اگر قیم بدون رعایت مصلحت محجور، بدون اجازه مرجع قانونی یا با سوءاستفاده از سمت خود ملک او را فروخته باشد، می‌توان هم‌زمان یا به‌صورت جداگانه برای بی‌اعتبار کردن معامله، جلوگیری از انتقال رسمی، مطالبه خسارت و در صورت وجود عناصر جرم، شکایت کیفری اقدام کرد. شکایت از قیم بابت فروش ملک زمانی نتیجه بهتری دارد که مدارک مالکیت، سند قیمومت، متن قرارداد، مجوزهای صادرشده و دلایل پایین بودن قیمت یا انتقال وجه به نفع قیم جمع‌آوری شود. برای مثال، اگر پدر یا مادر یک کودک به‌عنوان قیم، خانه متعلق به فرزند را با قیمت غیرواقعی به نزدیکان خود بفروشد و وجه معامله نیز به حساب شخصی او واریز شود، موضوع می‌تواند هم جنبه حقوقی و هم جنبه کیفری داشته باشد.
قیم نماینده قانونی شخص محجور است، اما اختیار او نامحدود نیست. اداره اموال محجور باید با رعایت مصلحت او انجام شود و قیم نمی‌تواند مانند مالک، هر تصمیمی را درباره ملک اتخاذ کند. فروش ملک، به‌ویژه ملک مسکونی یا تنها دارایی محجور، باید با ضرورت واقعی، رعایت غبطه و تشریفات قانونی همراه باشد.
در مقررات قانون مدنی، فروش مال غیرمنقول محجور از سوی قیم منوط به رعایت مصلحت محجور و تصویب مقام نظارتی مربوط است. در عمل، این نظارت از طریق دادستان یا واحد سرپرستی امور محجورین انجام می‌شود و در بسیاری از پرونده‌ها، ارائه گزارش کارشناسی، تعیین قیمت روز و توضیح علت فروش ضرورت دارد. بنابراین، صرف داشتن حکم قیمومت به معنای اختیار مطلق برای فروش ملک نیست.
اگر قیم بدون تصویب لازم اقدام کرده باشد، یا مجوز را با اطلاعات نادرست گرفته باشد، یا ملک را بسیار پایین‌تر از قیمت واقعی فروخته باشد، می‌توان اعتبار معامله و مسئولیت او را بررسی کرد. البته بی‌اعتباری معامله به‌صورت خودکار و در همه پرونده‌ها یکسان نیست و دادگاه با توجه به متن قرارداد، مجوز فروش، وضعیت خریدار، نحوه پرداخت وجه و میزان رعایت مصلحت محجور تصمیم می‌گیرد.
اقدام حقوقی معمولاً زمانی مطرح می‌شود که هدف اصلی، جلوگیری از انتقال ملک، بی‌اعتبار کردن معامله، ابطال سند رسمی یا بازگرداندن ملک به دارایی محجور باشد. اگر هنوز سند رسمی به نام خریدار منتقل نشده است، درخواست دستور موقت برای جلوگیری از نقل‌وانتقال و سپس طرح دعوای اصلی اهمیت زیادی دارد. در صورت انتقال رسمی، ممکن است ابطال معامله و ابطال سند رسمی هر دو مورد مطالبه قرار گیرد.
اقدام کیفری به وجود رفتار مجرمانه وابسته است و صرف فروش بدون رضایت یکی از بستگان، به‌تنهایی جرم را ثابت نمی‌کند. چنانچه قیم وجه حاصل از فروش را به نفع خود برداشت کرده، آن را به محجور تحویل نداده یا برخلاف وظیفه امانی مصرف کرده باشد، امکان بررسی عنوان‌هایی مانند خیانت در امانت وجود دارد. اگر در فرآیند فروش، اسناد جعل شده، امضا جعل شده یا با فریب و ارائه اطلاعات خلاف واقع مالی دریافت شده باشد، عناوین کیفری دیگری نیز ممکن است مطرح شود.
شکایت از قیم بابت فروش ملک باید بر اساس رفتار مشخص و قابل اثبات تنظیم شود، نه صرفاً با ادعای کلیِ تضییع حق. در متن شکایت باید توضیح داده شود قیم چه سمتی داشته، ملک متعلق به چه شخصی بوده، فروش در چه تاریخی و با چه مبلغی انجام شده، چه مجوزی وجود داشته و زیان محجور دقیقاً چگونه ایجاد شده است.
در قدم اول باید تصویر سند مالکیت، استعلام ثبتی، مبایعه‌نامه یا سند رسمی، گواهی انحصار وراثت در صورت ارتباط، حکم قیمومت و مدارک هویتی محجور تهیه شود. همچنین باید مشخص شود آیا قیم برای فروش ملک از دادستان یا مرجع سرپرستی اجازه گرفته است یا خیر. گاهی مجوز در پرونده سرپرستی وجود دارد، اما قیم برخلاف مفاد آن، ملک را با قیمت کمتر یا به شخص دیگری منتقل کرده است.
رسیدهای بانکی، چک‌ها، اقرارنامه‌ها، مکاتبات، پیامک‌ها و شهادت افرادی که از نحوه فروش یا دریافت وجه اطلاع دارند، می‌تواند در اثبات تخلف مؤثر باشد. ارزیابی قیمت ملک در زمان معامله نیز اهمیت زیادی دارد. برای این منظور، درخواست کارشناسی رسمی می‌تواند تفاوت قیمت واقعی و مبلغ معامله را مشخص کند.
اگر احتمال انتقال ملک به شخص ثالث وجود دارد، تأخیر می‌تواند وضعیت پرونده را دشوار کند. ذی‌نفع می‌تواند با ارائه دلایل، درخواست دستور موقت مبنی بر منع نقل‌وانتقال یا توقیف ملک را مطرح کند. دادگاه در صورت احراز فوریت و وجود شرایط قانونی، درباره این درخواست تصمیم می‌گیرد. در برخی موارد، سپردن تأمین برای اجرای دستور موقت لازم است.
خواسته پرونده با توجه به وضعیت سند تعیین می‌شود؛ از جمله اعلام بطلان یا عدم نفوذ معامله، ابطال سند رسمی، خلع ید، مطالبه وجه و خسارات. انتخاب خواسته نادرست ممکن است باعث اطاله دادرسی شود. اگر ملک هنوز منتقل نشده باشد، خواسته با زمانی که سند رسمی به نام خریدار ثبت شده متفاوت است.
دعوای مربوط به حقوق مالکیت و معاملات ملک معمولاً در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح می‌شود. برای ثبت دادخواست، مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی و پرداخت هزینه دادرسی لازم است. هزینه دادرسی دعاوی مالی بر مبنای ارزش خواسته و تعرفه‌های زمان ثبت محاسبه می‌شود و هزینه کارشناسی، استعلام ثبتی و اجرای دستور نیز ممکن است جداگانه دریافت شود.
اگر مدارک نشان‌دهنده سوءاستفاده، برداشت وجه، تبانی، جعل یا فریب باشد، شکایت کیفری در دادسرای صالح ثبت می‌شود. مرجع تحقیق ممکن است از بانک، اداره ثبت، دفترخانه، کارشناس رسمی و واحد سرپرستی استعلام کند. شاکی باید میان تخلف اداری یا خانوادگی و جرم تفاوت بگذارد؛ زیرا هر تصمیم نادرست قیم الزاماً عنوان مجرمانه ندارد.
در کنار دعوای حقوقی یا شکایت کیفری، می‌توان از دادستان یا دادگاه خانواده درخواست بررسی صلاحیت قیم و در صورت وجود شرایط قانونی، عزل یا تعیین قیم جدید را مطرح کرد. پنهان کردن دارایی، بی‌حساب بودن در اداره اموال، تعارض منافع و وارد کردن زیان جدی به محجور می‌تواند در ارزیابی صلاحیت قیم مؤثر باشد.
در ادامه، نمونه متن شکایت از قیم بابت فروش ملک ارائه می‌شود که باید بر اساس اسناد و واقعیت‌های هر پرونده اصلاح شود:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک
خواهان: نام و نام خانوادگی نماینده قانونی یا ذی‌نفع، نشانی و کد ملی
خواندگان: قیم، خریدار ملک و در صورت انتقال رسمی، دفترخانه یا اشخاصی که طبق مقررات باید طرف دعوا قرار گیرند
خواسته: صدور حکم بر اعلام بی‌اعتباری یا ابطال معامله فروش ملک، ابطال سند رسمی انتقال در صورت وجود، جلوگیری از نقل‌وانتقال و مطالبه خسارات قانونی
شرح دادخواست: اینجانب به نمایندگی قانونی از محجور، به استحضار می‌رسانم خوانده ردیف اول به‌عنوان قیم، ملک متعلق به محجور واقع در نشانی … را به موجب قرارداد یا سند شماره … مورخ … به خوانده ردیف دوم منتقل کرده است. فروش ملک بدون رعایت مصلحت محجور، بدون اخذ مجوز معتبر یا برخلاف مفاد مجوز صادرشده انجام شده و مبلغ معامله نیز متناسب با ارزش واقعی ملک نبوده است. با توجه به مدارک مالکیت، حکم قیمومت، نظریه کارشناسی و سایر مستندات، تقاضای رسیدگی، صدور حکم بر بی‌اعتباری معامله و ابطال سند انتقال، همچنین ارجاع امر به کارشناسی و اتخاذ تصمیم فوری برای جلوگیری از نقل‌وانتقال ملک را دارم.
موضوع: سوءاستفاده از سمت قیم و تصرف یا مصرف غیرمجاز وجوه حاصل از فروش ملک، حسب تشخیص مرجع قضایی
مشتکی‌عنه: نام قیم، نشانی و مشخصات در صورت امکان
شرح شکایت: مشتکی‌عنه به موجب حکم شماره … قیم قانونی محجور بوده و مسئول اداره اموال او است. نامبرده در تاریخ … ملک واقع در … را به مبلغ … به … منتقل کرده است. فروش با وجود فقدان ضرورت واقعی، بدون رعایت مصلحت محجور یا با ارائه اطلاعات خلاف واقع انجام شده و وجوه حاصل از معامله نیز به حساب محجور واریز نشده یا برخلاف مصلحت او مصرف شده است. با توجه به اسناد پیوست، تقاضای تحقیق، استعلام گردش حساب، ارجاع امر به کارشناسی، بررسی مجوز فروش و تعقیب کیفری مشتکی‌عنه در صورت احراز ارکان قانونی جرم را دارم.
نبود اجازه قانونی دلیل مهمی برای اعتراض است، اما نتیجه نهایی به شرایط معامله و مقررات قابل اعمال بستگی دارد. دادگاه باید وضعیت قرارداد، مصلحت محجور، نقش خریدار و آثار ثبت معامله را بررسی کند.
نماینده قانونی محجور، قیم جدید، برخی نزدیکان یا اشخاص ذی‌نفع و در مواردی دادستان می‌توانند موضوع را پیگیری کنند. سمت و نفع شخص اقدام‌کننده باید برای مرجع رسیدگی روشن باشد.
بی‌اطلاعی خریدار می‌تواند در ارزیابی مسئولیت او مؤثر باشد، اما لزوماً مانع بررسی اعتبار معامله نیست. دادگاه با توجه به سند، مجوز، قیمت معامله و قرائن موجود تصمیم می‌گیرد.
بله، در صورت وجود شرایط هر دو مسیر ممکن است؛ اما موضوع کیفری باید بر رفتار مجرمانه مشخص استوار باشد و دعوای حقوقی نیز باید خواسته و طرف‌های صحیح داشته باشد.
مهلت ثابت و یکسانی برای همه حالت‌ها وجود ندارد و نوع دعوا یا جرم، تاریخ اطلاع، وضعیت سند و مقررات مربوط اثرگذار است. به همین دلیل، پس از اطلاع از فروش باید بدون تأخیر مدارک بررسی و اقدام مناسب ثبت شود.
در پرونده فروش ملک محجور، مهم‌ترین موضوع اثبات این است که قیم از حدود اختیار خود خارج شده یا مصلحت محجور را رعایت نکرده است. بررسی مجوز فروش، قیمت واقعی ملک، مسیر انتقال وجه و وضعیت سند، مسیر درست اقدام را مشخص می‌کند. ممکن است لازم باشد دستور موقت، دعوای بی‌اعتباری یا ابطال سند، مطالبه خسارت، شکایت کیفری و درخواست بررسی صلاحیت قیم به‌صورت هماهنگ دنبال شود. پیش از ثبت هر درخواست، اسناد را مرتب کنید و خواسته را متناسب با وضعیت واقعی معامله انتخاب نمایید.