داور قرار دادن در اجاره ملک

برای داور قرار دادن در اجاره ملک باید در قرارداد اجاره یا توافقی جداگانه، رضایت روشن موجر و مستأجر، موضوع اختلاف، شخص داور و حدود اختیار او مشخص شود؛ بنابراین داور قرار دادن در اجاره ملک به‌صورت شفاهی یا با عبارت‌های مبهم، امنیت حقوقی کافی ندارد. برای مثال، اگر مستأجر چند ماه اجاره‌بها را نپردازد و قرارداد فقط نوشته باشد «اختلافات با داور حل می‌شود»، اصل ارجاع ممکن است پذیرفته شود، اما درباره اختیار داور برای مطالبه اجاره‌بها، خسارت، فسخ یا تخلیه، احتمال اختلاف جدی وجود خواهد داشت.

داوری روشی توافقی برای حل اختلاف است که در آن طرفین به جای رسیدگی مستقیم دادگاه، شخص یا اشخاصی را برای اظهارنظر و صدور رأی انتخاب می‌کنند. مبنای این روش، توافق طرفین است و هیچ‌کدام از موجر یا مستأجر نمی‌تواند بدون وجود شرط یا توافق معتبر، طرف دیگر را به داوری مجبور کند.

شرط داوری می‌تواند هم‌زمان با تنظیم اجاره‌نامه درج شود یا پس از ایجاد اختلاف، در سند جداگانه به امضای طرفین برسد. بهتر است این توافق کتبی باشد و مشخص کند که داوری شامل چه اختلافاتی است؛ برای نمونه، اختلاف درباره اجاره‌بها، ودیعه، خسارت به ملک، تعمیرات، فسخ قرارداد، تحویل ملک و وجه التزام می‌تواند به‌طور جداگانه یا کلی در آن ذکر شود.

توافق داوری باید از سوی اشخاصی انجام شود که اختیار قانونی برای اجاره دادن، اجاره کردن یا تصمیم‌گیری درباره ملک دارند. اگر ملک مشاع باشد، نماینده شرکت یا شخص حقوقی قرارداد را امضا کند، یا یکی از طرفین وکیل داشته باشد، اختیار امضاکننده اهمیت زیادی پیدا می‌کند. شرط داوری شخصی که صلاحیت یا اختیار لازم را ندارد، ممکن است در مرحله رسیدگی یا اجرای رأی با ایراد مواجه شود.

اصل بر این است که اختلافات مالی و قراردادی قابل ارجاع به داوری باشند؛ اما هر موضوعی را نمی‌توان بدون بررسی به داور واگذار کرد. داور معمولاً می‌تواند درباره میزان اجاره‌بهای پرداخت‌نشده، استرداد ودیعه، خسارت قراردادی، هزینه تعمیرات، مسئولیت تأخیر در تحویل، اعتبار فسخ اعلام‌شده و آثار نقض تعهدات اظهارنظر کند.

در مقابل، برخی امور به نظم عمومی، وضعیت ثبتی ملک یا صلاحیت انحصاری مراجع قضایی مربوط می‌شوند. همچنین صدور دستور تخلیه فوری، مانند آنچه در شرایط قانونی خاص از مرجع قضایی درخواست می‌شود، الزاماً در صلاحیت داور نیست. داور ممکن است درباره استحقاق موجر برای تخلیه یا آثار نقض قرارداد رأی بدهد، اما اجرای اجباری تخلیه معمولاً نیازمند مراجعه به مرجع صالح و رعایت تشریفات قانونی است.

موضوعات مربوط به مالکیت، ابطال سند رسمی، ورشکستگی، نکاح و طلاق، نسب و برخی امور دیگر نیز ممکن است قابل داوری نباشند یا حدود داوری در آن‌ها محدود باشد. به همین دلیل، بهتر است اختلافات مربوط به رابطه اجاره از دعاوی خارج از قرارداد تفکیک شوند و اختیار داور فقط در محدوده‌ای نوشته شود که قانون اجازه می‌دهد.

در تنظیم شرط داوری، صرف نوشتن نام یک شخص کافی نیست. متن باید تا حد امکان روشن و قابل اجرا باشد و دست‌کم عناصر زیر را در بر بگیرد:

• نام و مشخصات کامل موجر، مستأجر و در صورت وجود، نمایندگان یا وکلای آنان؛
• تعیین شخص داور، داوران یا روش انتخاب داور جایگزین در صورت فوت، استعفا، عدم پذیرش یا ناتوانی داور اصلی؛
• شرح دقیق اختلافاتی که به داوری ارجاع می‌شود؛
• تعیین مدت داوری یا روش محاسبه آغاز و پایان آن؛
• تعیین محل تشکیل جلسات، شیوه ابلاغ دعوت‌نامه‌ها و مدارک قابل ارائه؛
• مشخص کردن حدود اختیار داور برای مطالبه وجه، تعیین خسارت، اعلام آثار نقض قرارداد یا رد ادعا؛
• پیش‌بینی نحوه پرداخت دستمزد و هزینه‌های داوری؛
• امضای همه اشخاصی که قرار است به توافق داوری ملتزم باشند.

اگر داور شخص معتمد یکی از طرفین باشد، بهتر است موضوع بی‌طرفی و اعلام هرگونه رابطه مالی، خانوادگی یا شغلی با طرفین نیز در قرارداد مورد توجه قرار گیرد. توافق درباره داوری به معنای صرف‌نظر کردن از همه حقوق دفاعی نیست؛ هر دو طرف باید فرصت ارائه اسناد، توضیح و دفاع داشته باشند.

نخستین مرحله، احراز وجود توافق داوری و بررسی حدود آن است. داور باید مطمئن شود اختلاف مطرح‌شده همان موضوعی است که طرفین به او سپرده‌اند. سپس ادعاهای خواهان، پاسخ طرف مقابل، اجاره‌نامه، رسیدهای پرداخت، اظهارنامه‌ها، گزارش کارشناسی، عکس‌ها و سایر مدارک بررسی می‌شود.

در صورت نیاز، داور می‌تواند از طرفین توضیح بخواهد یا موضوع را برای ارزیابی فنی به کارشناس ارجاع دهد؛ البته هزینه کارشناسی باید مطابق توافق یا ضرورت پرونده پرداخت شود. ابلاغ دعوت برای جلسه نیز اهمیت دارد. اگر یکی از طرفین در جلسه حاضر نشود، داور باید امکان دفاع و اطلاع‌رسانی متعارف را فراهم کرده باشد تا رأی بعداً به علت نقض حق دفاع با مشکل روبه‌رو نشود.

رأی داور باید درباره خواسته‌های مطرح‌شده، دلایل، تعهدات طرفین و نتیجه نهایی شفاف باشد. صدور رأی خارج از موضوع ارجاع، مخالفت با قوانین الزامی، بی‌اعتباری توافق داوری یا رعایت نکردن حدود اختیار می‌تواند زمینه اعتراض به رأی را فراهم کند. داور همچنین نباید درباره شخصی رأی دهد که طرف توافق داوری نبوده است.

رأی داور مانند حکم دادگاه به‌صورت خودکار اجرا نمی‌شود. اگر محکوم‌علیه در مهلت مقرر رأی را اجرا نکند، ذی‌نفع باید از دادگاه صالح درخواست صدور اجراییه کند. پس از صدور اجراییه و ابلاغ آن، اقدامات اجرایی بر اساس مقررات مربوط دنبال خواهد شد.

اعتراض به رأی داور فقط با ادعای نارضایتی یا اشتباه در ارزیابی کافی نیست. قانون موارد مشخصی برای بی‌اعتبار شدن رأی پیش‌بینی کرده است؛ از جمله بی‌اعتباری قرارداد داوری، صدور رأی خارج از موضوع یا مدت داوری، مخالفت با قوانین لازم‌الاجرا، نداشتن صلاحیت داور یا صدور رأی درباره امری که قابل داوری نبوده است.

مهلت اعتراض به رأی داوری و تشخیص دادگاه صالح به نحوه ابلاغ رأی، اقامتگاه طرفین و وضعیت پرونده بستگی دارد. بنابراین پس از دریافت رأی، نباید ابلاغ را نادیده گرفت. نگهداری نسخه قرارداد، رسید ابلاغ، مدارک پرداخت و متن کامل رأی برای بررسی امکان اعتراض یا درخواست اجرا ضروری است.

داوری می‌تواند درباره نقض تعهدات مستأجر، پایان قرارداد، عدم پرداخت اجاره‌بها یا استحقاق مطالبه خسارت مفید باشد؛ اما نباید آن را جایگزین همه روش‌های قانونی تخلیه دانست. نوع قرارداد، تاریخ انعقاد، وجود یا نبود سرقفلی، شیوه تنظیم اجاره‌نامه و علت درخواست تخلیه در انتخاب مسیر مؤثر است.

در برخی قراردادهای اجاره، موجر می‌تواند با فراهم بودن شرایط قانونی، از مرجع قضایی یا مرجع صالح دیگر اقدام سریع‌تری برای تخلیه بخواهد. در چنین وضعی، وجود شرط داوری ممکن است برای مطالبه خسارت یا حل اختلاف مالی مفید باشد، ولی لزوماً مانع مراجعه به مرجع صالح برای دستور تخلیه نیست. تشخیص این موضوع به جزئیات قرارداد و مقررات حاکم بر آن بستگی دارد.

اگر مستأجر ادعا کند قرارداد تمدید شده، ودیعه پرداخت نشده، ملک دارای عیب اساسی است یا تخلیه موجب نقض تعهدات موجر می‌شود، رسیدگی ممکن است از حالت ساده خارج شود. در این موارد، جمع‌آوری اسناد و تعیین دقیق خواسته پیش از انتخاب داوری اهمیت بیشتری دارد.

آیا درج نام داور در اجاره‌نامه اجباری است؟

خیر، اصل ارجاع به داوری با توافق طرفین شکل می‌گیرد، اما مشخص کردن نام داور یا روش انتخاب او از بروز اختلاف بعدی جلوگیری می‌کند. اگر داور تعیین نشده باشد و طرفین بعداً درباره انتخاب او به توافق نرسند، ممکن است برای تعیین داور یا ادامه رسیدگی نیاز به مراجعه به دادگاه ایجاد شود.

اگر داور تعیین‌شده حاضر به رسیدگی نباشد چه باید کرد؟

ابتدا باید متن قرارداد برای روش جایگزینی داور بررسی شود. اگر چنین روشی پیش‌بینی نشده باشد، طرفین می‌توانند با توافق، داور دیگری تعیین کنند. در صورت نبود توافق، امکان مراجعه به مرجع صالح برای تعیین تکلیف، بسته به مفاد قرارداد و وضعیت داوری، وجود دارد.

آیا مستأجر می‌تواند به رأی داور اعتراض کند؟

بله، در صورتی که یکی از جهات قانونی بی‌اعتباری رأی وجود داشته باشد، مستأجر یا موجر می‌تواند در مهلت قانونی اعتراض کند. صرف این ادعا که رأی به نفع طرف مقابل صادر شده، برای ابطال آن کافی نیست و باید دلیل مشخص و قابل اثبات ارائه شود.

هزینه داوری بر عهده چه کسی است؟

در وهله نخست، توافق طرفین درباره پرداخت هزینه ملاک قرار می‌گیرد. اگر قراردادی در این باره وجود نداشته باشد، داور با توجه به مقررات و شرایط پرونده درباره هزینه رسیدگی تصمیم می‌گیرد. هزینه کارشناسی، ابلاغ و اقدامات اجرایی نیز ممکن است جداگانه ایجاد شود.

آیا رأی داور برای تخلیه مستقیم ملک کافی است؟

معمولاً رأی داور برای اجرای اجباری، نیازمند طی مرحله قانونی اجراست و داور مانند مأمور اجرا اختیار خارج کردن مستأجر از ملک را ندارد. در موضوع تخلیه، باید نوع دعوا و مسیر قانونی مناسب بررسی شود و ممکن است مراجعه به مرجع قضایی ضروری باشد.

آیا می‌توان پس از ایجاد اختلاف، داوری را توافق کرد؟

بله، طرفین می‌توانند پس از ایجاد اختلاف نیز با توافق کتبی، موضوع مشخصی را به داوری بسپارند. در این حالت، بهتر است خواسته‌ها، مدارک، نام داور، مدت رسیدگی و حدود اختیار او دقیقاً نوشته شود تا اختلاف تازه‌ای درباره دامنه توافق شکل نگیرد.

پیش از امضای اجاره‌نامه، هویت و اختیار مالک یا نماینده او را بررسی کنید و مشخصات ملک را با سند یا مدارک معتبر تطبیق دهید. سپس درباره صلاحیت و بی‌طرفی داور تحقیق کنید و از انتخاب شخصی که رابطه نزدیک یا منفعت مستقیم در اختلاف دارد، خودداری نمایید.

همه پرداخت‌ها را از طریق روش قابل اثبات انجام دهید و رسیدهای ودیعه و اجاره‌بها را نگه دارید. در صورت بروز اختلاف، ابتدا موضوع را به‌صورت مکتوب اعلام کنید و مهلت منطقی برای انجام تعهد بدهید. اظهارنامه، پیام‌های قابل استناد، صورت‌جلسه تحویل ملک و گزارش وضعیت ساختمان می‌تواند در رسیدگی داوری یا قضایی مؤثر باشد.

همچنین بهتر است پیش از درخواست داوری، مشخص شود هدف شما دریافت وجه، مطالبه خسارت، تأیید فسخ، الزام به تعمیر، تحویل ملک یا تخلیه است. انتخاب خواسته نادرست یا ترکیب موضوعات خارج از صلاحیت داور، ممکن است موجب طولانی شدن رسیدگی و افزایش هزینه‌ها شود.

داور قرار دادن در اجاره ملک زمانی کارآمد است که با رضایت واقعی طرفین، متن روشن، تعیین حدود اختیار و پیش‌بینی روش اجرای رأی انجام شود. داوری برای بسیاری از اختلافات مالی و قراردادی اجاره راهکاری قابل استفاده است، اما درباره تخلیه، مالکیت و امور مرتبط با نظم عمومی، صلاحیت داور محدود است و ممکن است مراجعه به مرجع قضایی ضرورت داشته باشد.

بهترین اقدام این است که پیش از امضای قرارداد، شرط داوری به‌صورت دقیق تنظیم شود و پس از ایجاد اختلاف نیز اسناد، ابلاغ‌ها و مهلت‌های قانونی با دقت بررسی شوند. اگر ارزش ملک، مبلغ ودیعه یا خسارت قابل توجه است، بررسی متن اجاره‌نامه و توافق داوری توسط متخصص حقوقی می‌تواند از صدور رأی غیرقابل اجرا یا از دست رفتن فرصت اعتراض جلوگیری کند.