در حالت کلی، تعیین اینکه سود دوران مشارکت ساخت بر عهده فروشنده یا خریدار است، به متن قرارداد، زمان انتقال تعهدات، علت تأخیر و نقش هر یک از طرفین در پروژه بستگی دارد؛ قانون به‌صورت مطلق سود این دوره را بر عهده یک طرف نگذاشته است. به بیان دیگر، سود دوران مشارکت ساخت بر عهده فروشنده یا خریدار زمانی قابل مطالبه است که قرارداد، عرف معامله یا تقصیر یکی از طرفین، مسئولیت او را مشخص کند.
برای مثال، فرض کنید شخصی یک واحد در حال ساخت را از مالک یا سازنده خریداری کرده و طبق قرارداد باید واحد در تاریخ معینی تحویل شود، اما فروشنده یا سازنده بدون دلیل موجه، پروژه را متوقف می‌کند. در این وضعیت، خریدار می‌تواند در صورت اثبات ورود زیان، مطالبه خسارت تأخیر، وجه التزام قراردادی یا هزینه‌های قابل اثبات مانند اجاره‌بهای محل سکونت را مطرح کند. در مقابل، اگر توقف پروژه ناشی از پرداخت نکردن اقساط یا همکاری نکردن خریدار باشد، مسئولیت ممکن است متوجه خریدار شود.
عبارت سود دوران مشارکت ساخت معمولاً در معاملات پیش‌فروش، قراردادهای مشارکت در ساخت و خرید واحدهای نیمه‌تمام به کار می‌رود، اما از نظر حقوقی باید مشخص شود منظور طرفین دقیقاً چیست. گاهی این عبارت به منفعتی اشاره دارد که سازنده در مدت اجرای پروژه انتظار دارد به دست آورد. گاهی نیز خریدار، مبلغی را که به علت تأخیر در تحویل، افزایش ارزش ملک یا محرومیت از استفاده از واحد از دست داده است، سود دوران مشارکت می‌نامد.
این دو مفهوم با یکدیگر تفاوت دارند. سود احتمالی و آینده‌نگر همیشه قابل مطالبه نیست؛ زیرا باید میزان آن قطعی، قابل اثبات و ناشی از تخلف طرف مقابل باشد. در مقابل، وجه التزام، خسارت تأخیر در تحویل، اجرت‌المثل ایام عدم استفاده یا هزینه اجاره، در صورت پیش‌بینی قراردادی یا اثبات شرایط قانونی، قابلیت بررسی بیشتری دارند.
در قرارداد باید به بندهای مربوط به مدت ساخت، تاریخ تحویل، نحوه پرداخت، تأمین مصالح، اخذ مجوزها، انتقال سند، تقسیم واحدها و ضمانت اجرای تخلف توجه کرد. اگر فروشنده یا سازنده متعهد شده باشد پروژه را در زمان مشخص به پایان برساند، تأخیر بدون عذر قانونی می‌تواند موجب مسئولیت قراردادی او شود. اگر خریدار نیز متعهد به پرداخت مرحله‌ای باشد، عدم پرداخت او ممکن است اجرای پروژه را مختل کند و ادعای خسارت علیه فروشنده را با مشکل مواجه سازد.
در بسیاری از قراردادها برای هر روز یا ماه تأخیر، مبلغی به عنوان وجه التزام تعیین می‌شود. در این حالت، خواهان معمولاً باید وقوع تخلف، سررسید تعهد و مدت تأخیر را اثبات کند. چنانچه مبلغ خسارت قراردادی روشن باشد، دادگاه اصولاً به همان شرط توجه می‌کند؛ مگر اینکه قرارداد از نظر حقوقی بی‌اعتبار باشد یا اجرای آن با موانع قانونی روبه‌رو شود.
بنابراین در پاسخ به این پرسش که سود دوران مشارکت ساخت بر عهده فروشنده یا خریدار است، نخست باید مشخص کرد کدام طرف تعهد اصلی را نقض کرده است. صرف اینکه پروژه سودآور بوده یا قیمت ملک افزایش یافته، به‌تنهایی مسئولیت طرف مقابل را ثابت نمی‌کند.
فروشنده یا سازنده زمانی در معرض مطالبه خسارت قرار می‌گیرد که انجام تعهد بر عهده او بوده و بدون دلیل قابل قبول از انجام آن خودداری کرده باشد. نمونه‌های رایج عبارت‌اند از:
در چنین وضعیتی، خریدار می‌تواند حسب مورد الزام به ایفای تعهد، الزام به تحویل، مطالبه وجه التزام، مطالبه خسارت و در موارد مناسب، فسخ قرارداد را بررسی کند. انتخاب خواسته باید با متن قرارداد و وضعیت واقعی ملک هماهنگ باشد؛ زیرا طرح هم‌زمان برخی خواسته‌ها ممکن است با یکدیگر ناسازگار باشد.
اگر خریدار اقساط یا آورده خود را در موعد مقرر پرداخت نکرده باشد، مدارک لازم برای ادامه ساخت را ارائه ندهد یا از حضور در دفترخانه و انجام تشریفات قراردادی خودداری کند، ممکن است مسئول تأخیر شناخته شود. در این شرایط، فروشنده یا سازنده می‌تواند الزام خریدار به پرداخت، مطالبه خسارت قراردادی یا در صورت وجود شرط معتبر، فسخ معامله را مطرح کند.
برای مثال، اگر ساخت یک پروژه منوط به پرداخت مرحله‌ای خریداران باشد و خریدار با وجود اخطارهای قراردادی از پرداخت سهم خود امتناع کند، نمی‌تواند تمام تأخیر ایجادشده را به فروشنده نسبت دهد. البته فروشنده باید رابطه میان تخلف خریدار و توقف یا کندی پروژه را اثبات کند و صرف ادعای شفاهی برای رفع مسئولیت کافی نیست.
در این حالت نیز بررسی اینکه سود دوران مشارکت ساخت بر عهده فروشنده یا خریدار است، بدون بررسی گردش پرداخت‌ها و مکاتبات طرفین امکان‌پذیر نیست. تاریخ دقیق پرداخت هر قسط و اثر آن بر روند ساخت اهمیت زیادی دارد.
افزایش قیمت ملک با خسارت قطعی یکسان نیست. اگر خریدار ادعا کند در صورت تحویل به‌موقع می‌توانست ملک را با قیمت بیشتری بفروشد، باید میزان زیان، رابطه مستقیم آن با تخلف فروشنده و قابلیت پیش‌بینی آن در زمان قرارداد را ثابت کند. دادگاه معمولاً برای تشخیص میزان خسارت، از کارشناس رسمی استفاده می‌کند؛ اما کارشناس نیز نمی‌تواند صرفاً بر اساس حدس، سود قطعی برای خواهان ایجاد کند.
در عمل، مطالبه اجاره‌بهای متعارف برای دوره‌ای که خریدار به علت تأخیر از سکونت یا بهره‌برداری محروم بوده، معمولاً قابل بررسی‌تر از مطالبه سود فرضی ناشی از افزایش قیمت است. با این حال، خریدار باید نشان دهد که واحد در صورت تحویل قابل استفاده بوده، تأخیر منتسب به طرف مقابل است و برای جبران زیان، مبلغ متعارف و مستندی مطالبه می‌شود.
اگر در قرارداد مبلغ مشخصی برای تأخیر تعیین شده باشد، بهتر است خواسته اصلی بر همان مبنا تنظیم شود. مطالبه هم‌زمان وجه التزام و خسارت واقعی اضافی، بدون وجود شرط یا مبنای قانونی روشن، ممکن است پذیرفته نشود.
برای پیگیری موضوع، مدارک زیر می‌تواند مفید باشد:
ارسال اظهارنامه پیش از طرح دعوا، در بسیاری از پرونده‌ها اقدام مفیدی است. در اظهارنامه باید تعهد انجام‌نشده، تاریخ سررسید، مهلت معقول برای اجرا و خسارت مورد مطالبه با دقت نوشته شود. اظهارنامه به‌تنهایی حق جدید ایجاد نمی‌کند، اما می‌تواند مطالبه رسمی و اطلاع طرف مقابل از تخلف را نشان دهد.
چنانچه مذاکره و ارسال اظهارنامه نتیجه ندهد، خواهان باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست مناسب ثبت کند. عنوان دعوا به وضعیت پرونده بستگی دارد و می‌تواند شامل الزام به ایفای تعهد، الزام به تحویل، مطالبه وجه التزام، مطالبه خسارت یا ترکیبی از این موارد باشد.
در دعاوی مربوط به حقوق عینی و وضعیت خود ملک، دادگاه محل وقوع ملک معمولاً اهمیت ویژه‌ای دارد. در دعوای صرفاً مالی، صلاحیت دادگاه ممکن است بر اساس قواعد مربوط به اقامتگاه خوانده یا محل اجرای تعهد بررسی شود. به همین دلیل، پیش از ثبت دادخواست باید خواسته، مرجع صالح و بهای آن با توجه به نوع ادعا تعیین شود.
هزینه دادرسی بر اساس نوع دعوا و ارزش خواسته محاسبه می‌شود و ممکن است با تغییر مقررات یا تعرفه‌ها تغییر کند. هزینه کارشناسی نیز در صورت ارجاع امر به کارشناس، جداگانه تعیین و معمولاً از سوی متقاضی پرداخت می‌شود. در پایان، دادگاه درباره مسئولیت نهایی هزینه‌ها تصمیم می‌گیرد.
در پرونده‌هایی که موضوع آن سود دوران مشارکت ساخت بر عهده فروشنده یا خریدار است، بهتر است خواهان به جای استفاده کلی از عنوان سود، خسارت دقیق خود را مشخص کند؛ برای نمونه، وجه التزام روزانه، اجرت‌المثل مدت محرومیت از استفاده یا هزینه‌های ضروری و مستقیم ناشی از تأخیر.
خیر. مسئولیت فروشنده یا سازنده زمانی شکل می‌گیرد که تأخیر ناشی از تعهد انجام‌نشده یا تقصیر او باشد. اگر تأخیر به علت پرداخت نکردن خریدار، حادثه خارج از کنترل طرفین یا مانعی باشد که طبق قرارداد اثر حقوقی دارد، نتیجه متفاوت خواهد بود.
در برخی موارد بله، اما اثبات ورود خسارت، تقصیر یا تخلف، رابطه سببیت و میزان زیان ضروری است. نبودن وجه التزام، مطالبه هر نوع مبلغی را ممکن نمی‌کند و زیان باید واقعی و قابل اثبات باشد.
معمولاً خیر. افزایش قیمت، سود احتمالی است و اثبات آن دشوارتر از خسارت مستقیم مانند اجاره‌بهای متعارف یا وجه التزام قراردادی است. تشخیص نهایی به قرارداد، ادله و نظر دادگاه بستگی دارد.
تأخیر خریدار می‌تواند موجب مسئولیت او و حتی کاهش یا رد مطالبه خسارت از فروشنده شود، مشروط بر اینکه ارتباط میان عدم پرداخت و توقف پروژه ثابت شود. بررسی تاریخ‌ها و رسیدهای بانکی در این موضوع تعیین‌کننده است.
در همه پرونده‌ها اجباری نیست، اما اقدامی مؤثر برای ثبت مطالبه رسمی، اعلام آمادگی برای اجرای تعهد و مشخص کردن تاریخ مطالبه است. در برخی قراردادها نیز ممکن است ارسال اخطار قبلی برای استفاده از ضمانت اجرا لازم باشد.
صرف تأخیر یا انجام ندادن تعهد معمولاً اختلاف قراردادی و حقوقی است. زمانی می‌توان موضوع کیفری را بررسی کرد که رفتارهایی مانند فریب، انتقال مال متعلق به دیگری یا دریافت وجه با قصد مجرمانه و همراه با ادله کافی وجود داشته باشد. طرح شکایت کیفری بدون دلیل ممکن است نتیجه‌ای نداشته باشد.
تعیین اینکه سود دوران مشارکت ساخت بر عهده فروشنده یا خریدار است، به‌صورت کلی و بدون مطالعه قرارداد ممکن نیست. طرفی مسئول شناخته می‌شود که تعهد خود را نقض کرده و سبب ورود خسارت شده باشد. برای تصمیم درست باید قرارداد، پرداخت‌ها، تاریخ تحویل، علت توقف پروژه و شرط خسارت بررسی شود. بهترین اقدام عملی، جمع‌آوری مدارک، ارسال اظهارنامه، تعیین دقیق نوع خسارت و سپس طرح دعوای متناسب در مرجع صالح است. همچنین مطالبه سود احتمالی ناشی از افزایش قیمت، جایگزین خسارت قطعی و مستند نمی‌شود و معمولاً ادعاهایی مانند وجه التزام یا هزینه اجاره، در صورت اثبات، مبنای روشن‌تری برای رسیدگی دارند.