اگر در شهریار با خرید و فروش ملک، اختلاف بر سر سند، تصرف غیرمجاز، قرارداد مشارکت، پیش فروش، ملک مشاع یا اختلاف با فروشنده و مالک روبه رو شده اید، انتخاب وکیل ملکی در شهریار می تواند قبل از طرح دعوا از ایجاد هزینه و اشتباه در انتخاب خواسته جلوگیری کند. در پرونده های ملکی، نوع سند، وضعیت ثبتی، مفاد قرارداد و محل وقوع ملک اهمیت دارد و صرف داشتن یک مبایعه نامه همیشه به معنای امکان طرح هر دعوایی نیست. وکیل ملکی در شهریار باید ابتدا اسناد و وضعیت ثبتی را بررسی کند و سپس مناسب ترین مسیر را پیشنهاد دهد. به همین دلیل، وکیل ملکی در شهریار معمولا پیش از تنظیم دادخواست، موضوع مالکیت، تعهدات قراردادی و سوابق ثبتی را بررسی می کند.
پاسخ وکیل این است که در اختلافات ملکی، نخست باید مشخص شود اختلاف دقیقا درباره چیست: انتقال رسمی ملک، مالکیت، تصرف، فسخ یا ابطال معامله، مطالبه خسارت، افراز ملک مشاع، تخلیه یا اجرای تعهد قراردادی. برای نمونه، اگر خریدار ملک را با قرارداد عادی خریداری کرده اما فروشنده از حضور در دفترخانه خودداری می کند، ممکن است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود؛ اما اگر وضعیت ثبتی ملک، مالک رسمی، بازداشت بودن ملک یا مفاد قرارداد مانع باشد، خواسته باید متناسب با شرایط پرونده تنظیم شود. در خلع ید نیز احراز مالکیت اهمیت اساسی دارد.
پرونده های ملکی شهریار می توانند طیف گسترده ای داشته باشند. الزام به تنظیم سند رسمی یکی از دعاوی رایج است و معمولا زمانی مطرح می شود که معامله انجام شده اما فروشنده برای انتقال رسمی اقدام نمی کند. خلع ید زمانی مطرح می شود که مالک، رفع تصرف شخصی را بخواهد که بدون مجوز ملک را در اختیار گرفته است. در مقابل، تصرف عدوانی شرایط و مبنای متفاوتی دارد و تمرکز آن بر سابقه تصرف و نحوه خارج شدن ملک از تصرف است.
از دیگر اختلافات مهم می توان به ابطال یا فسخ معامله، مطالبه وجه و خسارت، تخلیه، الزام به تحویل ملک، رفع مزاحمت، رفع ممانعت از حق، سرقفلی، مشارکت در ساخت، پیش فروش ساختمان و فروش مال مشاع اشاره کرد. برای وکیل ملکی در شهریار، انتخاب عنوان درست دعوا اهمیت زیادی دارد؛ زیرا طرح خواسته نادرست می تواند باعث اطاله رسیدگی یا صدور قرار عدم استماع یا رد دعوا شود.
در چنین پرونده ای ابتدا باید اصل قرارداد، مدارک پرداخت ثمن، رسیدها، مشخصات پلاک ثبتی، مدارک هویتی طرفین و هرگونه الحاقیه یا توافق بعدی بررسی شود. همچنین باید مشخص شود فروشنده مالک رسمی است یا خود او نیز ملک را از شخص دیگری خریداری کرده است. استعلام ثبتی نیز برای بررسی مالک رسمی و محدودیت های احتمالی ملک اهمیت دارد.
اگر فروشنده مالک رسمی و متعهد به انتقال باشد، الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است مطرح شود؛ اما در ملک مشاع، ملک تفکیک نشده یا دارای وضعیت ثبتی خاص، نحوه طرح دعوا متفاوت است. همچنین در معاملات اموال غیرمنقول، قانون جدید ثبت رسمی معاملات نیز اهمیت بررسی وضعیت ثبت رسمی معامله را بیشتر کرده است و قبل از اقدام باید مقررات لازم الاجرا در زمان طرح دعوا بررسی شود.
خلع ید اصولا دعوایی است که مالک برای خارج کردن متصرف غیرمجاز از ملک مطرح می کند و احراز مالکیت در آن نقش اساسی دارد. تصرف عدوانی بر وضعیت تصرف سابق و خروج عدوانی ملک از تصرف متصرف پیشین تمرکز دارد. تخلیه نیز معمولا در رابطه با تصرفی مطرح می شود که در ابتدا با اجازه یا قرارداد ایجاد شده و پس از پایان یا زوال مبنای تصرف، مالک یا ذی حق درخواست تخلیه دارد.
تفاوت این دعاوی در شرایط طرح و مدارک است. قرارداد اجاره، سند مالکیت، سابقه تصرف، نوع رابطه طرفین و علت ادامه تصرف باید بررسی شود.
در ملک مشاع، چند نفر در یک مال غیرمنقول شریک هستند و سهم هر شریک به صورت مشاع در تمام ملک وجود دارد. اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، قانون افراز و فروش املاک مشاع، رسیدگی به درخواست افراز را در اصل در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک قرار داده است. تصمیم واحد ثبتی نیز در شرایط قانونی قابل اعتراض در دادگاه است. بنابراین برای ملک مشاع، مراجعه مستقیم به دادگاه برای هر نوع اختلاف، همیشه نخستین مرحله نیست و باید وضعیت ثبتی و نوع خواسته بررسی شود.
در اختلاف درباره تقسیم یا فروش ملک غیرقابل افراز، مدارک مالکیت و وضعیت ثبتی اهمیت دارد. فروش سهم مشاع با فروش قطعه مفروز یکسان نیست و قرارداد باید حق منتقل شده را روشن کند.
برای بسیاری از دعاوی ملکی مرتبط با املاک واقع در حوزه شهریار، مرجع قضایی باید بر اساس نوع دعوا و محل وقوع ملک تعیین شود. نشانی اعلام شده برای دادگستری شهرستان شهریار، ابتدای شهرک اداری است. همچنین ساختمان دادگاه های صلح شهریار در ابتدای شهرک اداری قرار دارد و برای پرونده هایی که قانونا در صلاحیت دادگاه صلح قرار می گیرند، باید صلاحیت آن مرجع به صورت موردی بررسی شود.
در منابع محلی، برای دادسرای عمومی و انقلاب شهرستان شهریار نیز نشانی شهرک شاهد، نبش میدان امام خمینی اعلام شده است؛ با این حال، دعاوی صرفا حقوقی و ملکی لزوما در دادسرا رسیدگی نمی شوند و مرجع صالح باید بر اساس ماهیت اختلاف مشخص شود. همچنین شورای حل اختلاف شهریار در محدوده ابتدای شهرک اداری اندیشه معرفی شده است، اما پس از تغییر ساختار شوراها، صلاحیت دادگاه صلح و شورا باید بر اساس نوع پرونده و مقررات جاری بررسی شود.
برای پرونده ملکی، مراجعه به مرجع درست اهمیت دارد. به عنوان نمونه، اختلاف درباره افراز ملک مشاع ممکن است ابتدا در واحد ثبتی محل ملک پیگیری شود، در حالی که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا خلع ید، در صورت وجود شرایط قانونی، مسیر قضایی متفاوتی دارد.
مدارک دقیق به نوع دعوا بستگی دارد، اما معمولا سند مالکیت، مبایعه نامه، رسیدهای پرداخت، اظهارنامه، استعلام ثبتی، مدارک هویتی، وکالت نامه، صورت جلسه تحویل و مدارک ساختمانی اهمیت دارد.
در مشارکت در ساخت، قرارداد، الحاقیه ها، توافق سهم طرفین و مدارک عملیات ساختمانی را منظم کنید. بهتر است اسناد پیش از ثبت دادخواست به ترتیب زمانی مرتب شوند.
هزینه رسیدگی به پرونده ملکی عدد ثابتی برای همه دعاوی نیست. دعاوی مالی، از جمله بسیاری از دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، بر اساس ضوابط هزینه دادرسی و مبنای قانونی تعیین شده برای آن دعوا محاسبه می شوند. در برخی دعاوی ملکی، ارزش معاملاتی ملک یا مبنای مقرر قانونی در تعیین هزینه دادرسی مؤثر است و مبلغی که خواهان در ذهن خود برای ملک در نظر دارد لزوما همان مبنای محاسبه نیست.
علاوه بر هزینه دادرسی، ممکن است هزینه کارشناسی، هزینه های ثبتی، اجرای حکم و حق الوکاله نیز وجود داشته باشد. هزینه کارشناسی می تواند به ارزیابی ملک، خسارت یا مسائل فنی ساختمان وابسته باشد.
مهم ترین اقدام، بررسی مالکیت و وضعیت ثبتی پیش از پرداخت بخش اصلی ثمن است. پلاک ثبتی، سند، اختیار فروشنده و محدودیت های احتمالی باید بررسی شود. در قرارداد نیز زمان دفترخانه، ضمانت اجرای عدم حضور، تحویل، نحوه پرداخت، عوارض، وجه التزام و شرایط فسخ روشن باشد.
در معاملات جدید املاک، توجه به الزامات مربوط به ثبت رسمی معاملات نیز اهمیت دارد. همچنین نباید صرفا به تصویر سند یا گفته واسطه معامله اکتفا کرد. بررسی اصالت مدارک و وضعیت ثبتی قبل از معامله می تواند از بسیاری از دعاوی بعدی جلوگیری کند.
اختلافات ملکی شهریار ممکن است از یک مبایعه نامه ساده تا پرونده های پیچیده مالکیت، تصرف، مشارکت در ساخت یا ملک مشاع را شامل شود. مهم ترین مرحله، تشخیص دقیق ماهیت اختلاف و انتخاب خواسته مناسب است. مدارک قرارداد، سند، وضعیت ثبتی و محل وقوع ملک باید پیش از طرح دعوا بررسی شود و مراجعه به مرجع صالح نیز بر اساس نوع پرونده انجام گیرد. اگر برای انتخاب وکیل ملکی در شهریار به بررسی پرونده نیاز دارید، بررسی دقیق اسناد پیش از ثبت دادخواست می تواند از انتخاب مسیر اشتباه و هزینه های اضافی جلوگیری کند.