیدگی و افزایش هزینه‌ها شود.
برای طرح دعوا یا ارسال اظهارنامه، مدارک زیر معمولاً اهمیت دارد:
اگر قرارداد عادی باشد، مرجع رسیدگی باید ابتدا مفاد آن و اصالت امضاها را بررسی کند. در برخی پرونده‌ها، فروشنده علاوه بر مطالبه خسارت، نیازمند اثبات اعتبار قرارداد یا پاسخ به ادعای فسخ و انحلال از سوی خریدار است. به همین دلیل، ارائه نسخه کامل قرارداد اهمیت زیادی دارد و نباید فقط یک صفحه از مبایعه‌نامه ارائه شود.
مرجع رسیدگی به اختلاف، با توجه به نوع خواسته، ارزش مالی معامله و مقررات صلاحیت، تعیین می‌شود. دعوای مطالبه وجه التزام، تأیید فسخ یا الزام به انجام تعهد ممکن است از نظر صلاحیت و هزینه دادرسی وضعیت یکسانی نداشته باشد. ثبت درخواست‌ها و دادخواست‌ها نیز از مسیر خدمات الکترونیک قضایی انجام می‌شود.
هزینه‌ها می‌تواند شامل هزینه اظهارنامه، هزینه دادرسی، هزینه کارشناسی احتمالی و حق‌الوکاله باشد. مبلغ دقیق آن به نوع اقدام، ارزش خواسته و تعرفه‌های زمان ثبت بستگی دارد؛ بنابراین نمی‌توان بدون بررسی پرونده، رقم قطعی اعلام کرد. پیش از اقدام، خواسته باید به‌درستی انتخاب شود تا هزینه اضافی و رفت‌وآمد غیرضروری ایجاد نشود.
اعلام شفاهی به‌تنهایی دلیل کامل و مطمئنی برای پایان قرارداد نیست. فروشنده باید در موعد تعیین‌شده حاضر شود، مدارک خود را ارائه دهد، گواهی مناسب دریافت کند و سپس از طریق اظهارنامه، موضع رسمی خود را به خریدار اعلام نماید.
اگر قرارداد همچنان معتبر باشد و حق فسخ به‌درستی اعمال نشده باشد، خریدار ممکن است بتواند انجام تعهدات فروشنده را مطالبه کند. بررسی اعتبار ادعای او به متن قرارداد، پرداخت یا آماده بودن ثمن و رفتار هر دو طرف بستگی دارد.
خیر، از بین رفتن بیعانه یا مبلغ پرداختی نیازمند وجود شرط قراردادی معتبر یا مبنای قانونی است. فروشنده نمی‌تواند بدون توجه به متن قرارداد، مبلغ دریافتی را خودسرانه برای خود نگه دارد یا آن را خسارت قطعی تلقی کند.
بله، اما اثبات موضوع دشوارتر می‌شود. اظهارنامه، رسید مراجعه، شهادت، مکاتبات، گزارش دفترخانه و سایر اسناد می‌توانند در کنار هم بررسی شوند. علت صادر نشدن گواهی نیز باید مشخص شود؛ زیرا ممکن است مشکل از نقص مدارک فروشنده بوده باشد.
اجباری برای داشتن وکیل وجود ندارد، اما در پرونده‌هایی که شرط فسخ، وجه التزام، چند خریدار یا اختلاف درباره اصالت قرارداد مطرح است، بررسی تخصصی می‌تواند از انتخاب خواسته نادرست جلوگیری کند. فروشنده باید پیش از ثبت دادخواست، اسناد و هدف نهایی خود را دقیق مشخص کند.
عدم حضور خریدار در محضر معمولاً به‌تنهایی قرارداد را منحل نمی‌کند و فروشنده باید از اقدامات خودسرانه مانند فروش مجدد ملک یا نگه داشتن بی‌دلیل وجوه پرداختی پرهیز کند. حضور در دفترخانه، آماده داشتن مدارک، دریافت گواهی، ارسال اظهارنامه و بررسی دقیق شرط خسارت یا فسخ، مهم‌ترین اقدامات عملی هستند.
اگر در قرارداد برای غیبت یا تأخیر خریدار ضمانت اجرا پیش‌بینی شده باشد، امکان مطالبه وجه التزام یا اعمال حق فسخ می‌تواند وجود داشته باشد؛ در غیر این صورت، باید بر اساس اسناد و شرایط پرونده درباره دعوای مناسب تصمیم گرفت. هرچه مستندات مربوط به تاریخ مراجعه، آمادگی فروشنده و ابلاغ به خریدار کامل‌تر باشد، امکان دفاع مؤثرتر از حقوق فروشنده افزایش خواهد یافت.