قانون مالک و مستاجر هزینه تعمیرات

در قانون مالک و مستاجر هزینه تعمیرات، اصل کلی این است که تعمیرات اساسی و ضروری ملک بر عهده مالک و تعمیرات جزئی، مصرفی یا ناشی از تقصیر مستاجر بر عهده مستاجر است؛ البته قرارداد و عرف محل نیز اهمیت دارند. اگر درباره قانون مالک و مستاجر هزینه تعمیرات اختلاف دارید، ابتدا باید نوع خرابی، علت آن، مفاد قرارداد و ضرورت تعمیر برای استفاده معمول از ملک مشخص شود.

برای مثال، اگر پکیج به علت فرسودگی قطعه اصلی از کار بیفتد، معمولا مالک باید هزینه تعمیر را پرداخت کند؛ اما اگر مستاجر بر اثر استفاده نادرست باعث سوختن پمپ یا شکستن وسیله‌ای شده باشد، مسئولیت با او خواهد بود. اقدام درست این است که مستاجر موضوع را فوری و ترجیحا به صورت مکتوب اطلاع دهد، مالک فرصت متعارف برای تعمیر داشته باشد و در صورت امتناع، دلایل و هزینه‌ها مستند شود.

مهم‌ترین معیار برای تشخیص مسئول پرداخت، ضرورت تعمیر و ارتباط آن با امکان استفاده متعارف از ملک است. تعمیرات اساسی معمولا به بخش‌هایی مربوط می‌شود که خرابی آن‌ها استفاده از خانه یا محل کسب را مختل می‌کند یا به ایمنی و سلامت ساختمان آسیب می‌زند. تعمیر موتورخانه، آسانسور، لوله‌کشی اصلی، سیم‌کشی فرسوده، خرابی سقف، رفع نم و رطوبت ناشی از تأسیسات اصلی و تعمیر اساسی سیستم گرمایش یا سرمایش، نمونه‌هایی از این دسته هستند.

در مقابل، تعمیرات جزئی معمولا هزینه زیادی ندارد و برای نگهداری روزمره یا رفع خرابی‌های کوچک انجام می‌شود. تعویض لامپ، واشر شیر آب، شیشه شکسته در اثر بی‌احتیاطی، کلید و پریز آسیب‌دیده بر اثر استفاده نامناسب یا سرویس‌های معمولی، بسته به قرارداد و عرف، ممکن است بر عهده مستاجر باشد. با این حال، صرف کم بودن مبلغ همیشه به معنی مسئولیت مستاجر نیست؛ علت خرابی و وضعیت اولیه ملک نیز باید بررسی شود.

بر اساس مقررات قانون مدنی، مالک باید مورد اجاره را در وضعیتی تحویل دهد که مستاجر بتواند استفاده مورد توافق را از آن داشته باشد و تعمیرات لازم برای امکان انتفاع نیز اصولا بر عهده مالک است؛ مگر آنکه در قرارداد یا عرف، ترتیب دیگری تعیین شده باشد. منظور از این قاعده، تعمیراتی است که نبود آن‌ها استفاده معمول از ملک را غیرممکن یا دشوار می‌کند.

قرارداد اجاره نقش مهمی در تعیین حدود تعهدات دارد. ممکن است در قرارداد نوشته شده باشد که هزینه‌های جزئی تا مبلغ مشخص با مستاجر است یا سرویس دوره‌ای یک وسیله بر عهده او قرار گیرد. چنین شرطی در صورتی معتبر و قابل استناد است که روشن، قابل اجرا و مغایر با قوانین آمره یا حقوق اساسی طرفین نباشد. بنابراین، قبل از هر اقدام باید تمام بندهای مربوط به تعمیرات، نگهداری، تأسیسات و تحویل ملک بررسی شود.

در رویه عملی، هزینه شارژ و مخارج جاری ساختمان با تعمیرات اساسی تفاوت دارد. هزینه‌های جاری مانند نظافت، روشنایی مشاعات یا خدمات معمول ساختمان معمولا طبق قرارداد و مقررات ساختمان میان مالکان و استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود؛ اما خرابی اساسی آسانسور، پشت‌بام، تأسیسات اصلی یا سازه ساختمان، صرفا به دلیل سکونت مستاجر، خودبه‌خود بر عهده او قرار نمی‌گیرد.

مستاجر باید از ملک مطابق قرارداد و به شکل متعارف استفاده کند و در حفظ آن کوتاهی نداشته باشد. هرگاه خرابی ناشی از تعدی، تفریط، بی‌احتیاطی یا استفاده برخلاف توافق باشد، مالک می‌تواند هزینه تعمیر و در صورت وجود شرایط لازم، خسارت واردشده را مطالبه کند. برای نمونه، نصب تجهیزات سنگین بدون اجازه، دستکاری تأسیسات، ریختن مواد آسیب‌زا در لوله‌ها یا وارد کردن ضربه به در و پنجره می‌تواند مسئولیت مستاجر را ایجاد کند.

فرسودگی طبیعی با خسارت ناشی از تقصیر تفاوت دارد. خراب شدن قطعه‌ای که عمر مفید آن تمام شده یا پوسیدگی لوله قدیمی، بدون دلیل دیگری، معمولا فرسودگی طبیعی محسوب می‌شود. در چنین وضعی، مالک نمی‌تواند فقط به دلیل قرار داشتن مستاجر در ملک، هزینه را از او مطالبه کند. در مقابل، اگر مستاجر هنگام تخلیه، دیوارها، کف، کابینت یا تجهیزات را بیش از میزان متعارف مستهلک کرده باشد، موضوع می‌تواند در ارزیابی خسارت مؤثر باشد.

مستاجر باید ابتدا خرابی را به شکل قابل اثبات به مالک اطلاع دهد. ارسال اظهارنامه، پیام قابل نگهداری، نامه با رسید یا تنظیم صورت‌جلسه، روش‌های مناسب‌تری از تماس شفاهی هستند. در اطلاع‌رسانی باید نوع خرابی، زمان ایجاد آن، میزان اختلال در استفاده از ملک و درخواست تعمیر در مهلت متعارف نوشته شود. عکس، فیلم، گزارش مدیر ساختمان و اظهارات شاهد نیز می‌تواند برای اثبات وضعیت ملک مفید باشد.

اگر خرابی فوری و خطرناک باشد، مانند نشت شدید آب، اتصال برق، خطر ریزش یا خرابی‌ای که موجب خسارت بیشتر می‌شود، مستاجر باید برای جلوگیری از توسعه خسارت اقدام متعارف انجام دهد و همه هزینه‌ها را با فاکتور رسمی یا رسید معتبر نگهداری کند. انجام تعمیرات گران‌قیمت بدون اطلاع مالک ممکن است باعث اختلاف درباره ضرورت و مبلغ هزینه شود؛ بنابراین در حد امکان، پیش از تعمیر، نظر کارشناس یا دست‌کم برآورد کتبی تعمیرکار دریافت شود.

در برخی موارد، مستاجر می‌تواند هزینه ضروری و متعارفی را که برای حفظ ملک یا جلوگیری از خسارت بیشتر پرداخت کرده است، مطالبه کند؛ اما این موضوع به اثبات ضرورت، اطلاع مالک، نبود امکان دسترسی به او، میزان هزینه و مفاد قرارداد بستگی دارد. خودداری یک‌جانبه از پرداخت اجاره‌بها یا کسر هزینه تعمیر از اجاره، بدون بررسی حقوقی و دلیل کافی، می‌تواند برای مستاجر دردسرساز شود و ادعای تأخیر در پرداخت اجاره را به دنبال داشته باشد.

اگر خرابی به اندازه‌ای باشد که استفاده از ملک عملا ممکن نباشد یا مالک از انجام تعهد اساسی خود امتناع کند، ممکن است مستاجر بتواند الزام مالک به تعمیر، مطالبه هزینه یا در شرایط خاص، فسخ اجاره را مطرح کند. تشخیص این موضوع به نوع خرابی، قرارداد، گزارش کارشناسی و آثار آن بر امکان انتفاع بستگی دارد.

در اختلاف‌های مربوط به قانون مالک و مستاجر هزینه تعمیرات، بهتر است مراحل زیر به ترتیب انجام شود:

• قرارداد اجاره و صورت‌جلسه تحویل ملک را بررسی کنید.
• خرابی، تاریخ مشاهده و آثار آن را با عکس و فیلم ثبت کنید.
• موضوع را به شکل مکتوب به طرف مقابل اطلاع دهید.
• از تعمیرکار معتبر، مدیر ساختمان یا کارشناس، درباره علت خرابی و هزینه تقریبی نظر بگیرید.
• در صورت پرداخت هزینه، فاکتور، رسید، تصویر قطعه تعویض‌شده و مدارک واریز را نگه دارید.
• اگر توافق ممکن نبود، اظهارنامه رسمی ارسال و سپس برای مطالبه وجه، الزام به تعمیر، تأمین دلیل یا سایر خواسته‌های مناسب اقدام کنید.

مرجع رسیدگی به دعوا با توجه به نوع خواسته، مبلغ مطالبه و مقررات جاری تعیین می‌شود. دعاوی مربوط به حقوق ناشی از اجاره ملک معمولا باید در مرجع صالح محل وقوع ملک مطرح شود، اما صلاحیت دقیق دادگاه یا دادگاه صلح به موضوع و ارزش خواسته بستگی دارد. پیش از ثبت دادخواست، باید عنوان خواسته درست انتخاب شود؛ زیرا «مطالبه هزینه تعمیر»، «الزام به انجام تعمیرات»، «تأمین دلیل» و «مطالبه خسارت» آثار و مدارک متفاوتی دارند.

برای اثبات ادعا، قرارداد اجاره، رسید پرداخت ودیعه و اجاره، پیام‌های ردوبدل‌شده، اظهارنامه، عکس و فیلم، گزارش کارشناس، فاکتور تعمیرکار و شهادت اشخاص مطلع اهمیت دارد. اگر اختلاف درباره علت خرابی باشد، درخواست تأمین دلیل می‌تواند پیش از تعمیر یا تخلیه، وضعیت موجود را ثبت کند. این اقدام به‌ویژه زمانی مفید است که احتمال تغییر وضعیت ملک یا از بین رفتن آثار خرابی وجود دارد.

فاکتور باید تا حد امکان شامل تاریخ، شرح دقیق خدمات، قطعات مصرفی، اجرت و مشخصات تعمیرکار باشد. رسید کارت‌به‌کارت به تنهایی همیشه ثابت نمی‌کند مبلغ بابت تعمیر همان ملک پرداخت شده است؛ بنابراین بهتر است ارتباط پرداخت با خرابی و اطلاع مالک نیز قابل اثبات باشد. اگر تعمیرکار اعلام کند خرابی ناشی از استفاده نادرست بوده، این توضیح می‌تواند به نفع مالک یا مستاجر، بسته به محتوای آن، مورد استناد قرار گیرد.

آیا مالک می‌تواند تمام هزینه‌های تعمیر را از مستاجر بگیرد؟

خیر. مالک فقط در صورتی می‌تواند هزینه را مطالبه کند که تعمیر مربوط به تعهد مستاجر باشد یا خرابی بر اثر تقصیر و استفاده نامتعارف او ایجاد شده باشد. تعمیرات اساسی ناشی از فرسودگی یا نقص تأسیسات اصلی، اصولا بر عهده مالک است؛ مگر قرارداد معتبر ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.

اگر مستاجر خودش تعمیرات را انجام دهد، می‌تواند هزینه را از اجاره کم کند؟

این اقدام بدون توافق کتبی یا دلیل روشن، پرریسک است. مستاجر باید ابتدا مالک را مطلع کند و امکان تعمیر را به او بدهد، مگر اینکه وضعیت فوری باشد. کسر مبلغ تنها زمانی قابل دفاع‌تر است که ضرورت تعمیر، اطلاع مالک، متعارف بودن هزینه و ارتباط آن با ملک اثبات شود.

هزینه تعمیر پکیج و کولر با چه کسی است؟

اگر خرابی ناشی از فرسودگی قطعه اصلی یا نقص فنی باشد، معمولا مالک مسئول هزینه تعمیر اساسی است. سرویس‌های دوره‌ای، تعویض فیلتر یا خرابی ناشی از استفاده نادرست ممکن است بر عهده مستاجر قرار گیرد. مفاد قرارداد و نظر تعمیرکار درباره علت خرابی تعیین‌کننده است.

آیا مالک می‌تواند بابت خرابی، ودیعه مستاجر را نگه دارد؟

نگه داشتن ودیعه باید مبتنی بر طلب یا خسارت قابل اثبات باشد. مالک نمی‌تواند بدون دلیل و صرفا با ادعای شفاهی، مبلغی از ودیعه کسر کند. بهتر است هنگام تخلیه صورت‌جلسه تنظیم شود و خسارت، علت، مبلغ و مدارک آن به طور روشن مشخص گردد.

اگر خرابی باعث غیرقابل استفاده شدن ملک شود، مستاجر چه اقدامی کند؟

مستاجر باید موضوع را فورا اعلام، وضعیت را مستند و برای تأمین دلیل اقدام کند. سپس با توجه به شدت خرابی می‌تواند تعمیر ملک، جبران هزینه، کاهش یا تعدیل آثار مالی در حدود قانونی و در موارد خاص پایان دادن به قرارداد را پیگیری کند. تشخیص راه مناسب به قرارداد و نظر کارشناس وابسته است.

در قانون مالک و مستاجر هزینه تعمیرات، معیار اصلی، نوع تعمیر، علت خرابی، ضرورت آن برای استفاده از ملک و مفاد قرارداد است. مالک معمولا مسئول تعمیرات اساسی و فرسودگی تأسیسات اصلی است و مستاجر هزینه تعمیرات جزئی یا خسارت ناشی از تقصیر خود را می‌پردازد. برای جلوگیری از اختلاف، اطلاع‌رسانی کتبی، مستندسازی، دریافت فاکتور و استفاده از تأمین دلیل اهمیت زیادی دارد. همچنین بدون بررسی شرایط پرونده، از خودداری یک‌جانبه از پرداخت اجاره یا کسر هزینه از آن خودداری کنید و در صورت ادامه اختلاف، خواسته مناسب را در مرجع صالح محل وقوع ملک مطرح نمایید.