آخرین به‌روزرسانی ۱۴۰۵/۰۶/۲۳ (دوشنبه - ۲۳ شهریور ۱۴۰۵)

اگر مستاجر در مدت اجاره به ملک خسارت وارد کند، موضوع فقط به پایان یافتن قرارداد و تخلیه ملک محدود نمی شود و در صورت اثبات ورود خسارت، مالک می تواند جبران هزینه های واردشده را مطالبه کند. سوال مهم این است که آیا هر خرابی ایجادشده در ملک، تخلف مستاجر محسوب می شود و آیا مالک می تواند هزینه تعمیرات را از ودیعه کسر کند؟ همچنین در موارد شدیدتر ممکن است موضوع علاوه بر مسئولیت مدنی، جنبه کیفری نیز پیدا کند.

آیا تخریب ملک توسط مستاجر باعث مسئولیت او برای پرداخت تمام هزینه تعمیرات می شود؟ پاسخ وکیل این است که مستاجر اصولا مکلف است از ملک مطابق قرارداد و به صورت متعارف استفاده کند و نباید با تعدی یا تفریط موجب ورود خسارت به عین مستاجره شود. بنابراین اگر خسارت ناشی از رفتار غیرمتعارف، بی احتیاطی، استفاده نادرست یا اقدام عمدی مستاجر باشد، اصل بر مسئولیت وی برای جبران خسارت اثبات شده است؛ اما خرابی هایی که ناشی از استهلاک متعارف یا حوادثی خارج از تقصیر مستاجر باشد، لزوما بر عهده او نیست.

در نتیجه، برای تشخیص مسئولیت باید وضعیت ملک هنگام تحویل، مفاد قرارداد اجاره، نوع خرابی، علت ایجاد آن و میزان خسارت بررسی شود. مالک نیز بهتر است قبل از تعمیر، وضعیت خسارت را مستندسازی کند تا امکان اثبات ادعا در مرجع قضایی وجود داشته باشد.

مهم ترین مبنای حقوقی در این موضوع، تکلیف مستاجر به استفاده متعارف از عین مستاجره است. مستاجر باید ملک را برای همان استفاده ای که در قرارداد تعیین شده به کار ببرد و از تعدی و تفریط خودداری کند. برای مثال، اگر یک واحد مسکونی برای سکونت اجاره شده باشد، استفاده ای که موجب آسیب غیرمتعارف به دیوارها، کف، تاسیسات یا قسمت های مختلف ساختمان شود می تواند موجب مسئولیت مستاجر شود.

همچنین اگر مستاجر برخلاف توافق طرفین از ملک استفاده کند و این استفاده باعث ورود خسارت شود، مالک می تواند حسب مورد علاوه بر مطالبه خسارت، حقوق قانونی خود درباره ادامه یا فسخ رابطه استیجاری را نیز پیگیری کند. بنابراین صرف ادعای مالک کافی نیست و باید رابطه میان رفتار مستاجر و خسارت ایجادشده قابل اثبات باشد.

تشخیص اینکه کدام خسارت بر عهده مستاجر است، به علت خرابی بستگی دارد. هزینه های ناشی از استهلاک طبیعی، فرسودگی معمول وسایل و تاسیسات و خرابی هایی که بدون تقصیر مستاجر ایجاد شده باشند، اصولا با خسارت ناشی از رفتار مستاجر تفاوت دارند.

در مقابل، شکستن عمدی درها، تخریب کابینت، آسیب عمدی به دیوارها، شکستن تجهیزات، تخریب شیرآلات یا تاسیسات در اثر استفاده نادرست و موارد مشابه می تواند موجب مسئولیت مستاجر شود. در چنین شرایطی مالک می تواند هزینه متعارف بازگرداندن ملک به وضعیت قبل از ورود خسارت را مطالبه کند.

البته مالک نمی تواند صرفا با استناد به اینکه ملک پس از پایان اجاره دارای ایراد است، تمام هزینه های بازسازی را به مستاجر تحمیل کند. میزان خسارت باید با وضعیت واقعی ملک و علت خرابی ارتباط داشته باشد.

در دعاوی مربوط به خسارت، اثبات وضعیت ملک در زمان تحویل اهمیت زیادی دارد. عکس و فیلم زمان تحویل، صورتجلسه تحویل ملک، قرارداد اجاره، شهادت اشخاص حاضر هنگام تحویل، پیام های رد و بدل شده میان مالک و مستاجر و گزارش تعمیرکار می توانند برای اثبات ادعا مفید باشند.

در صورتی که خسارت فنی باشد یا میزان آن نیاز به بررسی تخصصی داشته باشد، مالک می تواند از مرجع صالح درخواست کارشناسی کند. کارشناس می تواند نوع آسیب، علت احتمالی ایجاد آن و هزینه متعارف تعمیر را بررسی کند. بهتر است مالک پیش از انجام تعمیرات اساسی، وضعیت موجود را به شکل قابل استناد ثبت کند.

اگر مستاجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین در اختیار مالک گذاشته باشد، مالک نمی تواند صرفا با ادعای شفاهی، مبلغ مورد اختلاف را بدون رعایت تشریفات قانونی برای خود برداشت کند. در صورت وجود اختلاف درباره خسارت، موضوع باید از مسیر قانونی پیگیری شود.

در قانون روابط موجر و مستاجر، برای حالتی که مالک مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از سوی مستاجر باشد و بخواهد خسارت را از محل ودیعه مطالبه کند، ارائه گواهی مربوط به طرح دعوای مطالبه خسارت به مرجع اجرای تخلیه پیش بینی شده است. بنابراین در عمل، مطالبه خسارت باید با میزان مشخص و از طریق مرجع صالح دنبال شود.

گاهی رفتار مستاجر فقط به داخل واحد محدود نمی شود و اقداماتی مانند تخریب قسمت هایی از ساختمان، ایجاد سر و صدای غیرمتعارف، آسیب زدن به مشاعات یا ایجاد مزاحمت برای سایر ساکنان نیز اتفاق می افتد. در این حالت باید میان اختلاف ساده همسایگی، تخلف از مقررات ساختمان، مسئولیت مدنی و رفتارهایی که ممکن است وصف کیفری داشته باشند تفاوت قائل شد.

اگر مستاجر با اقدامات خود به قسمت های مشاع ساختمان یا اموال متعلق به اشخاص دیگر خسارت وارد کند، شخص زیان دیده می تواند حسب مورد جبران خسارت را مطالبه کند. چنانچه رفتار انجام شده عمدا و با شرایط قانونی لازم صورت گرفته باشد، ممکن است موضوع از جنبه کیفری نیز قابل بررسی باشد. بنابراین برای انتخاب عنوان صحیح شکایت، نوع مال آسیب دیده، نحوه ایجاد خسارت و قصد مرتکب اهمیت دارد.

اگر مستاجر عمدا مال متعلق به دیگری را تخریب یا تلف کند، موضوع می تواند علاوه بر مسئولیت جبران خسارت، واجد جنبه کیفری نیز باشد. برای تحقق مسئولیت کیفری، صرف وجود خرابی کافی نیست و باید ارکان قانونی جرم، انتساب رفتار به متهم و شرایط لازم برای تحقق عنوان کیفری احراز شود.

به همین دلیل، اگر مالک مدعی تخریب عمدی باشد، بهتر است مدارکی مانند تصاویر قبل و بعد، فیلم دوربین، شهادت شهود، گزارش کارشناسی و اسناد مالکیت یا تصرف خود را حفظ کند. در صورتی که خسارت صرفا ناشی از بی احتیاطی یا استهلاک باشد، مسیر حقوقی مطالبه خسارت ممکن است با موضوع کیفری تفاوت داشته باشد.

در قدم اول باید وضعیت ملک و خسارت موجود مستند شود. سپس میزان خسارت مشخص شده و در صورت نیاز از کارشناس برای تعیین هزینه تعمیر استفاده شود. اگر مستاجر حاضر به پرداخت خسارت نباشد، مالک می تواند با ارائه مدارک لازم، دعوای مطالبه خسارت را در مرجع صالح مطرح کند.

در صورتی که قرارداد هنوز ادامه داشته باشد، رفتار مستاجر و شدت خسارت ممکن است در تصمیم مالک برای پیگیری حقوق ناشی از قرارداد نیز موثر باشد. اگر قرارداد پایان یافته باشد، موضوع تخلیه و مطالبه خسارت می تواند حسب شرایط به صورت جداگانه یا مرتبط با یکدیگر پیگیری شود.

ریاست محترم مرجع قضایی صالح

با سلام؛ اینجانب مالک ملک واقع در نشانی .......... به موجب قرارداد اجاره مورخ .......... ملک مذکور را برای مدت .......... در اختیار خوانده قرار داده ام. پس از بررسی وضعیت ملک، مشخص گردید قسمت هایی از عین مستاجره از جمله .......... در اثر استفاده غیرمتعارف و اقدامات خوانده دچار خسارت شده است. وضعیت خسارت و میزان هزینه تعمیر نیز حسب مورد با گزارش کارشناسی و سایر مدارک قابل اثبات است.

با توجه به تعهد مستاجر به استفاده متعارف از عین مستاجره و جبران خسارات ناشی از تعدی یا تفریط، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت هزینه جبران خسارات وارده به میزان تعیین شده توسط کارشناس، به انضمام هزینه های قانونی دادرسی و سایر خسارات قابل مطالبه را دارم.

دلایل و مستندات: قرارداد اجاره، تصاویر و فیلم وضعیت ملک، صورتجلسه تحویل، گزارش کارشناسی، شهادت شهود و سایر مدارک مرتبط.

عدم پذیرش خسارت از سوی مستاجر به معنای از بین رفتن حق مالک نیست. در چنین شرایطی مالک باید بتواند سه موضوع اصلی را اثبات کند: نخست اینکه ملک در وضعیت مشخصی به مستاجر تحویل شده است، دوم اینکه خسارت در زمان تصرف مستاجر ایجاد شده و سوم اینکه میان رفتار یا تقصیر مستاجر و خسارت ایجادشده رابطه وجود دارد.

در مواردی که اختلاف فنی باشد، نظریه کارشناس می تواند نقش مهمی داشته باشد. همچنین اگر مستاجر ادعا کند خرابی ناشی از فرسودگی یا استفاده متعارف بوده است، این دفاع نیز باید با وضعیت واقعی ملک و دلایل موجود بررسی شود.

صرف ایجاد هر نوع خرابی لزوما به معنای امکان تخلیه فوری نیست. اما اگر مستاجر برخلاف قرارداد از ملک استفاده کند، مرتکب تعدی یا تفریط شود یا شرایط قانونی فسخ وجود داشته باشد، مالک می تواند حقوق قانونی خود را پیگیری کند. در قانون مدنی، در شرایطی که مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط کند و جلوگیری از آن برای موجر ممکن نباشد، حق فسخ برای موجر پیش بینی شده است.

بنابراین پیش از اقدام برای تخلیه، باید قرارداد، نوع تخلف، میزان خسارت و شرایط قانونی فسخ بررسی شود. در بسیاری از پرونده ها، نحوه تنظیم قرارداد و عباراتی که درباره نحوه استفاده از ملک و مسئولیت تعمیرات نوشته شده نیز اهمیت زیادی دارد.

در خصوص تعمیرات باید میان تعمیرات اساسی ناشی از فرسودگی و تعمیرات ناشی از استفاده نادرست مستاجر تفاوت گذاشت. اگر خرابی به دلیل استهلاک عادی یا نقصی باشد که ارتباطی با رفتار مستاجر ندارد، صرف مستاجر بودن موجب مسئولیت او نمی شود. اما اگر خرابی مستقیما ناشی از استفاده نادرست، بی احتیاطی یا تخریب مستاجر باشد، هزینه جبران خسارت می تواند بر عهده او قرار گیرد.

بنابراین در تخریب ملک توسط مستاجر، مبلغ قابل مطالبه لزوما برابر با هر مبلغی که مالک برای بازسازی کامل ملک هزینه می کند نیست؛ بلکه باید خسارت واقعی و مرتبط با رفتار مستاجر مشخص شود. برای نمونه، اگر تنها یک قسمت از دیوار آسیب دیده باشد، مطالبه هزینه بازسازی کامل سایر قسمت های سالم ملک قابل توجیه نیست.

تخریب ملک توسط مستاجر می تواند موجب مسئولیت حقوقی و در شرایط خاص مسئولیت کیفری شود. معیار اصلی، نوع رفتار مستاجر، میزان تعدی یا تفریط، علت ایجاد خسارت و امکان اثبات آن است. مالک باید وضعیت ملک را مستند کند، میزان خسارت را به شکل قابل اثبات مشخص نماید و در صورت اختلاف از مسیر قانونی برای مطالبه خسارت اقدام کند.

همچنین نمی توان هر خرابی موجود در ملک را به مستاجر نسبت داد؛ زیرا استهلاک طبیعی و خرابی های خارج از تقصیر مستاجر با تخریب یا خسارت ناشی از رفتار او تفاوت دارند. در پرونده های پیچیده، بررسی قرارداد اجاره، مدارک تحویل ملک و نظر کارشناس می تواند نقش تعیین کننده ای در مشخص شدن مسئول واقعی خسارت داشته باشد.