هزینه تعمیرات در ملک اجاره ای
در بیشتر قراردادهای اجاره، هزینه تعمیرات اساسی و مربوط به اصل بنا بر عهده موجر است و هزینه تعمیرات جزئی، مصرفی یا خسارت ناشی از تقصیر مستأجر بر عهده او قرار میگیرد. بنابراین، درباره هزینه تعمیرات در ملک اجاره ای ابتدا باید نوع خرابی، علت ایجاد آن و مفاد قرارداد بررسی شود. برای مثال، اگر در آپارتمان اجارهای لوله اصلی ساختمان ترکیده باشد، معمولاً مالک باید هزینه را بپردازد؛ اما اگر مستأجر به علت استفاده نادرست شیرآلات را خراب کرده باشد، مسئولیت متوجه مستأجر خواهد بود. در ادامه، قواعد تشخیص مسئول، روش مطالبه هزینه و اقدامات عملی هر دو طرف توضیح داده میشود.
قاعده اصلی تقسیم مسئولیت
بر اساس مقررات اجاره، موجر باید ملک را در وضعیتی تحویل دهد که برای استفاده مورد توافق مناسب باشد و در طول مدت اجاره نیز تعمیراتی را که برای امکان استفاده متعارف از ملک ضرورت دارد انجام دهد. این تعهد معمولاً شامل خرابیهای اساسی، تأسیسات اصلی و قسمتهایی است که تعمیر نکردن آنها استفاده از ملک را دشوار یا غیرممکن میکند.
در مقابل، مستأجر باید از ملک مطابق قرارداد و به شکل متعارف استفاده کند. هزینههای جزئی و روزمره، مانند تعویض لامپ، رفع گرفتگیهای ناشی از استفاده معمول، تعویض قطعات مصرفی یا تعمیر خسارتی که بر اثر بیاحتیاطی مستأجر یا افراد تحت مسئولیت او ایجاد شده است، غالباً بر عهده مستأجر قرار میگیرد؛ مگر اینکه در قرارداد ترتیب دیگری نوشته شده باشد.
در نتیجه، برای تعیین هزینه تعمیرات در ملک اجاره ای نمیتوان تنها به مبلغ تعمیر یا عنوان آن توجه کرد. ممکن است یک تعمیر ظاهراً کوچک، مربوط به بخش اصلی ساختمان باشد یا خرابی بزرگی به علت رفتار نادرست مستأجر ایجاد شده باشد. علت خرابی و نقش هر یک از طرفین اهمیت بیشتری از میزان هزینه دارد.
تعمیرات اساسی و تعمیرات جزئی چه تفاوتی دارند؟
تعمیرات اساسی
تعمیرات اساسی به بخشهایی مربوط میشود که به اصل بنا، ایمنی یا تأسیسات اصلی ملک ارتباط دارد. خرابی لولههای اصلی آب و فاضلاب، فرسودگی سیمکشی اصلی، نقص جدی سیستم گرمایش یا سرمایش، خرابی موتور آسانسور در حدود مسئولیت مالک یا تعمیر سقف و دیوارهای اصلی نمونههایی از این موارد هستند.
اگر خرابی ناشی از استهلاک طبیعی یا فرسودگی ساختمان باشد، اصل بر این است که مالک باید برای رفع آن اقدام کند. مستأجر نیز باید در اولین فرصت موضوع را به مالک اطلاع دهد و امکان بازدید و تعمیر را فراهم کند. جلوگیری از ورود تعمیرکار یا تأخیر غیرموجه در اعلام خرابی میتواند مسئولیت مستأجر را افزایش دهد.
تعمیرات جزئی و مصرفی
تعمیرات جزئی معمولاً هزینه زیادی ندارند و به استفاده روزمره از ملک مربوط هستند. تعویض پوشال کولر، لامپ، باتری، واشر شیر آب یا رفع خرابیهایی که مستقیماً بر اثر استفاده نادرست مستأجر ایجاد شدهاند، در بسیاری از قراردادها بر عهده مستأجر است. با این حال، اگر قرارداد بهصورت صریح مسئولیت این موارد را به مالک واگذار کرده باشد، مفاد قرارداد ملاک عمل خواهد بود.
گاهی تشخیص جزئی یا اساسی بودن تعمیر دشوار است. در چنین شرایطی، گزارش تعمیرکار معتبر، نظر کارشناس رسمی، سوابق تعمیرات قبلی و عمر تأسیسات میتواند برای روشن شدن علت خرابی استفاده شود. صرف ادعای مالک یا مستأجر، بدون دلیل قابل بررسی، معمولاً برای حل اختلاف کافی نیست.
نقش قرارداد اجاره در تعیین مسئولیت
قرارداد اجاره مهمترین سند برای مشخص کردن تعهدات طرفین است. پیش از هر اقدام، باید بندهای مربوط به تعمیرات، تأسیسات، هزینههای شارژ، خسارت و نحوه تحویل ملک به دقت مطالعه شود. ممکن است طرفین در قرارداد توافق کرده باشند که برخی تعمیرات معمول بر عهده مستأجر باشد یا مالک مسئولیت تعمیر تجهیزات خاصی را بپذیرد.
البته هر عبارتی در قرارداد به یک معنا نیست. برای نمونه، عبارت «تمام تعمیرات بر عهده مستأجر است» ممکن است باعث اختلاف شود؛ زیرا باید مشخص شود منظور طرفین تعمیرات جزئی بوده یا تعمیرات اساسی را نیز شامل میشده است. در صورت ابهام، اوضاعواحوال قرارداد، عرف، نوع خرابی، زمان ایجاد آن و رفتار قبلی طرفین اهمیت پیدا میکند.
بهتر است هنگام تنظیم قرارداد، فهرست وسایل و تأسیسات موجود، وضعیت آنها، عمر تقریبی تجهیزات و مسئول پرداخت هر نوع تعمیر بهطور روشن نوشته شود. عکس گرفتن هنگام تحویل ملک و امضای صورتجلسه نیز میتواند از اختلافات بعدی درباره هزینه تعمیرات در ملک اجاره ای جلوگیری کند.
اگر مالک تعمیرات ضروری را انجام ندهد چه باید کرد؟
مستأجر نباید از ابتدا هزینه تعمیرات اساسی را بدون اطلاع مالک پرداخت کند و سپس مبلغ را از اجارهبها کم کند؛ زیرا این اقدام ممکن است موجب اختلاف و حتی طرح ادعای عدم پرداخت اجاره شود. روش مطمئنتر، اطلاعرسانی کتبی و دادن فرصت متعارف برای تعمیر است.
- ابتدا خرابی را با عکس، فیلم و توضیح دقیق ثبت کنید.
- موضوع را از طریق پیام قابل استناد، اظهارنامه یا روش مورد توافق در قرارداد به مالک اعلام کنید.
- در اطلاعرسانی، محل خرابی، آثار آن، ضرورت تعمیر و مهلت مناسب برای اقدام را بنویسید.
- در صورت امکان، پیشفاکتور یا نظر تعمیرکار درباره علت خرابی را دریافت کنید.
- اگر خرابی فوری و خطرناک است، برای جلوگیری از خسارت بیشتر اقدامات ضروری را انجام دهید و همه رسیدها و مدارک پرداخت را نگه دارید.
اگر مالک پس از اطلاعرسانی اقدام نکند، مستأجر میتواند با توجه به شرایط، از مرجع قضایی الزام مالک به انجام تعمیرات را بخواهد یا برای اثبات وضعیت موجود درخواست تأمین دلیل کند. در موارد فوری، تشخیص اینکه آیا تعمیر مستقیم و مطالبه هزینه آن امکانپذیر است یا نه، به وضعیت ملک، ضرورت اقدام و مفاد قرارداد بستگی دارد. به همین دلیل، کسر خودسرانه هزینه از اجارهبها تصمیم پرخطری است و بهتر است پیش از آن، مشاوره حقوقی دریافت شود.
اگر مستأجر باعث خرابی شده باشد
چنانچه خرابی نتیجه تعدی، تفریط، بیاحتیاطی یا استفاده برخلاف قرارداد باشد، مستأجر باید هزینه جبران خسارت را بپردازد. برای مثال، شکستن در اثر ضربه، آسیب به کابینت به علت نصب غیراصولی، سوختن وسیله برقی بر اثر دستکاری یا گرفتگی فاضلاب به دلیل ریختن مواد نامناسب میتواند مسئولیت مستأجر را ایجاد کند.
مالک برای مطالبه هزینه باید تا حد امکان دلیل داشته باشد. عکسهای زمان تحویل، صورتجلسه، فاکتور تعمیر، گزارش کارشناس، شهادت افراد حاضر و پیامهای ردوبدلشده میتواند در اثبات میزان خسارت مؤثر باشد. مالک نیز نباید بدون دلیل، کل مبلغ ودیعه را بابت تعمیرات کسر کند؛ زیرا فقط خسارت واقعی و قابل اثبات قابل مطالبه است.
در پایان قرارداد، بهتر است طرفین با حضور یکدیگر از ملک بازدید کنند و صورتجلسهای شامل وضعیت دیوارها، کف، شیرآلات، وسایل سرمایشی و گرمایشی، کنتورها و کلیدها تنظیم کنند. این کار اختلاف درباره اینکه خرابی قبل از تحویل ایجاد شده یا در زمان اجاره را کاهش میدهد.
روش مطالبه و مدارک لازم
در اختلافات مربوط به هزینه تعمیرات در ملک اجاره ای، مدارک نقش تعیینکننده دارند. قرارداد اجاره، رسید پرداخت اجارهبها، رسید ودیعه، پیامهای اعلام خرابی، عکس و فیلم، گزارش تعمیرکار، فاکتور خرید قطعه، رسید پرداخت دستمزد و گزارش کارشناسی از مهمترین اسناد هستند.
اگر مستأجر هزینهای را که بر عهده مالک بوده پرداخت کرده باشد، باید ثابت کند که تعمیر ضروری بوده، مالک از خرابی اطلاع داشته یا امکان اطلاع دادن وجود داشته است، هزینه متعارف بوده و تعمیر برای حفظ ملک یا امکان استفاده از آن انجام شده است. اگر مالک مدعی خسارت وارده از سوی مستأجر باشد، باید رابطه میان رفتار مستأجر و خرابی را نشان دهد.
برای مطالبه وجه یا الزام به تعمیر، ثبت درخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام میشود. مرجع رسیدگی با توجه به نوع خواسته، مبلغ مطالبه و مقررات جاری تعیین میشود و معمولاً محل وقوع ملک یا مرجع صالح مقرر در قانون اهمیت دارد. هزینه دادرسی، هزینه کارشناسی و هزینه تأمین دلیل به نوع اقدام و مبلغ خواسته بستگی دارد و مبلغ ثابتی برای همه پروندهها ندارد.
پرسشهای متداول
آیا مستأجر میتواند هزینه تعمیر را از اجارهبها کم کند؟
کسر هزینه بدون توافق روشن یا تصمیم مرجع صالح، معمولاً اقدام مطمئنی نیست. مستأجر باید ابتدا مالک را مطلع کند و مدارک هزینه را نگه دارد. اگر توافق کتبی درباره تهاتر وجود داشته باشد، وضعیت متفاوت است؛ در غیر این صورت، مطالبه هزینه از راه قانونی کمریسکتر خواهد بود.
تعمیر کولر یا پکیج بر عهده چه کسی است؟
پاسخ به علت خرابی، مفاد قرارداد و عرف بستگی دارد. سرویسهای دورهای و قطعات مصرفی ممکن است بر عهده مستأجر باشد، اما خرابی ناشی از فرسودگی موتور یا نقص اصلی دستگاه معمولاً به مالک ارتباط دارد. گزارش تعمیرکار درباره علت خرابی میتواند اختلاف را حل کند.
اگر مالک ودیعه را بابت تعمیرات نگه دارد چه اقدامی ممکن است؟
مالک باید خسارت واقعی را اثبات کند و نمیتواند صرفاً بر اساس برآورد شخصی، مبلغ نامحدود مطالبه کند. مستأجر میتواند با مطالبه کتبی، درخواست ارائه فاکتور و گزارش تعمیر کند و در صورت ادامه اختلاف، استرداد مبلغ ودیعه را از مسیر قانونی پیگیری کند.
اگر خرابی فوری باشد و مالک پاسخ ندهد، تکلیف چیست؟
در خرابیهایی که خطر جانی یا خسارت گسترده دارند، مستأجر باید برای جلوگیری از تشدید زیان اقدام ضروری و متعارف انجام دهد. تماس با تعمیرکار، ثبت وضعیت پیش از تعمیر و نگهداری فاکتور بسیار مهم است. تعمیرات غیرضروری یا گرانتر از حد متعارف ممکن است قابل مطالبه نباشد.
آیا مستأجر میتواند مالک را مجبور به تعمیر کند؟
در صورتی که تعمیر برای استفاده متعارف از ملک ضروری باشد و مسئولیت آن طبق قرارداد یا قانون بر عهده مالک قرار گیرد، مستأجر میتواند الزام مالک به انجام تعهد را پیگیری کند. اثبات ضرورت تعمیر و اطلاع مالک، بخش مهم این درخواست است.
جمع بندی
تشخیص مسئول پرداخت هزینه تعمیرات در ملک اجاره ای به سه عامل اصلی بستگی دارد: نوع تعمیر، علت خرابی و متن قرارداد. تعمیرات اساسی و ناشی از فرسودگی معمولاً بر عهده مالک است و تعمیرات جزئی یا خسارت ناشی از تقصیر، غالباً به مستأجر مربوط میشود. بهترین اقدام، اعلام کتبی خرابی، جمعآوری مدارک، دریافت نظر تعمیرکار و خودداری از کسر یکطرفه هزینه از اجارهبهاست. تنظیم قرارداد دقیق و صورتجلسه تحویل نیز از مهمترین راههای پیشگیری از اختلاف محسوب میشود.