آخرین به روزرسانی ۱۴۰۵/۰۴/۳۰ (سه شنبه - ۳۰ تیر ۱۴۰۵)

پرداخت سود دوران مشارکت در معامله ملک

پرسش مردمی درباره پرداخت سود دوران مشارکت در معامله ملک.
با سلام.بنده یک واحد مسکونی خریداری نمودم که فروسنده اعلام کرد بابت وام مسکن 300میایون تومنی ،این مبلغ از کل ثمن معامله کسر میشود ولی هیچ اشاره ای به سود دوران مشارکت در قولنامه نشد.در مراجعه به بانک متوجه شدیم مبلغ 160میلیون تومان سود دوران مشارکت دارد.اکنون فروشنده ادعا دارد که از زمان تنظیم قولنامه سود دوران مشارکت بر عهده خریدار میباشد . با توجه به عدم نوشتن این موضوع در قولنامه این سود بر عهده خریدار است یا فروشنده؟

پاسخ وکیل :

در فرضی که در مبایعه نامه فقط مبلغ اصل وام (۳۰۰ میلیون تومان) از ثمن معامله کسر شده و هیچ اشاره ای به سود دوران مشارکت یا سایر بدهی های وام نشده باشد، اصل بر این است که پرداخت سود دوران مشارکت بر عهده فروشنده است، مگر اینکه در قرارداد به طور صریح یا بر اساس توافق طرفین، پرداخت آن به عهده خریدار گذاشته شده باشد. بنابراین فروشنده نمی تواند صرفا با ادعا، شما را ملزم به پرداخت این مبلغ کند.

بررسی حقوقی موضوع

مطابق توضیحات شما:

یک واحد مسکونی خریداری کرده اید.
فروشنده اعلام کرده است که وام ۳۰۰ میلیون تومانی از مبلغ معامله کسر می شود.
در مبایعه نامه فقط به اصل وام اشاره شده است.
پس از مراجعه به بانک مشخص شده که وام دارای ۱۶۰ میلیون تومان سود دوران مشارکت است.
فروشنده اکنون مدعی است که این سود از زمان تنظیم مبایعه نامه بر عهده خریدار است.

در چنین شرایطی، ملاک اصلی، مفاد قرارداد (مبایعه نامه) است.

مبنای قانونی

مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی:

عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

همچنین بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی:

عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود نیز ملزم هستند.

بنابراین، ابتدا باید متن مبایعه نامه بررسی شود.

اگر در قرارداد فقط نوشته شده باشد که «وام ۳۰۰ میلیون تومانی به خریدار منتقل می شود» یا «۳۰۰ میلیون تومان از ثمن بابت وام کسر می شود» و هیچ اشاره ای به سود دوران مشارکت نشده باشد، اصل بر این است که بدهی های پنهان یا هزینه های اضافی بر عهده فروشنده است؛ زیرا فروشنده مکلف بوده وضعیت واقعی بدهی ملک را به خریدار اعلام کند.

آیا فروشنده می تواند بعدا این مبلغ را مطالبه کند؟

در صورتی که:

در مبایعه نامه هیچ بندی درباره پرداخت سود دوران مشارکت وجود نداشته باشد.
فروشنده قبل از معامله شما را از وجود این بدهی مطلع نکرده باشد.
توافق شفاهی قابل اثباتی نیز وجود نداشته باشد.

فروشنده از نظر حقوقی برای مطالبه این مبلغ با مشکل مواجه خواهد شد؛ زیرا مطابق ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی، هر کس مدعی حقی باشد باید آن را اثبات کند.

بنابراین اگر فروشنده ادعا می کند که پرداخت سود بر عهده شما بوده، باید این توافق را اثبات کند.

نقش عرف و قرارداد

گاهی در قراردادها عباراتی مانند:

«خریدار کلیه تعهدات و بدهی های وام را می پذیرد.»
«خریدار با اطلاع کامل از مانده بدهی و متعلقات آن، وام را قبول کرد.»

قید می شود. در چنین حالتی ممکن است سود دوران مشارکت نیز بر عهده خریدار قرار گیرد.

اما اگر چنین عباراتی در قرارداد وجود نداشته باشد، صرف انتقال اصل وام به معنای انتقال تمامی هزینه های اعلام نشده نیست.

نکات مهم
از بانک، ریز بدهی وام شامل اصل وام، سود دوران مشارکت و سایر هزینه ها را به صورت کتبی دریافت کنید.
متن مبایعه نامه را به دقت بررسی کنید؛ حتی یک عبارت کوتاه درباره انتقال کلیه تعهدات وام می تواند در نتیجه پرونده موثر باشد.
اگر اختلاف حل نشد، می توانید از دادگاه درخواست تفسیر قرارداد و تعیین مسئول پرداخت این مبلغ را بخواهید.
راه حل نهایی

با توجه به توضیحاتی که ارائه کرده اید، اگر در مبایعه نامه فقط به کسر مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان بابت اصل وام اشاره شده و هیچ توافقی درباره پرداخت سود دوران مشارکت وجود ندارد، اصل بر این است که پرداخت سود ۱۶۰ میلیون تومانی بر عهده فروشنده است. فروشنده نمی تواند صرفا با ادعای شفاهی، شما را ملزم به پرداخت این مبلغ کند و مطابق ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی، اثبات وجود چنین توافقی بر عهده اوست. با این حال، اگر در قرارداد عباراتی مانند انتقال کلیه تعهدات و متعلقات وام به خریدار درج شده باشد، ممکن است نتیجه متفاوت باشد؛ بنابراین بررسی دقیق متن مبایعه نامه در این موضوع اهمیت اساسی دارد.