عدم پرداخت هزینه نصب پمپ آب

در ساختمان های آپارتمانی، نصب یا تعویض پمپ آب معمولا برای تامین فشار مناسب آب و استفاده بهتر همه واحدها انجام می شود، اما گاهی یکی از مالکان از پرداخت سهم خود خودداری می کند. در چنین شرایطی سوال اصلی این است که آیا عدم پرداخت هزینه نصب پمپ آب باعث می شود مدیر ساختمان بتواند هزینه را از مالک مطالبه کند؟ آیا مخالفت یک واحد با نصب پمپ آب، او را از پرداخت سهم هزینه معاف می کند؟

همچنین ممکن است این پرسش مطرح شود که در صورت عدم پرداخت هزینه نصب پمپ آب، مدیر ساختمان باید از چه روش قانونی برای مطالبه وجه استفاده کند و آیا ابتدا ارسال اظهارنامه ضروری است یا امکان مراجعه مستقیم به مرجع قضایی وجود دارد؟

پاسخ وکیل: اگر پمپ آب برای استفاده و تامین آب ساختمان و قسمت های مشترک نصب شده باشد و تصمیم مربوط به انجام کار و تامین هزینه آن مطابق مقررات ساختمان و نصاب قانونی اتخاذ شده باشد، اصل بر این است که مالک نمی تواند صرفا به دلیل عدم استفاده مستقیم یا مخالفت شخصی، از پرداخت سهم قانونی خود امتناع کند. هزینه های مربوط به نگهداری و اداره قسمت ها و تاسیسات مشترک باید طبق قانون تملک آپارتمان ها و نحوه تقسیم هزینه های ساختمان پرداخت شود. در صورت امتناع نیز مدیر می تواند با مطالبه رسمی بدهی و طی تشریفات قانونی، برای وصول آن اقدام کند. بنابراین عدم پرداخت هزینه نصب پمپ آب در صورتی که هزینه به صورت قانونی ایجاد و سهم هر واحد به درستی محاسبه شده باشد، موجب از بین رفتن مسئولیت مالک نخواهد شد.

پمپ آب و تجهیزات مرتبط با آبرسانی ساختمان، چنانچه برای استفاده مشترک واحدها نصب شده باشند، در زمره تاسیسات و امکانات مشترک ساختمان قرار می گیرند. در چنین حالتی، هزینه تعمیر، نگهداری، تعویض یا نصب این تجهیزات اصولا باید مطابق مقررات مربوط به هزینه های مشترک پرداخت شود.

مطابق مقررات قانون تملک آپارتمان ها، هزینه های مشترک صرفا به این دلیل که یک مالک از بخشی از امکانات استفاده کمتری دارد، از عهده او ساقط نمی شود. در نتیجه مالک طبقه پایین نیز در صورت مشترک بودن سیستم آبرسانی، صرفا به دلیل اینکه فشار آب واحد او مناسب است، لزوما از پرداخت سهم هزینه های مربوط به تاسیسات مشترک معاف نخواهد بود.

در تعیین سهم هزینه باید مشخص شود هزینه مورد نظر ارتباطی با مساحت واحد دارد یا خیر. هزینه هایی که ارتباط مستقیم با مساحت دارند اصولا بر مبنای قدرالسهم و مساحت قسمت اختصاصی محاسبه می شوند و هزینه هایی که ارتباطی با مساحت ندارند، در حالت عادی به صورت مساوی میان واحدها تقسیم می شوند؛ مگر اینکه مالکان ترتیب دیگری مقرر کرده باشند.

اگر یکی از مالکان با وجود تصویب قانونی موضوع، سهم خود از هزینه نصب پمپ آب را پرداخت نکند، مدیر ساختمان می تواند برای مطالبه بدهی اقدام قانونی کند. اولین اقدام عملی، مشخص کردن دقیق مبلغ بدهی، نحوه محاسبه سهم واحد و مستندات مربوط به تصمیم ساختمان است.

مطابق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها، مدیر یا هیئت مدیره می تواند بدهی مربوط به هزینه های مشترک را از طریق اظهارنامه رسمی مطالبه کند. در اظهارنامه باید مبلغ بدهی و ریز هزینه مشخص شود. اگر مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را پرداخت نکند، اقدامات قانونی بعدی برای وصول طلب امکان پذیر خواهد بود.

مدیر ساختمان همچنین می تواند در شرایط قانونی از ظرفیت اجرای ثبت برای وصول هزینه های مشترک استفاده کند. در مواردی که استفاده از این روش ممکن یا موثر نباشد، امکان مراجعه به مرجع قضایی نیز وجود دارد. بنابراین بهتر است پیش از طرح دعوا، صورتجلسه مجمع، فاکتور خرید یا نصب پمپ، نحوه تقسیم هزینه و اظهارنامه رسمی به صورت کامل آماده شود.

محل نصب پمپ آب اهمیت زیادی دارد؛ زیرا رمپ پارکینگ، پارکینگ، راهروها، موتورخانه و سایر قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی یک واحد تعیین نشده اند، اصولا در محدوده قسمت های مشترک ساختمان قرار می گیرند. بنابراین نصب پمپ در مجاورت رمپ پارکینگ نباید موجب ایجاد مزاحمت غیرمتعارف، کاهش ایمنی، اشغال مسیر عبور یا ایجاد خطر برای ساکنان شود.

اگر محل مورد نظر از نظر فنی و ایمنی مناسب باشد و تصمیم نصب تجهیزات نیز مطابق مقررات ساختمان اتخاذ شده باشد، صرف قرار گرفتن پمپ در یک قسمت مشترک مانع نصب آن نیست. با این حال اگر نصب پمپ باعث مسدود شدن مسیر، کاهش عرض عبور خودرو، ایجاد خطر برق گرفتگی، نشت آب یا ایجاد مزاحمت جدی شود، مالک یا مدیر ساختمان باید پیش از اجرا موضوع را از نظر فنی بررسی کند.

در اختلافات مربوط به محل نصب، گزارش کارشناس می تواند برای تشخیص وضعیت فنی، میزان مزاحمت و امکان استفاده از محل بسیار موثر باشد.

برای نصب پمپ آب مشترک، بهتر است موضوع در جلسه مجمع عمومی ساختمان مطرح و درباره ضرورت نصب، محل اجرا، نوع پمپ، هزینه خرید، هزینه نصب، تجهیزات جانبی و نحوه تامین مبلغ تصمیم گیری شود. تنظیم صورتجلسه دقیق باعث می شود بعدا درباره اصل تصمیم یا میزان سهم هر واحد اختلاف کمتری ایجاد شود.

اگر پمپ برای تامین آب تمام ساختمان استفاده می شود، هزینه های مربوط به آن نیز باید با توجه به ماهیت هزینه و مقررات تقسیم هزینه های مشترک تعیین شود. صرف اینکه یک واحد در طبقه اول یا دوم قرار دارد، به تنهایی دلیل کافی برای معافیت از پرداخت هزینه تجهیزات مشترک نیست.

از طرف دیگر، اگر پمپ صرفا برای یک یا چند واحد خاص نصب شود و سایر واحدها هیچ استفاده ای از آن نداشته باشند، موضوع می تواند متفاوت باشد و باید بررسی شود که تجهیزات واقعا اختصاصی هستند یا در قسمت مشترک و برای تامین منافع عمومی ساختمان مورد استفاده قرار می گیرند.

مخالفت یک مالک به تنهایی همیشه نمی تواند مانع اجرای تصمیم ساختمان شود. در امور مربوط به اداره قسمت های مشترک، قانون برای تصمیم گیری مجمع عمومی ساختمان نصاب مشخصی در نظر گرفته است. بنابراین باید مشخص شود تصمیم نصب پمپ با رعایت نصاب قانونی و تشریفات مربوط به تشکیل جلسه و رای گیری اتخاذ شده است یا خیر.

اگر تصمیم مطابق مقررات اتخاذ شده باشد، مالک مخالف نمی تواند صرفا به علت مخالفت شخصی، اجرای تصمیم مشترک را متوقف کند یا از پرداخت سهم قانونی خود امتناع نماید. البته این موضوع به معنای نادیده گرفتن حق اعتراض نیست. اگر مالک معتقد باشد تصمیم برخلاف قانون، بدون رعایت نصاب یا خارج از حدود اختیار مدیر ساختمان اتخاذ شده است، می تواند از مسیر قانونی نسبت به آن اعتراض کند.

بنابراین میان «مخالفت با تصمیم» و «بی اعتباری تصمیم» تفاوت وجود دارد. صرف مخالفت یک واحد، تصمیم قانونی سایر مالکان را از اعتبار ساقط نمی کند.

گاهی مشکل ساختمان تنها پرداخت نکردن هزینه نیست و برخی ساکنان از ورود نصاب، دسترسی به محل نصب یا انجام عملیات اجرایی جلوگیری می کنند. در این حالت مدیر ساختمان باید ابتدا صورتجلسه ای از تصمیم مجمع و ضرورت اجرای آن تنظیم کند و سپس از ایجاد درگیری یا اقدام خودسرانه جلوگیری نماید.

اگر تصمیم ساختمان قانونی باشد، مدیر می تواند با ارسال اخطار رسمی، ضرورت همکاری مالک یا استفاده کننده را اعلام کند. در صورتی که مخالفت یک واحد موجب ورود خسارت یا توقف عملیات ضروری ساختمان شود، حسب مورد امکان مطالبه خسارت یا استفاده از اقدامات قضایی نیز وجود خواهد داشت.

بهتر است مدیر ساختمان پیش از هر اقدامی مدارک مربوط به تصویب موضوع، گزارش فنی، پیش فاکتور، قرارداد نصاب و سهم هر واحد را نگهداری کند تا در صورت ایجاد اختلاف، امکان اثبات ضرورت و قانونی بودن اقدام وجود داشته باشد.

در برخی ساختمان ها اختلاف بر سر این است که آیا نصب پمپ به تنهایی کافی است یا باید مخزن ذخیره آب نیز خریداری شود. از نظر حقوقی، تصمیم درباره تجهیزات مورد نیاز باید با توجه به شرایط فنی ساختمان، ظرفیت شبکه آب، مقررات مربوط به آبرسانی و نیاز واقعی مجموعه اتخاذ شود.

اگر کارشناس یا متخصص فنی تشخیص دهد که استفاده ایمن و مناسب از سیستم نیازمند مخزن است و مجمع ساختمان نیز خرید و نصب آن را به شکل قانونی تصویب کند، مخالفت یک مالک به تنهایی لزوما موجب معافیت او از پرداخت سهم هزینه نخواهد شد.

با این حال مدیر ساختمان نباید بدون دلیل فنی اقدام به تحمیل هزینه های اضافی کند. بهتر است ضرورت خرید مخزن، ظرفیت آن، قیمت تجهیزات و هزینه نصب در صورتجلسه مشخص شود تا مالکین بدانند مبلغ مطالبه شده بابت چه کاری است.

در چنین شرایطی ابتدا باید مبلغ دقیق بدهی مشخص و مدارک مربوط به آن جمع آوری شود. سپس مدیر ساختمان می تواند اظهارنامه رسمی برای مالک ارسال کند و مبلغ بدهی و ریز محاسبه را در آن درج نماید. مهلت قانونی مقرر در ماده ۱۰ مکرر برای پرداخت پس از ابلاغ اظهارنامه، ده روز است.

اگر بدهکار همچنان از پرداخت خودداری کند، حسب شرایط ساختمان و نوع مطالبه، امکان درخواست صدور اجرائیه از اداره ثبت یا مراجعه به مرجع قضایی وجود دارد. همچنین نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه تصریح کرده که مسیرهای قانونی مقرر در ماده ۱۰ مکرر، مانع مراجعه مستقیم شخص ذی سمت به مرجع قضایی برای مطالبه هزینه های مشترک نیست.

صرف قرار داشتن واحد در طبقه اول، دلیل کافی برای عدم پرداخت سهم هزینه تاسیسات مشترک نیست. معیار اصلی این است که پمپ برای چه منظوری نصب شده و آیا در خدمت سیستم مشترک ساختمان قرار دارد یا خیر.

اگر پمپ آب برای تامین آب کل ساختمان باشد، استفاده کمتر یا بیشتر یک واحد از آن معمولا موجب حذف تکلیف قانونی پرداخت هزینه های مشترک نمی شود. البته اگر مالک بتواند ثابت کند تجهیز مورد نظر اختصاصی بوده یا هزینه ای برخلاف مقررات بر او تحمیل شده است، امکان اعتراض به مطالبه وجود خواهد داشت.

تقسیم هزینه به نوع هزینه بستگی دارد. اگر هزینه با مساحت قسمت اختصاصی ارتباط داشته باشد، اصل بر تقسیم متناسب با مساحت است. اگر هزینه ارتباطی با مساحت نداشته باشد، در حالت عادی به صورت مساوی تقسیم می شود؛ مگر اینکه توافق معتبر یا مقررات دیگری در ساختمان وجود داشته باشد.

برای مثال، اگر خرید یک تجهیز مشترک هزینه ای ایجاد کند که طبق ماهیت آن ارتباطی با متراژ ندارد، نمی توان بدون بررسی قانونی صرفا بر اساس سلیقه مدیر آن را میان واحدها تقسیم کرد. بهترین روش این است که مبنای محاسبه در صورتجلسه ساختمان به صورت شفاف نوشته شود.

خیر. در بسیاری از موارد، پیش از رسیدن موضوع به دادگاه می توان از طریق اظهارنامه رسمی بدهی را مطالبه کرد. حتی در چارچوب ماده ۱۰ مکرر، اظهارنامه یکی از ابزارهای قانونی مدیر برای مطالبه هزینه های مشترک است.

اگر مالک پس از دریافت اظهارنامه بدهی را پرداخت کند، نیازی به ادامه فرایند وصول نخواهد بود. اما اگر همچنان از پرداخت خودداری کند، مدیر می تواند با توجه به شرایط پرونده از روش های قانونی پیش بینی شده برای وصول طلب استفاده کند.

برای پیگیری حقوقی بهتر است اصل یا تصویر صورتجلسه مجمع، مدارک سمت مدیر ساختمان، فاکتور خرید پمپ، فاکتور هزینه نصب، قرارداد نصاب، نحوه محاسبه سهم واحد بدهکار، ریز هزینه های ساختمان و اظهارنامه ابلاغ شده نگهداری شود.

اگر درباره ضرورت نصب پمپ یا مخزن اختلاف فنی وجود دارد، گزارش متخصص یا کارشناس نیز می تواند به اثبات ضرورت انجام کار کمک کند. هرچه مستندات مربوط به تصمیم و هزینه شفاف تر باشد، احتمال اختلاف درباره اصل بدهی و مبلغ آن کمتر خواهد شد.

در ساختمان های آپارتمانی، پمپ آب در صورتی که برای استفاده مشترک واحدها نصب شده باشد، معمولا بخشی از تاسیسات مشترک محسوب می شود و هزینه های مربوط به آن باید مطابق مقررات قانون تملک آپارتمان ها و نحوه تقسیم هزینه های مشترک پرداخت شود. مخالفت شخصی یک مالک، در صورتی که تصمیم ساختمان با رعایت نصاب قانونی اتخاذ شده باشد، لزوما موجب معافیت او از پرداخت سهم هزینه نخواهد شد.

در صورت امتناع مالک، مدیر ساختمان باید مبلغ بدهی و مبنای محاسبه را به طور دقیق مشخص کند و می تواند از طریق اظهارنامه رسمی و سپس روش های قانونی وصول مطالبات اقدام نماید. برای جلوگیری از اختلاف نیز توصیه می شود تصمیم مربوط به نصب پمپ، خرید مخزن، محل نصب، هزینه ها و نحوه تقسیم آن به صورت شفاف در صورتجلسه ساختمان درج شود. در نهایت، عدم پرداخت هزینه نصب پمپ آب زمانی قابل مطالبه قانونی است که اصل هزینه، ضرورت آن، نحوه تصویب و سهم هر واحد به شکل قابل اثبات مشخص شده باشد.