آخرین به‌روزرسانی ۱۴۰۵/۰۶/۳۱ (سه شنبه - ۳۱ شهریور ۱۴۰۵)

در پاسخ کوتاه، میزان اضافه نمودن اجاره بها به مقررات سالانه، شهر محل وقوع ملک، مفاد قرارداد و زمان تمدید اجاره بستگی دارد و نمی‌توان برای همه قراردادها یک درصد ثابت تعیین کرد. میزان اضافه نمودن اجاره بها در تصمیم‌های سالانه دولت معمولاً برای شهرهای بزرگ و سایر مناطق به صورت جداگانه اعلام می‌شود. برای مثال، در تصمیم‌های مربوط به سال ۱۴۰۴، سقف افزایش اجاره در تهران ۲۵ درصد و در بسیاری از شهرهای دیگر ۲۰ درصد اعلام شد؛ با این حال، ملاک نهایی، مصوبه رسمی قابل اجرا در زمان تمدید قرارداد و وضعیت خاص ملک است.

فرض کنید مستأجری یک واحد مسکونی را با مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه مشخص اجاره کرده و هنگام تمدید، موجر بدون ارائه دلیل، اجاره را دو برابر می‌کند. مستأجر باید ابتدا قرارداد، مبلغ فعلی، شهر محل ملک و مصوبه همان سال را بررسی کند. اگر مطالبه موجر با سقف قانونی یا توافق معتبر طرفین سازگار نباشد، امکان اعتراض، مذاکره، ثبت اظهارنامه و در صورت نیاز پیگیری قضایی وجود دارد.

رابطه موجر و مستأجر در ایران تنها بر اساس عرف بازار تعیین نمی‌شود. قرارداد اجاره، قوانین مربوط به روابط استیجاری، مصوبات سالانه دولت و در برخی موارد تصمیمات مراجع محلی، مجموعه عواملی هستند که حدود افزایش اجاره را مشخص می‌کنند. بنابراین، هیچ مالک یا مستأجری نباید صرفاً به شنیده‌ها یا آگهی‌های بنگاه استناد کند.

در حالت عادی، مبلغ اجاره باید در قرارداد به طور روشن درج شود و تغییر آن در طول مدت اجاره، بدون توافق طرفین امکان‌پذیر نیست. افزایش اجاره معمولاً هنگام پایان مدت قرارداد و برای تمدید مطرح می‌شود. اگر قرارداد هنوز معتبر باشد، موجر نمی‌تواند به صورت یک‌طرفه مبلغ اجاره ماه‌های باقی‌مانده را تغییر دهد؛ مگر اینکه در قرارداد، شرط معتبر و روشن دیگری پیش‌بینی شده باشد.

مصوبه سقف افزایش اجاره ممکن است برای دوره‌ای مشخص، شهرهای معین یا واحدهای مسکونی خاص اجرا شود. به همین دلیل، باید تاریخ تمدید، محل ملک، نوع کاربری، مدت اجاره و شرایط اعلام‌شده در مصوبه بررسی شود. سقف تعیین‌شده معمولاً به معنای الزام مالک به تمدید در هر شرایطی نیست؛ بلکه در صورت تمدید یا ادامه رابطه استیجاری، میزان افزایش را محدود می‌کند.

بر اساس تصمیم اعلام‌شده برای سال ۱۴۰۴، سقف افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرها ۲۰ درصد عنوان شد. این ارقام نباید به صورت مطلق و بدون توجه به شرایط پرونده مورد استفاده قرار گیرند؛ زیرا اجرای آن‌ها به محدوده جغرافیایی، مصوبه لازم‌الاجرا و نوع قرارداد وابسته است.

همچنین تبدیل ودیعه به اجاره باید با دقت انجام شود. ممکن است مالک بخشی از مبلغ ودیعه را کاهش دهد و در مقابل، اجاره ماهانه را افزایش دهد. در این حالت، تنها مقایسه اجاره ماهانه کافی نیست و باید مجموع ارزش اقتصادی ودیعه و اجاره با سال قبل مقایسه شود. فرمول‌های رایج بازار برای تبدیل رهن و اجاره، لزوماً قانون قطعی نیستند و ممکن است بین طرفین توافق متفاوتی وجود داشته باشد.

اگر مبلغ جدید با درصد اعلام‌شده مغایر باشد، مستأجر بهتر است ابتدا محاسبه دقیق انجام دهد و از مشاور املاک بخواهد مبلغ ودیعه و اجاره را به صورت مکتوب درج کند. نگهداری نسخه قرارداد قبلی و پیش‌نویس قرارداد جدید، برای اثبات میزان افزایش اهمیت زیادی دارد.

نخستین اقدام، گفت‌وگوی محترمانه و ارسال یک پیام یا اظهارنامه مکتوب است. مستأجر باید اعلام کند که آمادگی پرداخت مبلغ قانونی یا مبلغ مورد توافق را دارد و با افزایش مازاد موافق نیست. پرداخت نکردن کامل اجاره، بدون مشاوره و مستندات، ممکن است برای مستأجر مشکل ایجاد کند؛ بنابراین باید مبلغ مورد قبول را در موعد مقرر و از طریق قابل اثبات پرداخت یا برای پرداخت آن اقدام کند.

در صورتی که مالک از دریافت اجاره خودداری کند، مستأجر باید موضوع را مستند کند و از روش قانونی مناسب برای تودیع وجه استفاده نماید. نگهداری رسید کارت‌به‌کارت، فیش بانکی، پیام‌های رد و بدل‌شده و گواهی شهود می‌تواند در اثبات آمادگی مستأجر برای پرداخت مؤثر باشد. پرداخت نقدی بدون رسید، یکی از پرخطرترین روش‌ها در روابط اجاره‌ای است.

میزان اضافه نمودن اجاره بها باید با مقایسه مبلغ قبلی و مبلغ پیشنهادی جدید، پس از تبدیل دقیق ودیعه و اجاره، محاسبه شود. چنانچه اختلاف ادامه پیدا کند، می‌توان از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، اظهارنامه ارسال کرد یا حسب مورد دعوای مناسب را در مرجع صالح مطرح نمود. انتخاب عنوان دعوا به خواسته واقعی بستگی دارد و ممکن است شامل الزام به انجام تعهد، مطالبه وجه، استرداد ودیعه یا اعتراض به مطالبه غیرقانونی باشد.

برای بررسی اختلاف، اصل یا تصویر قرارداد اجاره فعلی و قرارداد سال قبل، رسید پرداخت ودیعه، فیش‌های اجاره، پیامک‌ها و مکاتبات، تصویر کارت ملی، نشانی دقیق ملک و هرگونه نوشته یا فایل صوتی مرتبط باید آماده شود. اگر قرارداد در سامانه یا بنگاه ثبت شده باشد، کد رهگیری و مشخصات ثبت آن نیز می‌تواند به روشن شدن رابطه قراردادی کمک کند.

• قرارداد اجاره و الحاقیه‌های آن
• رسید پرداخت ودیعه و اجاره‌های ماهانه
• مدارک مربوط به خودداری مالک از دریافت اجاره
• پیام‌ها یا اظهارنامه‌های مربوط به مبلغ پیشنهادی
• مدارک هویتی و نشانی کامل طرفین
• مدارک مربوط به تخلیه، تمدید یا تحویل کلید، در صورت وجود

اگر ادعا این باشد که مالک مبلغی بیش از میزان مورد توافق دریافت کرده است، رسید پرداخت و محاسبه دقیق اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. در مقابل، اگر مالک مدعی عدم پرداخت اجاره یا خسارت به ملک باشد، مستأجر باید رسیدهای پرداخت و مدارک وضعیت ملک را ارائه کند.

مرجع رسیدگی به اختلافات اجاره، با توجه به نوع خواسته و مقررات جاری، می‌تواند شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک باشد. صلاحیت دقیق ممکن است با توجه به مبلغ خواسته، نوع دعوا و تغییرات ساختاری مراجع قضایی متفاوت باشد. به همین دلیل، پیش از ثبت دادخواست باید عنوان خواسته و مرجع صالح از دفتر خدمات قضایی یا مشاور حقوقی بررسی شود.

ثبت اظهارنامه و دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می‌شود و هزینه آن بر اساس نوع اقدام، ارزش خواسته و تعرفه‌های قانونی زمان ثبت محاسبه خواهد شد. هزینه دادرسی، حق‌الزحمه کارشناسی احتمالی و هزینه وکیل از یک پرونده تا پرونده دیگر متفاوت است. بهتر است پیش از اقدام، مبلغ تقریبی در همان دفتر استعلام شود.

مهلت مشخص و یکسانی برای اعتراض به هر نوع افزایش اجاره وجود ندارد، اما تأخیر در اقدام می‌تواند اثبات موضوع را دشوار کند. اگر قرارداد در حال پایان است یا خطر تخلیه وجود دارد، مستأجر نباید تا پایان اختلاف بدون تعیین تکلیف در ملک بماند یا پرداخت‌ها را متوقف کند. ارسال اظهارنامه و دریافت مشاوره فوری در این وضعیت اهمیت دارد.

در قرارداد تمدید باید مبلغ ودیعه، اجاره ماهانه، مدت، تاریخ شروع و پایان، شیوه پرداخت، شماره حساب مالک و وضعیت قبوض به طور دقیق نوشته شود. عبارت‌های کلی مانند «اجاره طبق توافق بعدی» می‌تواند در آینده باعث اختلاف شود. همچنین باید مشخص شود که هزینه تعمیرات اساسی و جزئی بر عهده کدام طرف است.

میزان اضافه نمودن اجاره بها در قرارداد تمدید بهتر است به صورت عددی و درصدی درج شود تا امکان تفسیر متفاوت کاهش پیدا کند. اگر بخشی از ودیعه به اجاره تبدیل می‌شود، مبلغ کسرشده از ودیعه و اجاره معادل آن باید جداگانه نوشته شود. امضای طرفین در تمام صفحات و دریافت نسخه کامل قرارداد نیز ضروری است.

مستأجر باید پرداخت‌ها را از حساب بانکی خود و با درج توضیح مناسب انجام دهد. مالک نیز بهتر است دریافت هر مبلغ را با رسید امضاشده یا پیام قابل استناد تأیید کند. تنظیم قرارداد در بنگاه دارای مجوز و ثبت اطلاعات طرفین، هرچند جایگزین مطالعه دقیق قرارداد نیست، اما در اثبات رابطه استیجاری کمک‌کننده خواهد بود.

آیا مالک می‌تواند در وسط مدت قرارداد اجاره را افزایش دهد؟

در حالت معمول، خیر. مبلغ اجاره تا پایان مدت قرارداد همان مبلغ توافق‌شده است، مگر اینکه در قرارداد شرط معتبر و مشخصی برای تغییر آن وجود داشته باشد یا طرفین بعداً با افزایش مبلغ موافقت کنند. مطالبه یک‌طرفه مالک، به تنهایی قرارداد را تغییر نمی‌دهد.

آیا سقف افزایش اجاره شامل همه املاک می‌شود؟

اجرای سقف به متن مصوبه، شهر، نوع ملک و شرایط قرارداد بستگی دارد. واحدهای مسکونی، املاک تجاری و برخی قراردادهای خاص ممکن است مقررات متفاوتی داشته باشند. بنابراین پیش از استناد به درصد اعلامی، باید شمول آن نسبت به ملک مورد نظر بررسی شود.

اگر مستأجر مبلغ جدید را قبول نکند، آیا مالک می‌تواند فوراً او را بیرون کند؟

پس از پایان مدت قرارداد، مالک می‌تواند در چارچوب قانون درخواست تخلیه کند؛ اما تخلیه خودسرانه، تهدید، قطع خدمات یا خارج کردن وسایل مستأجر روش قانونی نیست. در مدت اعتبار قرارداد نیز تخلیه نیازمند وجود مبنای قانونی یا قراردادی است. مستأجر باید از امضای تمدید با مبلغ مورد اعتراض خودداری کند، اما پرداخت‌های قبلی را نیز بدون دلیل متوقف نکند.

آیا پرداخت بخشی از مبلغ پیشنهادی به معنی قبول افزایش است؟

ممکن است پرداخت بدون توضیح، از سوی مالک به عنوان قبول مبلغ جدید تفسیر شود. اگر مستأجر قصد پرداخت مبلغ مورد قبول خود را دارد، بهتر است در توضیح پرداخت و مکاتبه همراه آن، بنویسد که وجه بابت اجاره ماه مشخص و بدون پذیرش افزایش مازاد پرداخت شده است. با این حال، تشخیص نهایی به اسناد و شرایط پرونده بستگی دارد.

اگر مالک ودیعه را پس ندهد، مستأجر چه اقدامی انجام دهد؟

مستأجر باید هنگام تخلیه، تحویل کلید و وضعیت ملک را مستند کند و رسید تحویل بگیرد. در صورت خودداری مالک از استرداد ودیعه، می‌توان با ارسال اظهارنامه، مطالبه وجه را رسمی کرد و سپس دعوای مناسب را مطرح نمود. اگر مالک مدعی خسارت یا بدهی باشد، باید مبلغ و دلیل آن را مشخص کند و صرف ادعا برای کسر کل ودیعه کافی نیست.

میزان اضافه نمودن اجاره بها بر پایه ترکیبی از مصوبه سالانه، شهر محل ملک، قرارداد و توافق طرفین تعیین می‌شود. برای سال ۱۴۰۴، ارقام اعلامی ۲۵ درصد برای تهران و ۲۰ درصد برای بسیاری از شهرهای دیگر بوده است، اما بررسی شمول مصوبه و تاریخ تمدید ضروری است. مستأجر باید قرارداد و پرداخت‌ها را مستند نگه دارد، افزایش غیرمتعارف را به صورت کتبی پیگیری کند و از توقف بی‌دلیل پرداخت اجاره بپرهیزد. در صورت ادامه اختلاف، ارسال اظهارنامه و ثبت اقدام قانونی در مرجع صالح، راهکار مطمئن‌تری از مشاجره یا تخلیه خودسرانه است.