آخرین به روزرسانی ۱۴۰۵/۰۴/۲۹ (دوشنبه - ۲۹ تیر ۱۴۰۵)

فسخ یا تخلیه ملک اجاره ای به دلیل شرایط نامناسب

سوال درباره مسئله فسخ یا تخلیه ملک اجاره ای به دلیل شرایط نامناسب :
سلام و وقت بخیر من یک ماه پیش ی واحد اجاره کردم بخاطر هماسه هایی که محیط کثیف کردن و سگ داشتن و... خونه رو میوام پس بدم میتونم شکایت کنم؟
پمپ سه بار خراب شد و میخوان از من پول بگیرن ولی من نمیدم بهشون حالا که خونه رو تمیز کردم صابخونه با رقم بالایی اجاره داده و ی مورد دیگه تمام قبض ها با بدهی یک سال و چند ماهه بود که تسویه نکرده بودن

جمع‌بندی وکیل حقوقی با رعایت رویه دادسرا

پاسخ سوال توسط وکیل برای موضوع فسخ یا تخلیه ملک اجاره ای به دلیل شرایط نامناسب :
با سلام و احترام

با توجه به توضیحاتی که ارائه کرده اید، حدود یک ماه پیش یک واحد مسکونی را اجاره کرده اید، اما پس از سکونت متوجه شده اید که شرایط ملک با آنچه انتظار داشته اید تفاوت زیادی داشته است. به گفته شما، محیط ساختمان به دلیل رفتار برخی همسایه ها، از جمله نگهداری سگ و رعایت نکردن نظافت، وضعیت نامناسبی دارد. همچنین پمپ آب ساختمان سه بار خراب شده و اکنون از شما می خواهند هزینه تعمیر آن را پرداخت کنید. علاوه بر این، هنگام سکونت متوجه شده اید که قبوض مربوط به آب، برق، گاز یا سایر خدمات دارای بدهی مربوط به یک سال یا بیشتر بوده و پیش از تحویل ملک تسویه نشده است. اکنون قصد دارید ملک را تخلیه کنید و می خواهید بدانید آیا می توانید علیه موجر شکایت کنید یا خیر.

در پاسخ باید گفت که هر یک از این موضوعات از نظر حقوقی حکم جداگانه ای دارد و باید به صورت مستقل بررسی شود.

مطابق ماده 476 قانون مدنی، موجر مکلف است عین مستاجره را در وضعیتی به مستاجر تحویل دهد که برای استفاده مورد نظر قابل بهره برداری باشد. همچنین بر اساس ماده 477 قانون مدنی، اگر پس از تحویل، معلوم شود که ملک دارای عیبی بوده که استفاده متعارف از آن را مختل می کند و مستاجر هنگام انعقاد قرارداد از آن بی اطلاع بوده است، در شرایطی ممکن است حق فسخ قرارداد برای مستاجر ایجاد شود.

اگر بتوانید ثابت کنید که وضعیت نامناسب ساختمان، مشکلات تاسیسات یا شرایط محیطی به گونه ای بوده که هنگام انعقاد قرارداد از آن اطلاع نداشته اید و این موارد استفاده متعارف از ملک را با مشکل جدی مواجه کرده است، می توانید از دادگاه درخواست بررسی موضوع و در صورت وجود شرایط قانونی، فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت را مطرح کنید.

اما اگر منظور از کثیفی محیط یا نگهداری سگ، رفتار برخی همسایه ها باشد و این موارد ارتباطی با تعهدات موجر نداشته باشد، صرف وجود چنین مشکلاتی همیشه موجب ایجاد حق فسخ قرارداد نمی شود، مگر اینکه ثابت شود موجر این وضعیت را از شما پنهان کرده یا ملک را با اوصافی خلاف واقع به شما اجاره داده است.

آیا باید هزینه تعمیر پمپ را پرداخت کنید؟

در خصوص پمپ آب، اصل بر این است که اگر خرابی ناشی از استهلاک، فرسودگی یا نقص فنی تجهیزات ساختمان باشد، هزینه تعمیر آن بر عهده موجر یا از هزینه های مشترک ساختمان است، نه مستاجر.

مطابق ماده 486 قانون مدنی، تعمیرات اساسی و هزینه هایی که برای امکان استفاده از ملک ضروری است، اصولا بر عهده موجر است، مگر اینکه در قرارداد اجاره برخلاف آن توافق شده باشد.

بنابراین اگر پمپ به دلیل فرسودگی خراب شده و شما در ایجاد خرابی نقشی نداشته اید، موجر یا مدیر ساختمان نمی تواند بدون وجود مبنای قانونی، شما را ملزم به پرداخت هزینه تعمیر کند.

البته اگر در قرارداد اجاره شرط خاصی درباره پرداخت این هزینه ها وجود داشته باشد، باید مفاد قرارداد نیز بررسی شود.

بدهی قبوض قبل از تحویل ملک

اگر هنگام تحویل واحد، قبوض دارای بدهی مربوط به یک سال یا چند ماه قبل بوده است، اصل بر این است که بدهی های مربوط به دوره قبل از آغاز اجاره، بر عهده موجر یا استفاده کننده قبلی است.

شما فقط مسئول پرداخت هزینه مصرفی مربوط به مدت سکونت خود هستید، مگر اینکه در قرارداد به شکل دیگری توافق شده باشد.

اگر مجبور شده اید بدهی های گذشته را برای جلوگیری از قطع خدمات پرداخت کنید، در صورت اثبات موضوع، می توانید مبلغ پرداختی را از موجر مطالبه کنید.

آیا می توانید قرارداد را زودتر پایان دهید؟

اگر قرارداد اجاره مدت معین داشته باشد، اصل بر این است که مستاجر باید تا پایان مدت به قرارداد پایبند باشد.

اما در مواردی که:

ملک دارای عیب موثر باشد؛
استفاده متعارف از آن ممکن نباشد؛
یا موجر به تعهدات اساسی خود عمل نکرده باشد؛

ممکن است مستاجر حق فسخ داشته باشد.

بنابراین قبل از تخلیه، بهتر است وضعیت قرارداد و دلایل فسخ توسط یک حقوقدان بررسی شود تا بعدا با مطالبه اجاره بها یا خسارت از سوی موجر مواجه نشوید.

اگر خانه را تمیز کرده باشید و موجر با اجاره بیشتری به شخص دیگری واگذار کند

اینکه شما هنگام تخلیه، ملک را تمیز کرده اید و موجر بعدا آن را با مبلغ بیشتری اجاره داده است، به خودی خود برای شما حقی نسبت به افزایش اجاره ایجاد نمی کند.

اما اگر شما برای تعمیر یا بهسازی ملک، با اجازه موجر هزینه هایی انجام داده باشید که ارزش ملک را افزایش داده باشد، در شرایط خاص و با وجود دلایل کافی، ممکن است امکان مطالبه آن هزینه ها وجود داشته باشد.

چه مدارکی را نگه دارید؟

اگر قصد پیگیری حقوقی دارید، مدارک زیر بسیار مهم هستند:

قرارداد اجاره.
تصاویر و فیلم از وضعیت نامناسب ساختمان.
تصاویر یا مدارک مربوط به خرابی پمپ.
رسید پرداخت قبوض قدیمی، در صورت پرداخت.
پیام ها یا مکاتبات با موجر درباره مشکلات.
شهادت همسایگان، در صورت وجود.

این مدارک می توانند در اثبات ادعای شما نقش مهمی داشته باشند.

جمع بندی حقوقی

با توجه به توضیحاتی که ارائه کرده اید، اگر هنگام اجاره از مشکلات اساسی ملک، خرابی تاسیسات یا بدهی قبوض اطلاع نداشته اید و این موارد استفاده متعارف از ملک را با مشکل مواجه کرده است، در صورت احراز شرایط قانونی، می توانید از حقوق خود برای فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت استفاده کنید. همچنین اگر خرابی پمپ ناشی از استهلاک یا نقص فنی بوده باشد، اصولا هزینه تعمیر آن بر عهده موجر یا از هزینه های مشترک ساختمان است و نمی توان بدون دلیل قانونی این هزینه را از شما مطالبه کرد.

در مورد قبوض نیز، بدهی های مربوط به قبل از شروع اجاره، اصولا بر عهده موجر یا استفاده کننده قبلی است و شما فقط مسئول هزینه های مربوط به دوره سکونت خود هستید. بنابراین قبل از تخلیه یا طرح شکایت، قرارداد اجاره و مدارک مربوط به وضعیت ملک را به دقت بررسی و نگهداری کنید تا در صورت نیاز بتوانید حقوق خود را در مرجع قضایی به اثبات برسانید.