شکایت از مستاجر مزاحم

اگر مستاجر یک واحد مسکونی با ایجاد سر و صدای مداوم، درگیری با ساکنان، استفاده نامتعارف از ملک، ایجاد مزاحمت در مشاعات، تهدید، توهین یا رفتارهایی که موجب سلب آسایش سایر ساکنان می شود، آرامش ساختمان را مختل کرده باشد، امکان پیگیری موضوع از مسیر قانونی وجود دارد. پرسش مهم این است که آیا صرف نارضایتی همسایه برای اقدام قانونی کافی است یا باید مزاحمت با دلیل و مدرک اثبات شود؟ همچنین ممکن است این سوال مطرح شود که مالک ملک نیز می تواند برای پایان دادن به رفتار مستاجر اقدام کند یا فقط همسایگان حق شکایت دارند.

در شکایت از مستاجر مزاحم باید ابتدا نوع رفتار مستاجر مشخص شود؛ زیرا سر و صدای غیرمتعارف، توهین و تهدید، تخریب، مزاحمت در مشاعات و استفاده برخلاف کاربری ملک ممکن است هر کدام مسیر حقوقی یا کیفری متفاوتی داشته باشند. بنابراین بهتر است به جای طرح یک عنوان کلی، رفتار دقیق مستاجر، زمان وقوع، دفعات تکرار و آثار آن بر ساکنان در شکایت ذکر شود.

پاسخ وکیل: برای شکایت از مستاجر مزاحم بهتر است ابتدا دلایل مزاحمت مانند شهادت ساکنان، گزارش کلانتری، فیلم دوربین مداربسته، اظهارنامه، گزارش مدیر ساختمان و سایر مدارک موجود جمع آوری شود. در صورتی که رفتار مستاجر واجد وصف کیفری باشد، می توان از طریق مرجع قضایی صالح شکایت کیفری مطرح کرد. اگر رفتار مستاجر با قرارداد اجاره یا حقوق مالکانه نیز تعارض داشته باشد، مالک می تواند حسب شرایط قرارداد و قانون، اقدامات لازم برای فسخ یا تخلیه را نیز پیگیری کند. صرف ادعای مزاحمت بدون ارائه دلایل کافی، لزوما به محکومیت مستاجر منتهی نمی شود.

هر رفتار ناخوشایند یا اختلاف ساده میان ساکنان لزوما مزاحمت قانونی محسوب نمی شود. برای مثال صدای معمول زندگی، رفت و آمد متعارف یا استفاده عادی از ملک به طور معمول دلیل کافی برای طرح دعوا نیست. اما ایجاد سر و صدای شدید و مستمر، برگزاری مهمانی های مکرر همراه با سلب آسایش، درگیری و فحاشی، ایجاد مزاحمت در راهرو و پارکینگ، ریختن عمدی زباله در مشاعات، تهدید سایر ساکنان یا استفاده غیرمتعارف از ملک می تواند حسب مورد زمینه پیگیری قانونی داشته باشد.

ماده ۱۳۲ قانون مدنی نیز استفاده از ملک را تا جایی محدود می کند که موجب ضرر نامتعارف به همسایه نشود. بنابراین معیار مهم در این گونه اختلافات، نوع رفتار، شدت آن، تکرار، عرف محل و میزان تاثیر آن بر حقوق سایر اشخاص است.

در تنظیم متن شکایت، بهتر است از بیان کلی مانند «مستاجر بسیار مزاحم است» خودداری شود و رفتارهای مشخص با تاریخ و نحوه وقوع نوشته شود. متن زیر یک نمونه قابل تنظیم بر اساس شرایط واقعی پرونده است:

ریاست محترم دادسرای عمومی و انقلاب شهرستان ...

با سلام و احترام

اینجانب ... به استحضار می رساند مشتکی عنه آقای/خانم ... مستاجر واحد شماره ... واقع در نشانی ... می باشد که طی مدت اخیر به صورت مکرر با ایجاد سر و صدای شدید، برگزاری تجمع و مهمانی های خارج از عرف، ایجاد درگیری و مزاحمت برای ساکنان و استفاده نامتعارف از قسمت های مشاعی ساختمان، موجب سلب آسایش اینجانب و سایر ساکنان شده است.

علیرغم تذکرات متعدد و درخواست از نامبرده برای رعایت حقوق سایر ساکنان، رفتارهای مذکور ادامه یافته و در مواردی نیز موجب درگیری لفظی و اخلال در آرامش ساختمان شده است. دلایل و مستندات اینجانب از جمله شهادت ساکنان، گزارش های تنظیم شده، تصاویر دوربین مداربسته و سایر مدارک موجود، جهت بررسی و رسیدگی تقدیم می گردد.

لذا با توجه به مراتب فوق، تقاضای رسیدگی، انجام تحقیقات لازم، بررسی ادله و اتخاذ تصمیم قانونی نسبت به رفتارهای ارتکابی و جلوگیری از تکرار مزاحمت را دارم.

نام و نام خانوادگی شاکی: ...

شماره تماس: ...

نشانی: ...

تاریخ و امضاء: ...

مهم ترین موضوع در این پرونده اثبات رفتار مزاحم است. بنابراین هر مدرکی که وقوع رفتار و تکرار آن را نشان دهد می تواند در ارزیابی پرونده موثر باشد. شهادت سایر ساکنان، گزارش کلانتری، فیلم دوربین مداربسته، اظهارنامه ارسالی، صورتجلسه مدیر ساختمان، تصاویر مربوط به خسارت یا وضعیت مشاعات و پیام های حاوی تهدید یا توهین، حسب مورد قابل استفاده هستند.

اگر چند واحد از ساختمان با رفتار مستاجر مواجه هستند، اظهارات اشخاص مختلف نیز می تواند در روشن شدن موضوع موثر باشد. البته ارزش اثباتی هر دلیل را مرجع رسیدگی با توجه به شرایط پرونده ارزیابی می کند.

پاسخ این سوال به نوع قرارداد اجاره و قانون حاکم بر رابطه استیجاری بستگی دارد. در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، تعدی یا تفریط مستاجر از مواردی است که می تواند برای موجر زمینه درخواست فسخ یا تخلیه ایجاد کند. همچنین نوع استفاده از ملک و مفاد قرارداد اجاره اهمیت زیادی دارد.

در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نیز باید قرارداد، شروط آن، مدت اجاره و نوع تخلف بررسی شود. بنابراین مالک نمی تواند صرفا با اعلام اینکه مستاجر «مزاحم» است، شخصا اقدام به بیرون کردن او کند؛ بلکه باید مسیر قانونی متناسب با قرارداد و تخلف طی شود.

در صورتی که رفتار مستاجر از حد استفاده متعارف فراتر رفته و با هیاهو، جنجال یا حرکات غیرمتعارف موجب اخلال در نظم و آسایش عمومی شود، موضوع ممکن است علاوه بر اختلافات مربوط به آپارتمان، وصف کیفری نیز پیدا کند. ماده ۶۱۸ قانون مجازات اسلامی برای تحقق شرایط مقرر در آن، حبس از سه ماه تا یک سال و تا ۷۴ ضربه شلاق پیش بینی کرده است.

البته صرف صدای معمولی یا یک اختلاف ساده میان همسایگان، به خودی خود به معنای تحقق این جرم نیست و باید شرایط قانونی و ادله پرونده بررسی شود. به همین دلیل در شکایت بهتر است دقیقا توضیح داده شود که چه رفتاری، در چه زمان هایی و با چه شدتی اتفاق افتاده است.

ارسال اظهارنامه در همه موارد شرط لازم برای طرح شکایت کیفری نیست، اما در بسیاری از اختلافات ملکی می تواند اقدام مفیدی باشد. اظهارنامه به مستاجر اعلام می کند که رفتار او مورد اعتراض قرار گرفته و فرصت اصلاح رفتار برای وی فراهم شده است.

در اظهارنامه باید رفتارهای مورد اعتراض، تاریخ یا بازه زمانی وقوع، درخواست مشخص برای توقف مزاحمت و هشدار نسبت به پیگیری قانونی درج شود. همچنین اگر مالک در جایگاه موجر قرار دارد، اظهارنامه می تواند سابقه تذکر رسمی و مخالفت خود با ادامه رفتار مستاجر را ایجاد کند.

مرجع رسیدگی به موضوع به ماهیت رفتار بستگی دارد. اگر رفتار دارای عنوان کیفری باشد، شکایت از طریق فرآیند ثبت شکایت کیفری و ارجاع به مرجع قضایی صالح پیگیری می شود. در موضوعات حقوقی و ملکی نیز ممکن است دادگاه صالح یا مرجع مربوط به همان دعوا صلاحیت رسیدگی داشته باشد.

اگر مزاحمت با تهدید، توهین، تخریب یا درگیری همراه شده باشد، باید این موارد نیز به صورت جداگانه و دقیق در شرح ماجرا ذکر شوند؛ زیرا هر رفتار ممکن است عنوان قانونی متفاوتی داشته باشد. مراجعه به کلانتری برای ثبت گزارش در زمان وقوع مزاحمت نیز در موارد مناسب می تواند به مستندسازی ماجرا کمک کند.

اگر رفتار مستاجر موجب آسیب یا سلب آسایش چند واحد شده باشد، هر شخصی که شخصا از رفتار او متضرر شده است می تواند حسب مورد حقوق قانونی خود را پیگیری کند. شهادت و اظهارات سایر ساکنان نیز می تواند در روشن شدن ابعاد موضوع موثر باشد.

بهتر است هر شاهد درباره چیزی که شخصا مشاهده یا شنیده است اظهارنظر کند و از بیان مطالب غیرواقعی یا شنیده های غیرمستقیم خودداری شود. همچنین اگر مدیر ساختمان درباره رفتار مستاجر صورتجلسه ای تنظیم کرده باشد، این مدرک نیز می تواند در کنار سایر دلایل ارائه شود.

فسخ یا تخلیه فوری صرفا به دلیل نارضایتی مالک امکان پذیر نیست و باید مبنای قانونی یا قراردادی وجود داشته باشد. اگر رفتار مستاجر مصداق تخلف از تعهدات قراردادی، تعدی یا تفریط، استفاده غیرمجاز از ملک یا یکی از جهات قانونی فسخ و تخلیه باشد، مالک می تواند با بررسی قرارداد و شرایط پرونده اقدام قضایی مناسب را انجام دهد.

در قراردادهای اجاره جدید، توجه به شروط مندرج در قرارداد اهمیت ویژه ای دارد. اگر در قرارداد درباره رعایت مقررات ساختمان، عدم ایجاد مزاحمت برای همسایگان یا نحوه استفاده از ملک شرط مشخصی درج شده باشد، این شرط می تواند در بررسی حقوق موجر موثر باشد.

شکایت از مستاجر مزاحم زمانی نتیجه بهتری خواهد داشت که رفتار مورد اعتراض به صورت دقیق، مستند و قابل اثبات بیان شود. سر و صدای غیرمتعارف، تهدید، توهین، درگیری، تخریب، ایجاد مزاحمت در مشاعات و استفاده نامتعارف از ملک، بسته به شرایط می توانند موجب مسئولیت کیفری یا حقوقی شوند.

اگر شخص مزاحم مستاجر باشد، علاوه بر حقوق همسایگان، وضعیت رابطه میان مالک و مستاجر نیز اهمیت دارد و در شرایط قانونی ممکن است مالک بتواند برای فسخ یا تخلیه اقدام کند. در نهایت، بهترین روش این است که پیش از اقدام، نوع مزاحمت، قرارداد اجاره، دلایل موجود و عنوان قانونی مناسب بررسی شود تا شکایت بر اساس رفتار واقعی مستاجر تنظیم و پیگیری شود.