هزینه‌ های مالک و مستاجر

در بیشتر قراردادهای اجاره، هزینه‌ های مالک و مستاجر بر اساس موضوع هزینه، عرف ساختمان و مفاد قرارداد تعیین می‌شود؛ به طور معمول هزینه‌های اساسی و مربوط به اصل ملک بر عهده مالک و هزینه‌های مصرفی و نگهداری روزمره بر عهده مستاجر است. برای مثال، اگر پکیج به علت فرسودگی قطعه اصلی از کار بیفتد، مالک باید تعمیر اساسی را انجام دهد؛ اما اگر خرابی به دلیل استفاده نادرست مستاجر ایجاد شده باشد، مسئولیت با او خواهد بود. بنابراین هزینه‌ های مالک و مستاجر همیشه یکسان نیست و باید ابتدا قرارداد، علت خرابی و زمان ایجاد هزینه بررسی شود.

در حقوق ایران، قرارداد اجاره مهم‌ترین سند برای تشخیص مسئولیت‌های مالی طرفین است. طرفین می‌توانند در قرارداد توافق کنند که برخی هزینه‌ها بر عهده مالک یا مستاجر باشد؛ با این حال، چنین توافقی باید روشن، قابل اجرا و مغایر با قوانین آمره نباشد. اگر قرارداد درباره یک هزینه سکوت کرده باشد، موضوع بر اساس ماهیت هزینه، عرف، نحوه استفاده از ملک و مقررات مربوط به اجاره بررسی می‌شود.

مالک وظیفه دارد ملک را در وضعیتی تحویل دهد که برای استفاده مورد توافق مناسب باشد و در طول اجاره نیز تعمیرات اساسی و ضروری را انجام دهد؛ مگر اینکه خرابی ناشی از تقصیر مستاجر باشد یا در قرارداد به شکل معتبر ترتیب دیگری تعیین شده باشد. مستاجر نیز باید از ملک به صورت متعارف استفاده کند، اجاره‌بها را در موعد بپردازد و از ایجاد خسارت یا تغییرات غیرمجاز خودداری کند.

هزینه‌هایی که به ساختار، تأسیسات اصلی یا رفع عیب اساسی ملک مربوط می‌شوند، معمولاً در مسئولیت مالک قرار می‌گیرند. نمونه‌های مهم عبارت‌اند از:

• تعمیر یا تعویض بخش‌های اصلی سیستم گرمایش و سرمایش، در صورتی که خرابی ناشی از استهلاک عادی باشد.
• رفع خرابی لوله‌کشی اصلی، سیم‌کشی ساختمان، تابلو برق یا تأسیسات اساسی.
• تعمیر خرابی آسانسور یا بخش‌های مشترک، در صورتی که هزینه مربوط به تعمیر اساسی باشد.
• رفع نم و رطوبت ناشی از ایراد سازه، پشت‌بام، نما یا لوله‌های اصلی.
• تعویض قطعات فرسوده‌ای که عمر مفید آن‌ها پایان یافته و خرابی به رفتار مستاجر ارتباطی ندارد.
• پرداخت عوارض یا بدهی‌هایی که به مالکیت ملک یا دوره پیش از تحویل مربوط است، مگر آنکه در قرارداد ترتیب دیگری آمده باشد.

اگر مالک از انجام تعمیر ضروری خودداری کند و این خودداری استفاده معمول از ملک را مختل سازد، مستاجر باید ابتدا موضوع را به صورت قابل اثبات اطلاع دهد. ارسال اظهارنامه، پیام رسمی یا هر روشی که دریافت درخواست را ثابت کند، در آینده اهمیت دارد. در شرایط فوری، مستاجر باید برای جلوگیری از خسارت بیشتر اقدام متعارف انجام دهد و فاکتورها، تصاویر و گزارش تعمیرکار را نگهداری کند.

هزینه‌های مصرفی و هزینه‌هایی که مستقیماً به استفاده روزمره از ملک مربوط هستند، معمولاً بر عهده مستاجر قرار می‌گیرند. این موارد شامل آب، برق، گاز، تلفن، اینترنت، شارژ جاری ساختمان و هزینه‌های مصرفی مشابه است؛ مگر اینکه قرارداد روش دیگری تعیین کرده باشد.

سرویس‌های دوره‌ای، تعویض اقلام مصرفی و تعمیرات جزئی نیز غالباً بر عهده استفاده‌کننده است. برای نمونه، تعویض لامپ، رفع گرفتگی ناشی از استفاده نامناسب، تعویض شلنگ یا واشر مصرفی و تعمیر خسارتی که بر اثر بی‌احتیاطی مستاجر ایجاد شده، معمولاً هزینه مستاجر محسوب می‌شود. البته تشخیص «جزئی» یا «اساسی» بودن تعمیر به مبلغ هزینه محدود نیست و باید علت خرابی، نوع وسیله و عرف فنی نیز بررسی شود.

اگر مستاجر بدون اجازه مالک دیوار را تخریب کند، تأسیسات جدید نصب کند یا تغییراتی انجام دهد که به ملک آسیب بزند، ممکن است مسئول جبران خسارت و بازگرداندن ملک به وضعیت پیشین باشد. بنابراین پیش از هر تغییر مهم، بهتر است رضایت مالک به صورت کتبی دریافت شود.

شارژ ساختمان یک عنوان واحد ندارد و باید اجزای آن تفکیک شود. هزینه نظافت، روشنایی مشاعات، نگهبانی، آب مشترک و خدمات جاری معمولاً با استفاده از ملک ارتباط دارد و در بسیاری از قراردادها بر عهده مستاجر قرار می‌گیرد. در مقابل، هزینه تعمیر اساسی آسانسور، بازسازی پشت‌بام، تعمیر نمای ساختمان یا تعویض تأسیسات اصلی معمولاً به مالک مربوط است؛ مگر اینکه قرارداد به طور صریح و معتبر ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.

مسئولیت پرداخت به مدیر ساختمان نیز ممکن است با مسئولیت نهایی میان مالک و مستاجر تفاوت داشته باشد. گاهی مدیر ساختمان برای وصول شارژ، مالک و استفاده‌کننده را هم‌زمان طرف مطالبه قرار می‌دهد؛ سپس این دو نفر بر اساس قرارداد داخلی خود درباره پرداخت نهایی تصمیم می‌گیرند. بهتر است هنگام پرداخت شارژ، رسیدی شامل ماه، مبلغ و عنوان هزینه دریافت شود.

مالیات مرتبط با درآمد اجاره اصولاً به مالک یا موجر مربوط است، زیرا درآمد اجاره متعلق به اوست. عوارض و بدهی‌های مرتبط با مالکیت نیز غالباً بر عهده مالک قرار می‌گیرد. با این حال، عوارضی که مستقیماً به فعالیت تجاری مستاجر یا استفاده خاص او از ملک مربوط باشد، ممکن است بر عهده مستاجر باشد. در املاک تجاری، بررسی دقیق قرارداد و نوع مجوز فعالیت اهمیت بیشتری دارد.

برای تعیین هزینه‌ های مالک و مستاجر، بهتر است هر هزینه با چهار پرسش بررسی شود: هزینه برای چه کاری ایجاد شده است؟ خرابی ناشی از استهلاک عادی است یا استفاده نادرست؟ قرارداد درباره آن چه نوشته است؟ و آیا هزینه مربوط به دوره قبل یا بعد از تحویل ملک است؟ پاسخ به این پرسش‌ها معمولاً اختلاف را تا حد زیادی روشن می‌کند.

• قبض یا فاکتور باید به نام، نشانی ملک و تاریخ انجام خدمت مرتبط باشد.
• برای خرابی‌های فنی، نظر تعمیرکار درباره علت خرابی دریافت شود.
• از وضعیت ملک هنگام تحویل، صورت‌جلسه و تصویر تهیه شود.
• پرداخت‌ها از طریق روش قابل ردیابی انجام شود.
• هر توافق جدید درباره تعمیر یا پرداخت، در پیام یا نوشته مشخص ثبت شود.

نباید مستاجر بدون دلیل قانونی، اجاره‌بها را بابت هزینه تعمیر کسر کند یا پرداخت آن را متوقف سازد. همچنین مالک نمی‌تواند بدون بررسی علت خرابی، تمام هزینه‌ها را به مستاجر تحمیل کند. خودداری یک‌طرفه از پرداخت ممکن است موجب ایجاد ادعای متقابل، مطالبه خسارت یا اختلاف درباره ودیعه شود.

در پایان مدت اجاره، وضعیت ملک باید با صورت‌جلسه مشخص شود. کنتورهای آب، برق و گاز، کلیدها، ریموت‌ها، وسایل موجود و میزان شارژ تا روز تخلیه باید بررسی شود. اگر خسارتی وجود ندارد، مالک باید برای بازگرداندن ودیعه و تسویه اقدام کند. اگر خسارت یا بدهی واقعی وجود دارد، مبلغ آن باید مستند و متناسب باشد.

مالک نمی‌تواند هر مبلغی را بدون دلیل از ودیعه کسر کند. هزینه رنگ‌آمیزی یا تعمیراتی که فقط به علت استهلاک عادی ایجاد شده، با خسارت ناشی از تخریب یا بی‌احتیاطی تفاوت دارد. مستاجر نیز باید ملک را مطابق وضعیت متعارف و تعهدات قراردادی تحویل دهد و رسید تحویل کلید و تسویه قبوض را دریافت کند.

اگر درباره مبلغ کسرشده اختلاف ایجاد شود، ارسال اظهارنامه برای مطالبه وجه و اعلام آمادگی برای تحویل یا دریافت ملک می‌تواند اقدام مناسبی باشد. در صورت ادامه اختلاف، مستاجر می‌تواند حسب مورد دعوای مطالبه وجه، استرداد ودیعه یا خسارت را مطرح کند و مالک نیز در صورت وجود خسارت اثبات‌شده می‌تواند مطالبه هزینه تعمیر را پیگیری کند.

پیش از طرح دعوا، گفت‌وگوی کتبی و ارسال اظهارنامه معمولاً سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر است. اگر توافق حاصل نشود، خواسته باید دقیق تعیین شود؛ برای مثال، مطالبه هزینه تعمیر، استرداد ودیعه، مطالبه اجاره‌بهای معوق یا مطالبه خسارت، هرکدام عنوان و مدارک خاص خود را دارند. مرجع رسیدگی با توجه به نوع دعوا، مبلغ خواسته و مقررات جاری می‌تواند دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی باشد و ثبت دادخواست از مسیر خدمات الکترونیک قضایی انجام می‌شود.

• قرارداد اجاره و تمدیدهای آن
• رسید پرداخت اجاره، شارژ و قبوض
• پیام‌ها، اظهارنامه‌ها و مکاتبات طرفین
• تصاویر و فیلم‌های مربوط به خرابی یا وضعیت تحویل
• فاکتور تعمیرکار و گزارش کارشناسی، در صورت وجود
• صورت‌جلسه تحویل و تخلیه
• شهادت شهود یا اظهارات مدیر ساختمان، در صورت ارتباط

در پرونده‌های فنی، دادگاه ممکن است برای تشخیص علت خرابی و میزان خسارت از کارشناس استفاده کند. بنابراین نگهداری قطعه تعویض‌شده، فاکتور معتبر و گزارش زمان خرابی می‌تواند در اثبات ادعا مؤثر باشد. صرف ادعای شفاهی، به‌خصوص درباره خرابی‌های مهم، معمولاً برای اثبات مسئولیت کافی نیست.

آیا تعمیر آبگرمکن با مالک است یا مستاجر؟

اگر خرابی آبگرمکن ناشی از فرسودگی یا نقص قطعه اصلی باشد، معمولاً مالک مسئول تعمیر اساسی است. اما سرویس ساده، تعویض قطعه مصرفی یا خرابی ناشی از استفاده نادرست می‌تواند بر عهده مستاجر باشد. قرارداد و نظر فنی تعمیرکار در تشخیص نهایی اهمیت دارد.

آیا مستاجر می‌تواند هزینه تعمیر را از اجاره کم کند؟

کسر خودسرانه هزینه از اجاره کار درستی نیست. مستاجر باید موضوع را به مالک اطلاع دهد، برای تعمیر ضروری اجازه یا دست‌کم اطلاع قابل اثبات داشته باشد و اسناد پرداخت را نگهداری کند. تهاتر یا کسر مبلغ باید با توافق روشن یا مجوز قانونی و قضایی انجام شود.

هزینه تعمیر آسانسور بر عهده چه کسی است؟

هزینه‌های جاری و سرویس‌های معمول ممکن است طبق قرارداد بر عهده استفاده‌کننده باشد، اما تعمیر اساسی یا تعویض بخش‌های اصلی آسانسور غالباً به مالک مربوط می‌شود. اگر خرابی بر اثر تقصیر یک استفاده‌کننده ایجاد شده باشد، مسئولیت می‌تواند متوجه همان شخص شود.

آیا مالک می‌تواند هزینه رنگ‌آمیزی را از ودیعه کم کند؟

اگر رنگ‌آمیزی به دلیل استهلاک معمول و گذشت زمان لازم شده باشد، کسر هزینه از ودیعه معمولاً قابل توجیه نیست. ولی اگر مستاجر به ملک آسیب غیرمتعارف زده یا رنگ را به شکل غیرمجاز تغییر داده باشد، مالک باید خسارت واقعی و مستند را مطالبه کند.

اگر مالک تعمیرات ضروری را انجام ندهد، مستاجر چه کند؟

مستاجر باید خرابی را مستند و به شکل قابل اثبات اعلام کند و مهلت متعارف برای رسیدگی بدهد. در وضعیت فوری، برای جلوگیری از خسارت بیشتر اقدام ضروری انجام دهد و همه مدارک را نگه دارد. سپس می‌تواند برای الزام به تعمیر، مطالبه هزینه‌های ضروری یا سایر حقوق قانونی خود اقدام کند.

آیا توافق شفاهی درباره پرداخت هزینه‌ها معتبر است؟

توافق شفاهی ممکن است در صورت وجود شاهد، پیام، رسید یا قرائن دیگر قابل اثبات باشد، اما اثبات آن دشوارتر است. بهتر است هر توافق درباره هزینه‌های تعمیر، شارژ، قبوض یا کسر از ودیعه به صورت مکتوب و با ذکر مبلغ و زمان انجام شود.

برای تعیین هزینه‌ های مالک و مستاجر، نمی‌توان تنها به عنوان هزینه یا مبلغ آن توجه کرد؛ علت ایجاد هزینه، مفاد قرارداد، عرف ساختمان و نوع استفاده از ملک باید هم‌زمان بررسی شود. مالک معمولاً مسئول تعمیرات اساسی و عیوب مربوط به اصل ملک است و مستاجر هزینه‌های مصرفی، نگهداری روزمره و خسارات ناشی از تقصیر خود را پرداخت می‌کند. ثبت وضعیت ملک، دریافت رسید، اطلاع کتبی درباره خرابی و تسویه دقیق هنگام تخلیه، مهم‌ترین راه‌های پیشگیری از اختلاف هستند. اگر توافق ممکن نباشد، اظهارنامه و سپس طرح دعوای متناسب با خواسته و مدارک موجود، مسیر عملی پیگیری خواهد بود.