اگر در بومهن با خرید و فروش ملک، سند، زمین، آپارتمان، تصرف یا اختلاف با شریک و فروشنده روبه‌رو شده‌اید، انتخاب وکیل ملکی در بومهن باید بر اساس نوع دقیق اختلاف و مدارک موجود انجام شود. بسیاری از پرونده‌های ملکی پیش از طرح دعوا نیازمند بررسی سند، سابقه ثبتی، قرارداد، حدود ملک و وضعیت تصرف هستند. وکیل ملکی در بومهن می‌تواند قبل از هر اقدام مشخص کند که موضوع باید از مسیر دادگاه، دادگاه صلح، اداره ثبت یا مذاکره و سازش پیگیری شود. در پرونده‌های پیچیده نیز وکیل ملکی در بومهن باید صلاحیت محلی مرجع رسیدگی و آثار قانون جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را بررسی کند.
پاسخ وکیل: در اختلافات ملکی، اولین قدم طرح فوری دادخواست نیست. ابتدا باید مشخص شود خواسته شما چیست؛ برای نمونه الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، رفع تصرف عدوانی، افراز، ابطال سند، فسخ یا مطالبه خسارت هرکدام شرایط و مدارک متفاوتی دارند. همچنین اگر ملک در بومهن واقع شده باشد، اصل بر رسیدگی دعوای مربوط به مال غیرمنقول در حوزه قضایی محل وقوع ملک است؛ بنابراین تعیین مرجع صالح از همان ابتدا اهمیت دارد.
دعاوی ملکی فقط به اختلاف بر سر مالکیت محدود نیست. اختلافات مربوط به خرید و فروش، سند رسمی، زمین‌های فاقد سند، آپارتمان، سرقفلی، اجاره، تخلیه، تصرف، حدود اربعه، مشاعات، حق عبور، پیش‌فروش، قرارداد مشارکت در ساخت و اختلاف میان ورثه درباره ملک نیز می‌تواند نیازمند بررسی حقوقی تخصصی باشد.
در هرکدام از این موارد، عنوان دعوا باید با وضعیت واقعی ملک هماهنگ باشد. انتخاب اشتباه خواسته یا بی‌توجهی به سابقه ثبتی ممکن است باعث اطاله رسیدگی یا حتی صدور تصمیم نامطلوب شود.
یکی از رایج‌ترین مشکلات، معامله‌ای است که با مبایعه‌نامه عادی انجام شده اما انتقال رسمی ملک صورت نگرفته است. در چنین پرونده‌ای باید بررسی شود فروشنده مالک رسمی است یا زنجیره انتقال او چگونه است، ملک در رهن یا بازداشت قرار دارد یا خیر، پایان‌کار و مدارک شهرداری چه وضعیتی دارند و آیا برای تنظیم سند مانع قانونی وجود دارد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز اهمیت ثبت رسمی بسیاری از معاملات ملکی را افزایش داده است. اجرای آثار برخی احکام این قانون به راه‌اندازی رسمی سامانه‌ها و زمان‌بندی مقرر در خود قانون وابسته است؛ بنابراین نمی‌توان درباره هر مبایعه‌نامه قدیمی یا جدید بدون بررسی تاریخ معامله و وضعیت ثبت آن، یک حکم کلی صادر کرد. در پرونده‌هایی که سند عادی مطرح است، تاریخ قرارداد، نوع ملک، سابقه ثبتی و وضعیت مالک رسمی باید دقیق بررسی شود.
اگر فروشنده از حضور در دفترخانه خودداری کند، ممکن است بسته به شرایط، الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود. اما اگر ملک متعلق به فروشنده نباشد، در رهن یا بازداشت باشد، معامله قبلی وجود داشته باشد یا قرارداد به علت دیگری قابل فسخ یا ابطال باشد، مسیر دعوا تغییر می‌کند. به همین دلیل بررسی اسناد پیش از تنظیم دادخواست اهمیت زیادی دارد.
در بومهن نیز اختلافات مربوط به تصرف زمین و ساختمان می‌تواند در قالب خلع ید، رفع تصرف عدوانی یا مزاحمت و ممانعت از حق مطرح شود. این دعاوی از نظر شرایط اثبات یکسان نیستند. برای مثال در دعوای رفع تصرف عدوانی، سابقه تصرف و خروج ملک از تصرف متصرف سابق اهمیت ویژه دارد؛ در حالی که خلع ید معمولاً بر مالکیت و حق قانونی خواهان استوار است.
مدارکی مانند سند مالکیت، مبایعه‌نامه، استعلام ثبتی، گزارش کارشناسی، تأمین دلیل، قبوض، قراردادهای مرتبط، شهادت و سایر ادله متناسب با پرونده می‌توانند در اثبات ادعا مؤثر باشند. اگر احتمال تغییر وضعیت ملک، ساخت‌وساز یا از بین رفتن آثار تصرف وجود داشته باشد، تأمین دلیل نیز ممکن است پیش از دعوا یا در جریان رسیدگی اهمیت پیدا کند. در چنین شرایطی، وکیل ملکی در بومهن می‌تواند ارزش و قابلیت هر دلیل را پیش از ثبت دادخواست بررسی کند.
بومهن در حوزه قضایی شهرستان پردیس قرار دارد و برای بسیاری از دعاوی ملکی، ساختمان دادگستری شهرستان پردیس در ابتدای بومهن، جنب آتش‌نشانی و روبروی بخشداری، مرجع محلی مهمی است. اطلاعات منتشرشده درباره این مجموعه، آن را محل استقرار دادگستری و دادسرای شهرستان پردیس معرفی می‌کند. پیش از مراجعه حضوری بهتر است وضعیت شعبه و نشانی جاری از مرجع قضایی یا سامانه‌های رسمی بررسی شود.
همچنین دادگاه‌های صلح شهرستان پردیس راه‌اندازی شده‌اند و برای موضوعاتی که قانون در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده است باید مرجع دقیق رسیدگی بر اساس نوع خواسته و ارزش دعوا بررسی شود. در نتیجه، صرف ملکی بودن یک اختلاف به این معنا نیست که همه پرونده‌ها در یک شعبه مشخص رسیدگی می‌شوند.
برای ثبت دادخواست نیز باید از مسیر دفاتر خدمات الکترونیک قضایی اقدام شود. در محدوده بومهن، یک دفتر خدمات الکترونیک قضایی در بلوار امام خمینی و روبروی بانک ملت، در ساختمان آقایی معرفی شده است؛ با توجه به امکان تغییر محل یا شماره تماس دفاتر، بررسی اطلاعات جاری پیش از مراجعه توصیه می‌شود.
مدارک لازم به نوع دعوا بستگی دارد، اما بهتر است متقاضی پیش از مشاوره، همه اسناد مربوط به ملک را جمع‌آوری کند. سند مالکیت، مبایعه‌نامه، قولنامه، وکالت‌نامه، گواهی انحصار وراثت در پرونده‌های ارثی، قرارداد اجاره، رسیدهای پرداخت، اظهارنامه‌ها، مکاتبات، گزارش کارشناسی، استعلام‌های ثبتی و مدارک هویتی از مهمترین اسناد قابل بررسی هستند.
اگر ملک مشاع باشد، سهم هر شریک و نحوه انتقال آن باید مشخص شود. اگر ملک ورثه‌ای باشد، مدارک مالک رسمی و سلسله وراث اهمیت پیدا می‌کند. در پرونده‌های مربوط به زمین نیز نقشه، پلاک ثبتی، حدود ملک و وضعیت کاربری می‌تواند تعیین‌کننده باشد. ارائه عکس یا فایل واضح از مدارک به وکیل در مرحله مشاوره، امکان بررسی دقیق‌تر را فراهم می‌کند.
برای برآورد هزینه پرونده، وکیل ملکی در بومهن باید نوع دعوا و ارزش خواسته را ببیند. هزینه پرونده ملکی یک رقم ثابت ندارد. حق‌الوکاله وکیل بر اساس توافق و مقررات مربوط، نوع دعوا، ارزش و پیچیدگی پرونده و مراحل مورد نیاز تعیین می‌شود. جدا از حق‌الوکاله، هزینه دادرسی، هزینه کارشناسی، هزینه اجرای حکم، هزینه استعلام یا برخی خدمات ثبتی و سایر مخارج قانونی نیز ممکن است وجود داشته باشد.
مدت رسیدگی نیز به نوع دعوا، کامل بودن مدارک، نیاز به کارشناسی، اعتراض طرفین و تعداد مراحل قضایی بستگی دارد. بنابراین اعلام یک زمان قطعی بدون مشاهده پرونده قابل اتکا نیست. در پرونده‌های ملکی، گاهی یک اختلاف ساده در ظاهر، به دلیل تعارض اسناد، سابقه ثبتی یا ادعای اشخاص ثالث، نیازمند کارشناسی و رسیدگی چندمرحله‌ای می‌شود.
بهترین زمان پیشگیری از اختلاف ملکی، قبل از پرداخت بخش اصلی ثمن معامله است. خریدار باید مالکیت فروشنده، مشخصات دقیق ملک، پلاک ثبتی، وضعیت رهن و بازداشت، اختیار فروشنده، بدهی‌ها و موانع انتقال رسمی را بررسی کند. در املاک دارای سابقه مشارکت، تعاونی، وکالت‌نامه یا زنجیره نقل و انتقال نیز بررسی اسناد قبلی اهمیت بیشتری دارد.
قرارداد باید مشخص کند ثمن چه زمانی و چگونه پرداخت می‌شود، تاریخ حضور در دفترخانه چه زمانی است، مسئولیت بدهی‌ها و عوارض با چه کسی است و در صورت تخلف هر طرف چه ضمانت اجرایی وجود دارد. درج شروط روشن درباره تحویل ملک، وجه التزام و وضعیت سند می‌تواند از بسیاری از اختلافات بعدی جلوگیری کند. در معاملات مهم، بررسی قرارداد قبل از امضا معمولاً کم‌هزینه‌تر از دفاع در یک دعوای ملکی است.
اختلافات ملکی در بومهن می‌تواند از یک اختلاف ساده قراردادی تا پرونده‌ای درباره مالکیت، سند، تصرف، افراز یا اعتبار معامله گسترده باشد. برای انتخاب مسیر درست، ابتدا باید اسناد و وضعیت ثبتی ملک بررسی شود و سپس عنوان دعوا و مرجع صالح تعیین گردد. قرار گرفتن بومهن در حوزه قضایی شهرستان پردیس باعث می‌شود شناخت مراجع قضایی همان حوزه برای پیگیری پرونده اهمیت داشته باشد. همچنین با توجه به مقررات جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بررسی زمان معامله و وضعیت ثبت رسمی آن پیش از تصمیم‌گیری ضروری است. مشاوره تخصصی با وکیل ملکی در بومهن پیش از طرح دعوا یا امضای قرارداد می‌تواند از انتخاب نادرست خواسته و تحمیل هزینه‌های اضافی جلوگیری کند.