قانون و رویه پرداخت هزینه های تعمیر ساختمان بین مالک و مستاجر

در قانون و رویه پرداخت هزینه های تعمیر ساختمان بین مالک و مستاجر، اصل کلی این است که تعمیرات اساسی و ضروری ملک بر عهده مالک و هزینه های جزئی، مصرفی و ناشی از استفاده نامتعارف بر عهده مستاجر است. در قانون و رویه پرداخت هزینه های تعمیر ساختمان بین مالک و مستاجر، قرارداد اجاره، عرف محل، علت خرابی و امکان استفاده از ملک نقش تعیین کننده دارد. برای مثال، اگر پمپ آب ساختمان یا لوله اصلی فاضلاب خراب شود، معمولا مالک باید هزینه تعمیر را بپردازد؛ اما تعویض لامپ سوخته، رفع گرفتگی ناشی از استفاده نادرست یا تعمیر وسیله ای که مستاجر آن را آسیب زده، معمولا بر عهده مستاجر است.

مبنای اصلی در روابط اجاره، تعهد مالک به فراهم کردن امکان استفاده متعارف از مورد اجاره است. اگر خرابی به گونه ای باشد که استفاده عادی از خانه یا محل تجاری را مختل کند و تعمیر آن نیز اساسی باشد، مالک باید برای رفع مشکل اقدام کند. تعمیرات مربوط به اسکلت، سقف، دیوارهای اصلی، تأسیسات اصلی آب و برق، لوله های اصلی، موتورخانه، آسانسور و سیستم گرمایشی مرکزی، در بیشتر موارد در گروه تعمیرات اساسی قرار می گیرند.

در مقابل، مستاجر باید از ملک به شکل متعارف استفاده کند و هزینه تعمیرات جزئی و امور جاری را بپردازد؛ مگر اینکه در قرارداد، تکلیف دیگری تعیین شده باشد. البته عنوانی مانند «تمام تعمیرات با مستاجر» همیشه به تنهایی برای حل اختلاف کافی نیست. دادگاه معمولا متن کامل قرارداد، عرف، نوع تعمیر، میزان هزینه و علت خرابی را بررسی می کند. توافق خصوصی معتبر است، اما نمی توان با تفسیر مبهم، مسئولیت خرابی ناشی از عیب اساسی و پیشین ملک را بدون دلیل بر عهده مستاجر گذاشت.

تعمیر اساسی، کاری است که به اصل بنا یا تأسیسات عمده مربوط می شود و انجام ندادن آن، قابلیت استفاده از ملک را کاهش می دهد یا ممکن است خسارت بیشتری ایجاد کند. تعمیر خرابی لوله اصلی، نم زدگی ناشی از فرسودگی عایق پشت بام، خرابی سیم کشی اصلی، تعمیر آسانسور و تعویض موتور کولر مرکزی نمونه هایی از این نوع هزینه هستند. در این موارد، مسئولیت مالک معمولا قوی تر است؛ به ویژه زمانی که خرابی ناشی از عمر بنا یا استهلاک طبیعی باشد.

تعمیر جزئی، هزینه ای است که برای نگهداری روزمره و استفاده عادی از ملک پرداخت می شود. تعویض شیشه شکسته در صورتی که مستاجر آن را شکسته باشد، تعمیر قفل در اثر استفاده نادرست، تعویض لامپ، رفع گرفتگی ناشی از ریختن مواد نامناسب در فاضلاب و تعمیر شیرآلاتی که به دلیل تقصیر مستاجر آسیب دیده اند، معمولا در این دسته قرار می گیرند. تشخیص نهایی به شرایط واقعی بستگی دارد و صرفا نام تعمیرکار یا مبلغ فاکتور تعیین کننده نیست.

اولین سندی که برای تعیین تکلیف هزینه تعمیر بررسی می شود، قرارداد اجاره است. بهتر است در قرارداد، تعمیرات اساسی و جزئی با مثال مشخص شوند و درباره هزینه های مشاعات، سرویس دوره ای کولر، پکیج، آبگرمکن، پمپ، آسانسور و تأسیسات مشترک توضیح داده شود. اگر قرارداد فقط عبارت کلی مانند «هزینه تعمیرات با مستاجر» را داشته باشد، ممکن است درباره دامنه آن اختلاف ایجاد شود.

در تفسیر قرارداد، باید به عبارت های قبل و بعد، عرف قراردادهای اجاره و هدف توافق توجه کرد. چنانچه مالک هنگام تحویل ملک از خرابی اساسی مطلع بوده و آن را اعلام نکرده باشد، مسئولیت او می تواند بیشتر شود. همچنین اگر مستاجر خرابی را به موقع اطلاع ندهد و این تأخیر موجب افزایش خسارت شود، ممکن است نسبت به خسارت اضافی مسئول شناخته شود.

به همین دلیل، هنگام تحویل ملک، تنظیم صورتجلسه وضعیت دیوارها، کف، سقف، شیرآلات، کنتورها، وسایل گرمایشی و سرمایشی و تأسیسات اهمیت زیادی دارد. عکس و فیلم تاریخ دار نیز می تواند در اثبات وضعیت ملک هنگام شروع اجاره مؤثر باشد.

هزینه های مربوط به قسمت های مشترک ساختمان، مانند نظافت، روشنایی مشاعات، سرویس آسانسور، تعمیر موتورخانه، نگهداری پمپ و تعمیرات اساسی نمای ساختمان، معمولا از محل شارژ ساختمان پرداخت می شود. پرداخت شارژ به این معنا نیست که همیشه مستاجر یا همیشه مالک باید آن را بپردازد. در رابطه داخلی مالک و مستاجر، قرارداد اجاره تعیین کننده است؛ اما در برابر مدیر ساختمان، ممکن است مالک همچنان طرف اصلی مطالبه هزینه های قانونی ساختمان باشد.

هزینه های جاری و مصرفی مانند نظافت، برق مشاعات و سرویس های دوره ای، در بسیاری از قراردادها بر عهده استفاده کننده یعنی مستاجر گذاشته می شود. هزینه های اساسی مانند تعمیر آسانسور، تعویض پمپ اصلی یا بازسازی بخش فرسوده ساختمان، معمولا بر عهده مالک قرار می گیرد؛ مگر آنکه قرارداد به صورت روشن ترتیب دیگری داشته باشد. هزینه ها باید بر اساس مصوبات معتبر ساختمان، سهم هر واحد و مقررات مربوط به آپارتمان نشینی محاسبه شوند و مطالبه مبلغ غیرشفاف قابل اعتراض است.

مستاجر نباید بدون اطلاع مالک، هر تعمیر مهمی را انجام دهد و سپس کل هزینه را از اجاره بها کسر کند. اقدام عملی درست این است که ابتدا خرابی را از طریق اظهارنامه، پیام قابل استناد، نامه یا روش دیگری که امکان اثبات دریافت آن وجود دارد، به مالک اعلام کند. در اعلامیه باید محل خرابی، آثار آن، ضرورت تعمیر، زمان مناسب برای مراجعه و درخواست پرداخت هزینه مشخص شود.

اگر خرابی فوری باشد و تأخیر موجب خسارت بیشتر یا غیرقابل استفاده شدن ملک شود، مستاجر باید تا حد امکان مستندات تهیه کند؛ از جمله عکس، فیلم، گزارش تعمیرکار و فاکتور رسمی. انتخاب تعمیرکار متخصص و پرداخت هزینه متعارف اهمیت دارد. در شرایط ضروری، امکان مطالبه هزینه های لازم از مالک وجود دارد، اما مستاجر باید ثابت کند تعمیر واقعا ضروری بوده، خرابی به او منتسب نبوده و هزینه انجام شده متناسب با نیاز ملک بوده است.

در صورت ادامه امتناع مالک، مستاجر می تواند حسب موضوع، الزام به انجام تعمیرات، مطالبه هزینه های پرداخت شده و در مواردی که استفاده از ملک به طور جدی مختل شده است، حقوق قانونی مربوط به کاهش انتفاع یا فسخ اجاره را بررسی کند. خودداری از پرداخت تمام اجاره بها بدون مبنای قانونی، اقدام پرخطری است و ممکن است باعث طرح دعوای مطالبه اجاره یا تخلیه شود.

هرگاه خرابی ناشی از تعدی، تفریط یا استفاده برخلاف قرارداد باشد، مستاجر مسئول جبران خسارت است. برای نمونه، وصل کردن وسیله برقی پرمصرف بدون رعایت ظرفیت برق، سوراخ کردن دیوارهای اصلی، دستکاری تأسیسات گاز یا تخریب کابینت و کف‌پوش می تواند مسئولیت مستاجر را ایجاد کند. مالک برای مطالبه خسارت باید رابطه میان رفتار مستاجر و خرابی را اثبات کند و صرف ادعا یا ارائه فاکتور بدون توضیح کافی ممکن است کافی نباشد.

مالک نمی تواند صرفا به دلیل پایان یافتن اجاره، ودیعه مستاجر را بدون تعیین دقیق خسارت و دلیل قانونی نگه دارد. بهتر است هنگام تخلیه، صورتجلسه تحویل تنظیم شود و وضعیت ملک، کنتورها، کلیدها و وسایل موجود در آن درج شود. در صورت اختلاف، ارجاع موضوع به کارشناس رسمی می تواند میزان خسارت و علت آن را روشن کند.

• قرارداد اجاره و الحاقیه های آن؛
• صورتجلسه تحویل و گزارش وضعیت ملک در زمان شروع اجاره؛
• اظهارنامه یا پیام های قابل اثبات درباره اعلام خرابی؛
• عکس و فیلم از محل خرابی پیش و پس از تعمیر؛
• فاکتور، رسید پرداخت و گزارش تعمیرکار متخصص؛
• شهادت همسایگان یا مدیر ساختمان در صورت اطلاع از موضوع؛
• گزارش کارشناس رسمی، در مواردی که علت خرابی محل اختلاف است.

در رویه عملی، فاکتور به تنهایی ثابت نمی کند که هزینه بر عهده طرف مقابل بوده است. باید مشخص شود خرابی چه بوده، چرا ایجاد شده، آیا تعمیر ضروری بوده و قرارداد درباره آن چه حکمی دارد. همچنین اگر هزینه مربوط به مشاعات باشد، صورتجلسه مجمع، اعلام شارژ و مدارک مدیر ساختمان اهمیت پیدا می کند.

برای مطالبه هزینه تعمیر یا الزام به انجام تعمیر، مرجع رسیدگی بر اساس مبلغ خواسته و نوع دعوا تعیین می شود. در دعاوی مالی با مبالغ پایین، ممکن است موضوع در دادگاه صلح مطرح شود و در سایر موارد، دادگاه عمومی حقوقی صالح رسیدگی باشد. صلاحیت محلی نیز معمولا با توجه به محل اقامت خوانده یا محل وقوع ملک بررسی می شود و در برخی دعاوی مربوط به ملک، محل وقوع ملک اهمیت ویژه دارد.

پیش از طرح دعوا، ارسال اظهارنامه و جمع آوری مدارک می تواند از طولانی شدن اختلاف جلوگیری کند. خواسته باید دقیق نوشته شود؛ برای مثال، مطالبه مبلغ هزینه تعمیر مشخص، الزام به انجام تعمیر معین یا مطالبه خسارت ناشی از تأخیر. اگر علت خرابی فنی باشد، درخواست کارشناسی نیز باید در روند رسیدگی مورد توجه قرار گیرد. هزینه دادرسی و حق‌الزحمه کارشناسی با توجه به نوع دعوا و مبلغ مطالبه تعیین می شود و در صورت موفقیت، امکان مطالبه برخی هزینه های قانونی از محکوم‌علیه وجود دارد.

آیا مستاجر می تواند هزینه تعمیر را از اجاره بها کم کند؟

فقط در صورتی که این اقدام بر پایه توافق روشن، اجازه مالک یا شرایط قانونی قابل اثبات انجام شود. کسر یک‌طرفه هزینه، بدون اعلام قبلی و مدرک کافی، می تواند برای مستاجر مشکل ایجاد کند. راه امن‌تر، اعلام خرابی، دریافت اجازه کتبی و سپس ارائه فاکتور است.

تعمیر پکیج با مالک است یا مستاجر؟

اگر خرابی پکیج ناشی از فرسودگی، عیب قطعه اصلی یا استهلاک طبیعی باشد، معمولا مالک مسئول است. اگر خرابی در اثر استفاده نادرست، دستکاری یا بی‌احتیاطی مستاجر ایجاد شده باشد، هزینه بر عهده مستاجر قرار می گیرد. سرویس های دوره ای نیز ممکن است طبق قرارداد بر عهده استفاده کننده باشد.

هزینه تعمیر آسانسور را چه کسی می پردازد؟

تعمیرات اساسی آسانسور معمولا هزینه مالک محسوب می شود و هزینه های جاری یا سرویس دوره ای ممکن است طبق قرارداد از مستاجر دریافت شود. در هر حال، نحوه تقسیم هزینه میان واحدها باید با مقررات ساختمان و سهم هر واحد هماهنگ باشد.

اگر مالک بگوید خرابی مربوط به مستاجر است، چه باید کرد؟

از تعمیرکار بخواهید علت خرابی را در فاکتور یا گزارش مکتوب درج کند. در اختلاف جدی، کارشناس رسمی می تواند درباره علت فنی و میزان خسارت اظهارنظر کند. تصاویر، پیام های اعلام خرابی و سابقه تعمیرات نیز برای اثبات ادعا مفید هستند.

آیا عبارت «تعمیرات با مستاجر» شامل تعمیرات اساسی هم می شود؟

این عبارت مبهم است و باید با توجه به کل قرارداد و عرف تفسیر شود. اگر منظور طرفین انتقال همه هزینه ها بوده، بهتر است نوع تعمیرات، استثناها و حدود مسئولیت به صورت روشن نوشته شده باشد. در صورت ابهام، تشخیص نهایی با مرجع رسیدگی و بر اساس قرائن پرونده است.

مهم ترین اقدام هنگام تحویل خانه چیست؟

تنظیم صورتجلسه دقیق و تصویربرداری از وضعیت ملک، کنتورها و تجهیزات، مهم ترین اقدام پیشگیرانه است. همچنین باید شماره تماس مالک، روش اعلام خرابی و تکلیف هزینه های تعمیر در قرارداد درج شود تا در آینده اختلاف کمتری ایجاد شود.

در قانون و رویه پرداخت هزینه های تعمیر ساختمان بین مالک و مستاجر، معیار اصلی، اساسی یا جزئی بودن تعمیر، علت ایجاد خرابی، مفاد قرارداد و عرف است. مالک معمولا مسئول تعمیرات اساسی و ضروری و مستاجر مسئول هزینه های جاری، جزئی و خسارت ناشی از تقصیر خود است. درباره مشاعات نیز باید میان رابطه مالک و مستاجر و مسئولیت در برابر مدیر ساختمان تفاوت گذاشت. در اختلاف، اعلام فوری خرابی، حفظ فاکتور و گزارش فنی، تنظیم اظهارنامه و پرهیز از کسر خودسرانه اجاره بها، بهترین اقدامات عملی هستند. قانون و رویه پرداخت هزینه های تعمیر ساختمان بین مالک و مستاجر بدون بررسی قرارداد و علت خرابی قابل تعیین قطعی نیست؛ بنابراین در موارد پرهزینه، دریافت نظر تخصصی پیش از تعمیر یا طرح دعوا اهمیت زیادی دارد.